对我国中小型房地产企业融资问题的思考

摘　要：在宏观调控的影响下，地根银根不断紧缩，融资难度加大。对绝大多数中小房地产企业而言，解决融资问题是目前的头等大事。本文在分析了目前形势下中小房地产企业融资中存在的主要问题后，有针对性地提出了切实可行的解决办法。

关键词：中小型房地产企业 融资
　　背景
自国家对房地产行业采取了一系列的宏观调控政策以来，监管当局不断推出限制房地产企业向银行贷款的政策和法规。使得房地产开发“门槛”逐渐升级，银行贷款难度加大，导致房地产企业绷紧了资金链条，特别是对于正处于上升阶段的中小型房地产企业无疑是雪上加霜。
　　中小型房地产企业目前存在问题
　　（一）企业规模小，融资能力受限
　　由于房地产项目开发规模大、周期长，使得其投资需要巨大的资金量。在房产项目开发上，大型房地产公司可以运用雄厚的资金实力，通过控制土地储备，对房产开发项目采取长短结合（短、平、快项目与长期项目结合）和大小结合（大型项目与中小型项目结合）的方式，保持房产开发的连贯性。而中小型房地产企业由于规模不大以及融资能力的限制，难以像大企业那样依靠基金、信托、债券、上市等多种融资渠道获取大型项目建设所需资金，故只能更多地趋向于选择易融资的中短期项目和中小型项目。
　　（二）过多依赖间接融资
　　参照目前中小房地产企业所需的项目开发资金中，至少35%是自有资金，35%是银行贷款，另外的30%来自于回笼的房款，房款中的很大一部分是来自于银行的按揭贷款，所以房地产企业所需的开发资金中50%以上是来自银行，在很大程度上房地产企业还是非常依赖于银行信贷的支持。
　　近几年来，虽然股票、债券等房地产直接融资工具取得了一定的发展，但由于中小房地产企业受自身资产规模、盈利能力、企业信用等因素的局限，发行股票、债券等已几乎成为大型房地产企业的专利，真正有能力利用直接融资工具的中小房地产企业少之又少，直接融资比重明显偏低，融资结构不合理，在短时期内中小房地产企业仍然难以摆脱以银行信贷为主的间接融资局面。
　　（三）实际融资过程面临困难多
　　自国家对发展过热的房地产企业宏观调控力度加大以来，也不乏出现了许多新的融资方式，例如上市、信托、合并、股权转让等等。但在实际运作过程中，由于整个金融界市场环境的约束和制度建设的缺乏，特别是由于我国中小型企业一直以来摆脱不了“资金不足、信誉不好、竞争实力不强”等一些观点的影响， 使得这些企业遭到拒绝的频率相当大。导致中小型房地产企业融资变得难上加难。
　　解决中小型房地产企业融资问题的几种方法
分析以上存在问题可知，要想解决中小型房地产企业的融资难问题，需要从多个角度，结合多方主体，帮助中小型企业走出资金困境。主要可以从以下几个方面考虑：
1.上市融资进入条件较为苛刻，中小型房地产企业很难通过上市融得所需资金。我们可以借鉴美国的发展经验，实行以做市商（利用券商做市）制度为核心的柜台市场交易，为中小型房地产企业上市融资提供便利渠道。另外，还可关注房地产投资信托基金（REITS）和住房抵押贷款证券化。房地产投资信托基金是在交易所上市的股权类证券投资产品，具体的模式包括信托计划、封闭式产业基金和房地产公司型的REITS等，可参照美国的经验，推进我国REITS产品开发， 为房地产企业提供银行外融资渠道。住房抵押贷款证券化，既有助于解决银行 “短存长贷”流动性不足的问题，又能使资金规模小的中小型房地产企业参与房地产投资。
2.中小型房地产企业如果拥有土地或其它资源，但资金实力不够，可以通过合作开发的形式，引进有资金实力的合作伙伴共同对项目进行开发，双方共享开发的收益、共担风险。通常中小房地产企业都会寻求与有资金实力的大企业合作，这样在解决企业资金困难的同时又可以借助大企业的良好声誉来提高自身企业的知名度。另外，中小房地产企业也会选择与承建项日的建筑企业联姻，由建筑企业出资建设，开发企业出土地，合作开发，在当前也是一种很普遍的开发模式。。
3.根据不同开发阶段选择不同融资方式
前期准备阶段：开发成本和费用包括购入土地使用权和原材料、支付可行性研究和规划设计费用等，企业面临融资规模不够的风险。该阶段融资期限长，融资数额较大，资金流稳定性要求较高，为了保证资金流稳定性高，可以接受较高的融资成本。受限股权融资和夹层融资可作为此阶段融资的选择，用以补充自有资金，使用夹层融资符合条件后，便可以使用贷款类信托融资和银行融资。
建造阶段：开发成本包括“七通一平”等土地开发成本，建筑、安装工程，配套设施建设等支出，房地产企业面临建设项目拖延、原材料价格上涨等风险，基建垫资和银行贷款是现实操作中主要资金来源。短期融资债券，一般在9个月内还本付息，具有利率、期限灵活，周转速度快、成本低等特点，是信誉良好的房地产开发企业，在生产阶段和销售阶段进行衔接的时候解决短期资金缺口的理想融资选择。此阶段融资进度必须与开发进度配合，既满足工程需要，又不因过度融资导致资金成本过高。
　　结语
从总体上讲，中国内地的房地产市场形势依然看好，中小房地产企业目前虽然面临着较严酷的市场环境，而且自身也有很多的“瓶颈”问题亟待解决，但是只要企业决策者们能在这个新市场环境下及时改变企业的发展战略，积极拓宽融 资渠道，加强项目经营的模式创新，就能够在新市场环境下站稳脚跟，甚至实现 中小房地产企业的跨越发展。

参考文献：
[1]王铁姝.我国房地产企业融资问题研究[J].中国商界,2009(4).
[2]孙迎庆.金融危机和宏观调控下我国中小房地产企业融资的探讨[J].金融经济,2009(6).
[3]徐文学.论房地产企业多元融资体系的构建[J].经济研究导刊,2009(14).
[4]赵娜新.我国房产企业融资渠道的研究[D].首都经济贸易大学,2010年.