对房地产金融发展的思考

　　金融业作为房地产业发展不可替代的重要支持和动力，与房地产业有着不可分割的密切联系。住房分配制度的改革在带动以住宅为主的房地产业快速发展的同时，也为房地产金融业务的发展创造了空间和舞台，提供了发展的土壤；而银行信贷资金的支持在保证住房分配货币化改革顺利实施的同时，更为以住宅为主的房地产业的发展和广大购房者输送了急需的血液”成为房地产业发展的助推器”就是在这种相互依存的关系下，江西省的房地产金融业务得到了前所未有的发展，走过了从无到有、由弱渐强的历程。

　　一、江西房地产业发展现状随着住房制度改革的深化、扩大内需政策的实施、招商引资力度的加大和建设花园城市步伐的加快，江西房地产开发投资迅猛增长，房地产业开始步入发展的快车道。

　　(一)房地产业成为推动经济增长的重要产业之一。2004年江西省房地产业实现增加值174.74亿元，占全省GDP的比重为55，比1999年上升1.11个百分点，1999-2004年江西省房地产业增加值平均增速18.025，比全省同期第三产业增加值平均增速高出8.09个百分点，是第三产业中增长速度最快的行业之一。房地产业的发展带动了众多相关产业的发展，成为推动全省经济增长的重要产业之一。

　　(二)宏观调控有利于房地产业的健康平稳发展。

　　从2004年开始，针对房地产业的过快发展，国家出台一系列政策对房地产业进行宏观调控，江西省房地产业呈现出新的特点：

　　1.房地产开发投资增幅回落较快。

　　2004年全省房地产业投资完成324.41亿元，比上年增长445，增幅比上年回落27.2个百分点。2005年1-9月，全省房地产开发完成投资170.87亿元，同比增长24.45，增幅比上年同期回落10.1个百分点，其中住宅投资113.54亿元，同比增长29.15，增幅比上年同期回落13.7个百分点。房地产开发投资增幅的回落，表明在国家各项宏观调控政策的陆续出台后，江西省的房地产开发投资得到了有效调控，而且收效明显。

　　2.新购置土地面积增幅有明显上升趋势。

　　1999年至2004年，江西省房地产开发企业

　　累计购置土地面积5560.38万平方米，年均增长48.625；支付土地购置费145.69亿元，年均增长60.465。土地购置面积在2004年4月以前，快速增长，2001年增长率最高达201.145，2004年4月份以后，土地购置面积出现负增长。2005年1-9月，全省房地产开发企业累计购置土地面积891.14万平方米，同比增长25.75，增幅同比增加49.2个百分点，表明房地产开发企业仍在继续加大对土地储备的投入。

　　3.房地产市场供求依然旺盛。

　　2005年1-9月，江西省商品房累计施工面积3023.48万平方米，同比增长22.9%，其中累计新开工面积1370.58万平方米，同比增长33.3%;商品房累计竣工面积574.33万平方米，同比增长33.5%;商品房累计销售面积576.43万平方米，同比增长45.8%。商品房新开工面积、竣工面积和销售面积增幅均有提高，增幅分别比去年同期提高29.7.9.2和23.4个百分点。可以看出，江西省房地产市场依然非常活跃。

　　二、江西房地产金融业务发展现状

　　近年来，江西省房地产金融业务发展迅速，房地产信贷一直保持较快的增长势头。截止2005年末，全省金融机构房地产贷款余额占全省金融机构人民币贷款余额的比重为12.91%，比1999年增加了10.48个百分点。从江西省房地产金融业务的发展和变动情况看，具有以下特点：

　　1.房地产信贷业务发展迅速。2005年末江西省房地产贷款余额389.68亿元，比1999年增长8.46倍，年均增长45.42%，高于同期全省人民币贷款增速35.33个百分点。1999-2003年全省房地产贷款增长速度逐年加快，2003年最高达到67.71%，2004年以后受宏观调控影响，又呈现出增速减缓的态势，2004年和2005年的增长率分另ij为31.6%、23.76%。

　　2.房地产金融业务主要集中在中心城市。地域的差异导致江西省各地房地产市场发展极为不平衡。与房地产市场发展不平衡的特点相对应，全省房地产金融业务发展也不平衡，房地产金融业务主要集中在城市化进程快、居民收入稳定、经济环境好的地区和城市。2005年末，仅南昌市的房地产贷款余额就占全省房地产贷款余额的47.65%，其中个人住房贷款余额占全省个人住房贷款余额的50.29%。

　　3.个人住房贷款占比快速上升。近年来，江西省个人住房贷款业务发展迅猛，贷款余额由1999年的8.05亿元增长到2005年的201.34亿元，增长24倍，占全部房地产贷款余额的比重从1999年末的19.54%上升至ij2005年末的51.67%，占全省各项贷款余额的比重从1999年末的0.47%上升为2005年末的6.67%。

　　4.房地产金融业务质量较好。江西省各家商业银行在发展房地产金融业务过程中，都对贷款审批、发放和管理工作进行了规范，而且房地产金融业务主要集中在中心城市，使房地产贷款的风险得到了很好的控制，房地产贷款尤其个人住房贷款不良率处于较低水平，已经成为各家商业银行资产质量最好的业务品种之一。

　　5.房地产金融业务品种不断丰富。为适应房地产市场发展的需要，各家商业银行在改进房地产金融服务的同时，纷纷创新房地产金融业务品种。目前，房地产开发贷款已在最初的经济适用房开发贷款、商品房开发贷款、房地产企业流动资金贷款的基础上又增加了土地储备贷款、项目储备贷款、商业用房开发贷款等新业务品种，购房贷款也在单位购建房贷款、个人商用房贷款、个人住房按揭贷款的基础上增加了个人住房装修贷款、个人住房转按揭贷款、家居组合贷款等新业务品种。

　　三、江西房地产金融服务发展存在的问题

　　从2000-2004年江西省房地产开发资金来源构成情况看，本年资金来源中排在前三位的均为自筹资金、定金及预收款和银行贷款，虽然自2003年以来，受国家宏观调控政策影响，银行加强了房地产贷款的发放与管理，银行贷款在房地产开发资金来源中的占比呈现下降的趋势，2004年占比为13.71%。但是考虑到在其他资金来源中的定金和预付款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款，因此，房地产开发资金来源中银行贷款占比可达40-50%，甚至更高。江西省房地产领域融资以银行信贷为主的单一化特点明显。以银行信贷为单一渠道的房地产领域融资运作图

　　银行和企业的市场选择行为促成了目前房地产业与银行业的高依存度，二者已高度融合，荣辱共担。但是由于房地产融资方式没有形成风险分担的机制，绝大部分风险集中在银行身上，蕴藏了金融风险。当前江西省房地产金融风险主要有：

　　1.市场风险。部分地区房地产价格上涨过快、房地产供给结构失衡等问题的存在，不利于江西省房地产业的持续健康发展，也带来了潜在的市场风险。

　　2.信用风险。一是房地产开发企业高负债经营隐含风险，目前江西省房地产开发企业的资产负债率一般在60-70%以上；二是有的房地产开发企业在异地开发过程中将银行贷款或其他债务资金以资本形态进行新项目注册，从而形成低资本或无资本的扩张；三是大量占用施工单位垫资和期房按揭的预售楼款。这些问题都可能引发较大的银行贷款风险。

　　3.流动性风险。房地产开发贷款和住房按揭贷款都属于中长期贷款，而银行的资金来源大部分为居民的储蓄存款，资金的来源与运用存在着期限不匹配的问题，容易引发银行的流动性风险。

　　4.操作风险。一是部分商业银行为了抢占房地产信贷市场，有意放宽贷款条件，降低贷款准入门槛，违反规定发放房地产贷款；二是有的银行贷前对开发项目调查不深入，没能对贷款项目进行认真测算，贷后又忽视对项目资金跟踪监控，出现项目资金不到位、信贷资金被挪用等情况，致使项目资金回笼失控；三是个人住房贷款的贷后管理不到位。

　　5.道德风险。随着房地产开发贷款发放标准的提高，一些房地产商利用住房按揭贷款申请标准较低、银行审查不严、社会征信体系不健全等可乘之机，大肆办理假按揭”套取银行资金。这些贷款被房地产商假借住房按揭贷款的名义取得，实际使用于房地产开发，极容易形成不良资产，从而成为商业银行新的风险领域。

　　四、防范与化解房地产金融风险的建议一）科学规划，正确引导，促进房地产市场健康发展。

　　政府要科学地制定房地产业的长远发展规划，进一步加强调控与引导，严格防止房地产市场出现泡沫，确保房地产市场持续平稳健康发展。一要引导房地产开发投资与房地产市场需求相适应，避免房地产开发投资规模过大、商品房结构失调；二要引导房地产开发投资与经济发展相适应，避免房地产开发投资增速远超于经济发展速度；三要正确引导地价、房价，避免房价涨幅过快，脱离居民的购买力水平，同时又防止房价回落太快，影响开发商的合理收益，影响市场景气。

　　二)加强管理，健全机制，引导房地产信贷业务正常发展。

　　1.完善制度，规范操作，进一步加强房地产贷款的管理。各家商业银行应建立和完善房地产信贷的有关制度，建立房地产行业风险监测、评价、分析机制，提高决策的科学性，防范和规避系统性及区域性风险。对于各类房地产贷款的办理，各家银行要严格遵守有关制度和业务操作规程，认真执行三查”制度，切实加强风险控制，不能擅自降低标准和条件，违规发放房地产贷款。

　　2.防范假按揭”风险，完善惩戒机制。对于开发商以虚假房屋交易、伪造借款人信息资料、文件，骗取银行按揭贷款的要依法起诉，严厉打击企业的欺诈行为；对于个人住房贷款，要建立并严格坚持银行信贷人员与借款人的当面谈话制度，严格核验借款人的购房行为的真实性；要加强对银行工作人员的管理，对于银行工作人员明知企业骗贷而不制止，纵容和迁就企业欺诈行为的要严肃处理；对于协助开发商套取个人住房按揭贷款的银行责任人，要追宄法律责任。

　　3.加快征信体系建设，实现信息共享。各家银行要积极参与征信体系的建设，大力推进企业和个人基础信用信息数据库的建设，通过互联互通，信息共享，有效防范房地产信贷风险。

　　三）加快改革，完善体系，防范与化解房地产金融风险。

　　1.大力拓展房地产融资渠道。要充分发展当前国内的融资渠道，开拓上市、发债、信托、基金、海外融资等多元化的融资渠道，实现房地产开发资金来源多元化的格局，以分散日趋严重的房地产信贷风险。

　　2.推进住房抵押贷款证券化。要加快金融创新步伐，加快推进住房贷款证券化，进一步增强银行资产的流动性，改善银行资产负债期限结构，分散抵押贷款的风险，增加银行贷款资金来源。

　　3.加强相关立法，创造良好的房地产投融资法律环境。目前我国已实施的房地产金融方面的法律法规还不多，有些法律法规缺乏可操作性，远不能满足新形势下调整投融资关系的需要。因此，要建立和完善与金融市场和房地产市场相关的法律体系，通过它们对房地产金融所涉及的各个方面进行规范，明确各有关主体的权利和义务，加大立法力度，加快房地产证券法》、房地产抵押法》和产业投资基金法》等法律法规的制定进度，为房地产融资创造一个良好的法律环境，确保房地产金融在法制轨道上健康发展。

　                                                                       　葛波

　                                                          (中国人民银行新建县支行，江西新建330100)