浅谈房地产融资结构和风险

摘　要：房地产市场融资是保证公司经常生产经营的正常需要，通过这种理财行为可以改善公司资金状况，但不合理的融资结构，过度的依靠银行抵押贷款而忽视改善融资方式，就会埋下金融风险隐患，最终将爆发难以预测和控制的金融危机，要想控制因不合理的融资结构引发的金融风险，必须要建立全面的房地产开发融资体系。

关键词：房地产市场；融资结构；金融风险

　　一、房地产融资市场概况
　　（一） 房地产市场的融资结构
　　从狭义上讲，融资即是一个企业的资金筹集的行为与过程。也就是公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为。从广义上讲，融资也叫金融，就是货币资金的融通，当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。
　　房地产融资主要包括房地产开发建设融资，以及住房消费贷款，住房公积金贷款和房地产抵押贷款三种住房金融模式。房地产开发资金的筹措分为内部资金和外部资金。内部资金包括企业留益，提取折旧以及应收借款筹资。外部资金包括：银行房地产贷款、房地产证券融资、房地产预售款、吸引外资等方式。
　　在房地产开发企业资金的来源中，银行贷款的贡献率一直稳定在20%左右。我国房地产开发企业自有资金不足，负债率高，大多依靠卖“期房”等方式来融通资金。因此，房地产开发资金来源中，主要由商品房销售收入转变而来的自筹资金，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中大约有70%来自银行贷款，“定金及预收款”也有30%的资金来自银行贷款；以此计算，房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。
　　由此我们不难看出，在房地产开发融资结构中银行贷款比例占半数以上。
　　（二） 房地产金融风险
　　房地产商品因其固有的特性，是良好的金融担保品，适合财务杠杆操作，也是良好的对付通货膨胀的资产；但是，流动性较差，开发和转换使用成本较高等使房地产金融市场具有更多的风险。由于我国的房地产市场发展不完善，相关体制和制度也不够健全，种种因素致使房地产风险无法回避。
　　现阶段我国房地产金融面临的六大风险是：第一，部分地区房地产市场过热存在市场风险。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。第二，房地产开发企业高负债经营隐含财务风险。我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70％以上。以北京为例，2007—2009年北京市房地产开发企业平均资产负债率为81．2％。第三，“假按揭”凸显道德风险。据中国工商银行消费信贷部门估计，该行个人住房贷款中的不良资产，有80％是因“假按揭”造成的。第四，基层银行发放房地产贷款存在操作风险。第五，土地开发贷款有较大信用风险。第六，房地产贷款法律风险加大。
　　由于国内房地产业把投资风险与融资风险完全集中于商业银行。这不仅会加大商业经营的困难与风险，也使国内商业银行面临着潜在的金融危机。当经济出现周期性波动，房地产价格向下逆转时，房价会一路走低，那么个人的住房贷款就有可能成为银行的不良贷款，尤其是在我们国家信用体系不健全的情况下，这种情况更容易发生。
　　二、房地产融资结构与金融风险的关系
　　通过以上分析，显然我们能够得出这样的结论：我国房地产融资渠道单一，融资结构不合理，资金融通受到较多限制，房地产金融业欠发展。房地产业过度的依赖商业银行，根据建设部的调查数据，目前房地产开发企业一个项目61%的资金是来自于商业银行的贷款，涉及的贷款种类和渠道有消费者的按揭贷款，施工单位贷款，房地产开发企业开发贷款等。
　　在我国，房地产市场的畸形和融资渠道的单一，使得企业都过度依靠商业银行，但是政府为了控制房地产市场的不健康发展，几度提高存贷款利率，这种恶性循环加大了金融业的风险。对于购房者来说，房地产商品的价格过高并没有抑制需求，反而不乐观的预期刺激了需求，而人们的低购买力使得一次付款不可能，于是购房者也极度的依赖商业银行的按揭。这种需求量和供给量都不断攀升，而又都极度需要商业银行的支持的情况，再加上房地产业中的泡沫，贷款和按揭的门槛降低，都将会引起金融风险。
　　三、改善融资结构降低金融风险
　　要想控制因不合理的融资结构引发的金融风险，必须要建立全面的房地产开发融资体系。
　　（一） 充分合理利用商业银行贷款。房地产开发商在自身资产达到一定规模，偿债能力允许的情况下，要充分利用商业银行的贷款，从而使自身价值得到最大化的实现，为社会创造更多的财富。
　　（二） 大力推动房地产证券化。房地产证券是活跃在房地产金融市场上MBS的，房地产金融市场根据证券的不同交易时间和不同的权属关系划分为房地产金融一级市场和二级市场。房地产金融市场的商品主要包括：MBB，MPB，MPTB，CDO，IO，PO等。这些金融商品能有效的吸收社会上的闲置资金，并且能最大限度的分散风险。
　　（三） 将保险基金引入住宅融资市场。保险公司的资金大量且稳定，如建立适当的机制和制度将其引入到住宅融资市场中，就可以直接避免像美国“次贷危机”之类事件的出现。
　　（四） 鼓励发行公司债券。之所以房地产公司较少甚至不发行债券，是因为发行债券的成本较高，且收益不确定。政府外在或内在的担保，会导致风险分散行为或高的资产价格。因此，只要政府能够对那些有雄厚实力且信誉良好的企业做担保，并且给于一定的优惠政策，那么公司就会积极于发行公司债券。
　　（五） 大力推行融资租赁方式，建立抵押资产管理公司。在这种方式下，需要资产方就像买房按揭一样不需要一次支付大笔金额，而是逐笔支付，就可以缓解其经济上的压力。
参考文献：
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