论房地产开发风险

摘　要：房地产开发风险使企业有蒙受经济损失的机会或可能性。只有企业自身具备一定的势力，结合政府政策引导，精确定位每个项目，打有把握之仗，才能把风险降到最低。

关键词：房地产开发；风险；开发
所谓房地产开发风险，是指在房地产开发活动过程中存在影响开发利润的多种因素，而这些因素的作用难以或无法预料、控制，使得企业实际开发利润可能与预计利润发生背离，因而使企业有蒙受经济损失的机会或可能性。
一、房地产开发面临的主要风险
　　1、政治风险。是指一个国家所处的国际国内政治环境变动及相应的政策法律调整，造成房地产开发经济上的损失。对房地产开发商影响最为直接的是金融政策和财政政策。
　　2、经济风险。是指由于经济形式变动导致房地产开发商经济上的损失。由于从可行行研究到楼盘上市的时段内，市场需求变动的可能性很大，消费者对户型结构及单元面积的偏好也会发生变化，从而导致房地产企业开发的项目难以售出而承担风险。
　　3、自然风险。是指由于自然因素对房地产开发造成的影响，从而使房地产开发商造成经济上的损失。自然风险出现的机会较少，但是一旦出现，造成的损失是相当大的。
　　4、技术风险。是指由于科技进步，技术结构及其相关变量的变动给房地产开发商可能带来的损失。例如：由于科技进步可能对房地产商品的适用性构成威胁，迫使开发商追加投资进行房地产的更新，翻修和改造。由于建筑设计变动可能导致建筑工程成本增加，从而影响项目形成后的租售。
　　5、经营风险。是指由于开发商因开发项目经营管理不善导致预期收益不能实现，或不足以补偿经营费用的可能性。该类风险主要归因于开发商主观上对开发成本，租金售价，开发周期以及资金筹措等的预测错误和决策失误。
二、导致房地产开发风险的因素分析。
　　1、政策环境与经济形势。房地产开发由于与国家经济形势紧密相关，因此，在很大程度上受到政府政策的控制。如：政府对租金售价的控制，对外资的控制，对土地使用的控制，对环境保护的要求，尤其对投资规模和金融的控制，以及新税务政策的制定，都可能对房地产开发商构成风险。在我国尤其要关注。
　　2、房地产市场的发育程度与供求状况。在市场经济条件下，一个发育完善的市场应具备：信息充分，商品同质，厂商买者自由出入以及交易双方数量众多四个基础条件。而一个发育不充分的市场必然会给房地产开发商带来一定的风险。　　
　　3、开发时机的选择。经济运行有快速和滞缓交替出现的周期特点，房地产投资也是有周期性的。投资周期包括高峰一收缩一低谷一恢复四个阶段。在高峰期，国民经济迅速增长，经济处于高峰期，由于各产业扩大生产，使得房地产供不应求，房地产价格不断开高。在收缩期，国家紧缩收根，控制投资规模，社会对房地产的需求能力受到仰制。产品出现难以脱手的现象。在低谷期，社会信贷关系进一步紧张使得工业和建筑业投资脱减，投资产品价格降低但难以出售。在恢复期，国家放松银根，降低利率社会对房地产的需求量开始增大，价格逐渐回升，此时正是房地产投资的黄金时期。从较长时间看，在投资收缩期，低谷期搞企业兼并或作准备投资，在投资高峰期，恢复期大力投资，必能获取较大盈利，避免较大亏损。
　　4、开发地点的选择。房地产的不可移动性，区域性，决定了它所处的地理位置极为重要，开发商若能及早投资开发具有价值增大潜力的地块，则几年后将会获得较大的利润。
　　5、开发类型的选择与开发规模的确定。房地产开发过程是巨额资金投入的过程，对于房地产开发商来说，资金的筹借是项目能否按期，按质完成的重要一环，房地产开发规模越大，开发商承担的风险也就越大。
　　6、开发周期的长短。房地产开发及交易需要较长的时间，尤其是对于中型开发项目，从寻找机会，可行性研究，购买土地，勘测设计，筹备资金，前期准备到工程施工，竣工，以及制定价格，推出销售及签署成交合同，往往需要几年时间才能完成。开发期越长，各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大，各种费用特别是后期费用和房屋售价或租金就更加难以确定，风险也就越大。
三、处置房地产开发风险的具体措施
　　1、事先有效避开风险源地。例如，放弃某地区的房地产开发以防止市场风险。通常是，预测到在某边贸地区长期效益不能保证或某个地区将有自然灾害频繁发生等而作出的决策。有效地避开风险源地可完全解除某种风险，但意味着同时也放弃了从事该活动所带来的利益，故此种避免风险的措施，要受到一定的限制，即使采用，也应在前期工作阶段尽早做出，这样可大大减少不必要的风险投资费用。
　　2、采用多样化投资。就是把资金有选择地投放到不同类型的房地产开发项目上可投资建造不同收入层次居民所需的不同类型住宅，写字楼，商店和娱乐场所，以减少未来收益的不确定性。因为各种不同类型房地产的开发风险大小不一，收益高低相应不同。一般而言，开发项目收益率相对较高的风险大，开发项目收益率相对较低的风险小。如果资金分别投入到不同的房地产开发项目，整体开发风险就会降低，其实质就是用个别房地产开发的高收益去尼补个别低收益的房地产损失，最终获取一个较为平均的收益。房地产多样化投资的关键是如何合理的确定投入不同类型的房地产的资金比例，使得即可降低开发风险又可获取较高的收益率
　　3、以财务方式控制风险。具有以下三种基本方法：（1）通过正当，合法的非保险手段将风险转嫁给其他经济单位。如房地产开发商将施工中危险性较高的工作转包给其他的专业性施工单位，从而减少自己的风险责任。在如实行项目股份化，将经营风险分散到全体股东身上等。对某些超过开发能力的风险，或保险无法提供的情况下，此种方法发挥着物有的作用。（2）通过向保险公司投保，以激纳保险费为代价，将风险转移给保险公司承担。保险作为一种及时、有效、合理的分摊损失和实施经济补偿的方式，一直是处置风险的主要手段，但保险的使用仍是有限的，因为并非所有风险都可以保险，而且在很多情况下，保险并不能提供充分的补偿。（3）以身财力，直接承担风险损失的补偿责任。如将预计有可能发生的损失直接摊入日常经济成本，又如建立风险损失补偿基金或建立自保公司。
　　4、对房地产市场进行全面的调查，作出科学的预测。 要仔细分析房地产开发周期并预测其变动，以选择最佳开发时机，分析房地产开发所涉及的地理环境条件并预测其变化，以及早投资开发具有价值增长潜力的地块，要了解国家政策并国家未来对房地产政策有何变化，是限制还是鼓励，同时，要分析社会对房地产市场的需求类型和需求量并预测其变化，以确定开发项目和开发规模；要利用一切可能得到的信息资料，充分考虑到其它开发项目的竞争，尽可能准确的预测拟开发项目的费用与收益。
　　5、在工程完成前，就与租户，各户签订租约预售合同。这样，工程完工后房地产空置的风险，售价跌落的风险，都可通过预租预售的安排来避免。当然，预租、预售时，还应注意一个问题，这就是开发商的风险降低意味着与其交易的客户的风险提高。所以，开发期越长，其他行业的客户就越不能愿意与开发商签订固定价格的合同。若要预租或预售，则租金，售价就会被压得越低。
　　6、通过签约尽量固定那些对利润敏感的变量。例如，利息支出增长的风险可通过签订固定利率贷款合同求减少；建造费用增加的风险可通过与建筑企业签订固定预算合来减少；工程不能按期完工的风险可通过承包合同中延期罚款的条款来降低。
　　7、尽早完成开发项目，以降低在开发期内由于社会经济条件的变化而带来的风险。并在开发过程中加强项目管理，控制成本，保证质量。
　　总之，房地产开发的风险是多种多样的，导致风险发生的原因也不尽相同。要想合理规避风险，就要既要练好内功，又要灵活适应外部环境，只有企业自身具备一定的势力，结合政府政策引导，精确定位每个项目，打有把握之仗，才能把风险降到最低，取得一个又一个胜利，把企业做的又大又强。