谈房地产开发项目的风险管理

摘　要：房地产的开发具有风险较高、周期较长以及过程复杂的特点，而房地产项目不仅与开发商的利益紧紧相连，也影响着老百姓的利益。许多企业没有做好房地产项目的风险管理，面对突如其来的风险显得举足无措，从而造成较大的损失甚至倒闭，也同时给企业给社会带来了巨大的浪费。本文介绍了房地产开发项目存在的主要风险，分析了房地产开发项目风险管理的有效方法。

关键词：房地产； 开发项目； 风险管理； 有效方法
房地产开发的风险贯穿于项目的投资决策阶段、土地的获得阶段、建设和销售阶段的全部过程。所以房地产的开发具有风险较高、周期较长以及过程复杂的特点，而房地产项目不仅与开发商的利益紧紧相连，也影响着老百姓的利益。许多企业没有做好房地产项目的风险管理，面对突如其来的风险显得举足无措，从而造成较大的损失甚至倒闭，也同时给企业给社会带来了巨大的浪费。因而做好房地产开发项目的风险管理是一个颇为迫切的课题。
　　一、房地产开发项目存在的主要风险
　　1、房地产项目投资决策阶段的风险
　　包括开发区域和时机的风险两种。房地产开发区域的风险和房地产的不可逆性以及地理位置的固定性紧密连接，加上各地区的发展不平衡，经济和政策的相差悬殊，各地房地产不同的影响因素种类及影响因素和影响程度，使得经济、政治和政策环境对于房地产的投资决策具有更加重要的意义。房地产的开发时机风险影响因素主要是周期较长，经济、政治的变化等等。
　　2、房地产项目的土地获取阶段风险
　　其中包括土地购买的风险和筹资的风险。土地的获得方式主要有协议让出和召回两种。协议让出的风险来源于开发的企业和原房产所有者的谈判过程。而召回的风险来源于成本高和利润低，若对市场的走势判断有了偏差，则会导致项目的亏损，因而其风险主要是对未来的市场判断能力。筹资的风险是典型的资金密集型的行业，大部分是依靠筹资的方式来开发建设，具有投资较大、风险较高和周期长的特点。筹资的风险主要来自于因使用借贷的资金而导致自有资金的回报盈利不确定性。
　　3、房地产在项目的建设阶段存在的风险
　　这方面主要有承包合同风险、自然条件的风险以及工期拖延的风险。承包合同风险有由于合同条款的不完善及叙述不严谨而引起的和纯合同风险两种。自然条件的风险包括如地形地势、环境气候等对施工安全的一定威胁。在房产开发建设的每个环节的时间的损失都会令工期拖延，出现工期拖延的风险。
　　4、房地产在销售阶段的风险
　　这一阶段的风险主要包括销售合同的风险、销售时机的风险以及自然灾害的风险等。
　　二、房地产开发项目风险管理的有效方法
　　1、投资决策阶段的风险防范
　　投资决策阶段需要考虑的风险因素最多，风险因素对项目成数的影响也最为关键。因此，建议企业做好以下几方面的工作：
　　（1）建立或附设企业经常性信息收集和处理机构。研究国家和区域经济政策、行业政策。对本地区各个区（段）域的规划、土地、项目（包括在建和意向），适宜项目情况，做及时、准确的分析，为企业经营决策提供准确依据。经常性的分析，比临时“抱佛脚”分析的依据和理由会更丰富；合理安排资源，把“功夫”下在事前，在时间管理象限里，开展“重要面不紧急”的工作，肯定比做“重要又紧急”的工作会从容、更周密。
　　建立地区房地产景气分析和监测系统，建立房地产市场定期分析报告制度，同时加重住房金融研究，探索住房金融改革和发展的深层问题。定期的经常性地对政策走势，楼市价格、销售数量、消费需求变化等问题进行分析，可以提高投资决策的前瞻性和科学性，规避决策依据错误造成风险的能力会更强。
　　（2）高度重视可行性研究，确保投资决策的正确性。房地产开发企业必须加强房地产市场调研，在充分掌握影响项目投资的政治、经济、社会、环境资料，并且对此加以分析和综合，建立一个庞大的信息系统的基础上，对项目进行可行性研究，减少房地产投资开发的盲目性。
　　（3）由于决策失误所造成“决策风险后果”的严重性，企业决策层必须有合理知识结构的高级经营，技术管理人员组成，必须具备一定的本行业专业、综合知识和风险识别、判断、处理能力，了解国家及地方政府相关行政主管部门颁布的法律法规、规范性文件规定。
　　（4）采用房产保险的方式来间接降低风险。在房地产投资过程中的每个环节部面临着风险，都有可能发生损失，甚至发生致命的损失。要想将这种不确定的，大的损失转变为确定挑战的损失，采用风险转移，即保险措施是非常必要的。
　　（5）灵活应用投资组合理论。企业在投资中总是在收益相同时追求风险最小，或在风险相同时追求收益最大，在风险和收益之间寻求一种最佳的均衡投资组合以分散风险达到降低风险的目的。
　　（6）在对项目各开发方案进行经济评价的同时，要注意风险分析，对项目实施各阶段可能存在的风险进行尽可能详尽的分析，选择可靠性好，风险隐患少，风险程度低的开发方案。
　　2、土地获取阶段的风险防范
　　在土地获取前，必须对地块自然属性、社会属性以及使用属性进行认真确认，以决定选择或放弃对某一项目的开发、在征地过程中，应主动争取有关部门和群众的理解、支持和帮助，以化解众多风险因素，减少未来在各个层面的干扰；在拆迁和安置补偿问题上，即讲原则性，更讲灵活性，防止矛盾激化。
　　3、项目建设阶段的风险防范
　　强化安全意识，事前控制与中控制动态结合，采取系统的项目管理方法使项目顺利进行，并在保证建筑质量的前提下，尽快完成开发项目，缩短建设周期，减轻开发商所面临的未来不确定性。
　　另外，应特别加强项目的招标管理、合同管理，提高成本控制和合同管理能力。在招标过程中，准确核定标的，利用竞争、价格、供求机制，合理制定工期、质量、造价、安全投标的文件，为项目合同管理营造工作质量环境；在合同契约签订的过程中，善于利用法律法规的规定，对可管理风险进行合法的消除、缓和、转移；在合同契约的履行过程中，合理应用《合同法》、《建筑法》和其他法规规定，利用风险管理技术、财务手段，将“承包商风险”、“业主风险”、“供应商风险”、“担保方风险”进行有效的控制。避免因出现“违规”或“违约”现象而导致“意外”风险失控。
　　4、经营 管理阶段的风险防范
　　经常管理阶段是房地产投资的关键阶段。在经济管理中房地产商应密切关注市场的动态，了解需求状况，采取灵活而合理定价措施，避免或减轻因高价或低价带来的风险。为回避企业自身营销经验不足、营销手段不当的风险，可通过营销代理，以充分利用代理人丰富的营销经验。采用灵活多变的营销方式，拓宽营销渠道，降低营销风险。搞好物业管理、定期检查房地产状况，及早发现和消除现有房地产存在的各种隐患。
　　总之，房地产项目的建设是一个有较长周期的过程,项目的一次性、不可重复性特点和过程中太多的不确定因素, 构成了项目过程的各种风险,风险充斥在每个过程( 活动) 。从某种程度上讲,项目建设的过程实际上就是风险管理、规避风险的过程,而风险管理(识别、分析、评价、处理)是靠企业的“团队”的力量, 靠管理水平、管理经验、职业道德和知识水平进行的, 每个风险的规避、缓和、转移都是综合管理的结果。
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