房地产开发的项目管理的探讨及其研究

摘　要：近年来随着经济的发展，房地产业也得到了飞跃的发展。但人们居住的条件和要求也在不断地提高，及其房地产市场的竞争日益激烈，房地产开发商必须建立优化的组织管理模式及项目管理机制。以往的项目管理仅限于施工过程中的项目管理，其他开发环节则未被重视。本文就项目管理目标、原则及其如何在不同管理阶段中应采取的控制措施进行了深入的探讨和研究，以建立适应我国开发建设的全新项目管理机制，促进我国房地产业的平稳有序发展。

关键词：房地产；项目管理；控制
1.引言
　　房地产业是从事房地产开发、经营和管理的产业，其发展与冶金、交通、建筑、能源、工程技术以及财政、金融、税收等行业各部门的发展相互影响，不仅为国民经济各行业提供了最基本的生产资料，而且为人民生活提供了最基本的居住条件。随着房地产业发展迅速，它成为我国国民经济的支柱性产业，房地产项目开发管理成为重要的项目管理内容，并且房地产开发项目管理的水平和方式直接影响项目的成败，并影响到房地产企业整体的发展。因此本文深入分析我国现实项目管理存在的问题和症结，并对如何建立适应我国开发建设的全新项目管理机制促进我国房地产业的平稳有序发展进行探讨和研究。
2.房地产项目开发建设要实现总体目标
2.1房地产项目开发建设要实现总体目标
　　主要包括成果性目标和约束性目标两种。成果性目标指投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指房地产项目管理的功能目标、进度目标和成本目标。这些共同构成了房地产项目管理的目标体系，这几大目标在项目生命期中有如下特征:（1）共同构成项目管理互相联系、相互影响的目标系统。某一方面的变化必然引起其他方面发生变化。所以项目管理应追求各目标之间的优化和平衡。（2）目标在项目的策划、设计、计划过程中经历由总体到个体，由概念到实施，由简单到详细的过程，所以项目管理实质是目标的管理。（3）目标结构关系具有均衡性和合理性，构成项目管理目标的总体逻辑关系。
2.2项目管理机制设计原则
　　（1）适用性原则:项目管理机制要根据房地产开发公司的规模、资金、从业人员、发展战略等实际情况，拟开发项目实际状况进行设计，遵从适用原则，使得管理机制与项目本身相适应。（2）动态调整原则:房地产项目开发周期长、时间跨度大，在房地产开发过程中，内外因素、自然环境因素、社会环境因素都有可能发生变化，房地产开发企业应该根据变化对项目管理机制做出合理调整，以满足实际管理的需要。（3）统筹规划原则:房地产项目开发是一个系统工程，从项目立项到后期运营，都需要进行统筹规划，保证工作进行的有效合理、工作衔接紧密，节约时间和成本。

3.项目管理发展趋势
　　随着项目管理的应用领域的不断扩大和成熟，项目管理逐渐呈现出向信息化、多元化、国际化发展的趋势。把一个简单的生产活动看作成一个项目来进行管理，所以项目管理已涉及到各行各业，可以以不同的方式和规模出现，打破了传统的项目管理模式，创新了许多新的项目管理方法。同时项目管理随着竞争的推动和信息技术的支撑，具有国际化趋势，促进了项目管理的全球化发展，使各国之间项目管理理念、方法、思维都得到了交流与沟通。目前，企业管理的信息化必然带来项目管理的信息化，世界项目管理信息化趋势越来越明显，尤其由于在日趋激烈地竞争环境下，面对大型复杂项目的信息和数据动态管理，必须使用先进的方法和工具提高工作效率和管理水平，实现项目的网络化管理。
4.项目管理不同管理阶段应采取的控制
　　控制主要表现在质量、进度以及资金三方面，对于不同的管理阶段，三方面控制的具体内容如下：
　　（1）起始准备阶段：在质量目标方面，对各种经济测算指标的准确性和进度计划的合理性进行审核，以确定融资渠道通畅性和资金来源，完成可行性研究报告；在时间进度方面，对项目进度进行分析，这包括征地拆迁进度计划、项目建设进度计划、资金筹措进度计划等，总进度计划是各阶段进度的控制依据，必须依据项目开发的特点及资金运作要求进行编制，而各阶段进度应在总进度目标基础上进行合理的编制，以达到进度控制的目的。在资金使用方面，根据规划要求确定建筑物的容积率和配套设施面积等，建立各方面的成本控制指标，这其中包括工程项目的土地开发成本、销售成本、工程建设成本等；同时要对项目的资金筹集进行详细的策划，确定融资渠道并结合项目的进度研究融资计划，最大限度降低财务成本；对项目资金流量合理计划和进行预测，确定启动资金的数额，制定资金的投入计划。
　　（2）前期设计阶段
　　在质量管理方面，包含设计方案的优化及其完善，注重设计的品质，并利用竞争机制使设计单位在竞争中提高设计水平，从中选择经济实用品质优秀的方案，以最小的成本达到最优的效果；同时要组织设计人员踏勘现场，避免设计图纸脱离实际，与现场环境不协调；在规划和方案设计阶段要组织设计评审小组对各个专业的设计进行评审。关于时间进度方面，要和设计单位定期召开设计会议，讨论设计方案，尽量让出图的时间与招标施工计划吻合，核查设计进度，与总进度安排相一致。在资金使用方面，要根据项目可行性研究报告和投资意向，确保符合资质的设计单位进行设计，做好设计概算是这个阶段投资管理的工作；由于现实情况，设计单位对设计都趋于保守，促使设计单位变为设计与预算同时进行，设计招标时可以把方案的造价作为评标的一项内容，因此应该在保证质量的同时尽量做到成本节约，合理控制成本。
　　（3）施工阶段
　　在质量管理方面，首先要完善招标制度，选用信誉好的承包商进行施工，通过招标选择最适合的施工单位；其次要选择合适的监理单位，通过监理公司着重对各施工单位、材料供应商、设备安装单位等进行协调管理，保证工程的施工进度、质量及投资达到计划要求；另外要加强合同管理，通过合同形式来约束双方的责任义务与利益关系。关于时间进度方面，建立完善的进度计划及监控体系，能否按照总进度计划进行的关键阶段，建设实施过程本身除了受到人为因素的影响，还会受到自然因素的影响，所以要定期召开进度会议，严格进行进度控制，实现预期目标。关于资金使用方面，资金大量投入的阶段，预算审核是这个阶段重要的成本控制环节 。项目实施过程中，对项目的资金流量进行动态监控其费用的收支及时发现实际收支与计划之间的差异，进而采取适当措施及时调整。
　　（4）后期管理阶段
　　在质量管理方面，主要是建立良好的企业形象，做好生产使用的准备。在时间进度方面，要把握节奏按照生产进度安排，完成后期进度管理工作；对于业主，则应在建设实施阶段后期及后期管理阶段，进行招商，按时租售商业地产；同时制定运营维护计划，实现正常运营。在资金使用方面，主要是生产实施过程中的资金投入，以及运营维护，物业管理等费用的支出。
5.结论
　　我国房地产开发项目管理仍属于一种粗放式的经验管理阶段。与世界各国存在的项目管理模式比较，我国房地产项目管理发展还不够完善，许多问题需要在项目管理过程中解决，我们必须清醒意识到，越是在房地产业快速发展的时候，越要从产业生存的高度认识和深入了解房地产开发项目管理机制与运作的重要性，本文就项目管理目标、原则及其在如何在不同管理阶段中应采取的控制措施进行了深入的探讨和研究，以建立适合我国开发建设的全新项目管理机制，促进我国房地产业的平稳有序发展。
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