房地产开发成本管理研究

　　开发成本管理成为房地产企业工作的重心，对房地产的发展以至国民经济的健康发展有重要意义。随着建筑业的不断发展，施工单位将面临严峻考验，房地产开发成本管理中发挥了它的发展具有决定性的作用。

　　一、房地產开发成本的构成

　　房地产开发成本，主要是指房地产企业在从事房地产开发的过程中需要投入的全部的成本费用，其相当于建筑工程的施工成本或者工业产品的制造成本。如果需要对房地产开发的完全成本进行计算，还必须包括相应的财务费用、管理费用和销售费用等。

　　（1）土地使用金：主要是房地产开发商从政府部门购置土地使用权所投入的费用，其影响因素包括了土地面积、所处地段、建筑容积率、出让年限以及周边环境因素等。

　　（2）拆迁安置费：主要是对出让土地使用权所造成的单位或者个人的经济损失进行补偿，包括了房屋征收安置费和征收补偿费两部分。

　　（3）前期工程费：包括了房地产开发项目的设计规划费用、场地平整费用、“三通”（水、电、路）费用，需要结合具体的标准以及工程量进行计算。

　　（4）建安工程费：指直接进行建筑安装工程建设的成本费用，包括建筑工程费、设备及安装工程费以及室内装修工程费等，可以依照相应的经验进行估算，也可以采用单元估算法、概算指标估算法等方法进行计算。

　　（5）基础设施费：包括水、电、气、道路、绿化、环卫等的工程费用。

　　（6）税费：税费指房地产项目开发建设过程中所需要负担的各种税金或者其他相关费用，需要依照建筑所处区域的相关标准进行估算。

　　（7）不可预见费：一是基本预备费，指在房地产开发过程中遭遇特殊情况所需要增加的费用，二是涨价预备费，即人工、材料以及设备价格上涨时的预备费用。

　　二、房地产开发成本管理的措施

　　（1）实施事前投资决策管理，建立企业成本管理目标

　　决策的正确性是成本管理的关键，决策的正确与否直接影响着成本管理的成败。而在正确的决策之前，企业一定要建立一个明确的成本管理目标，也就是房地产企业在开发项目之前，就要建立一套明确的、完善的成本管理目标和具体的成本管理方法，对开发项目的前、中、后三期的成本进行合理的估算，并落实到项目预算和决算中，作为开发项目成本执行的标准，待项目完工后，据此来评价项目经理的业绩。

　　（2）规划设计阶段管理。规划设计阶段一定要考虑成本的管理。此阶段的成本管理关系到整个项目过程的成本管理。目前很多知名的大企业在规划设计阶段将开发实行方案设计落实到人头，方案设计与施工图设计分开的做法。这样可以在将两部分成本分开管理，有利于成本的有效管理。三通一平工程费用，也是前期工程费管理的重点，在规划设计阶段一定要对其成本加以管理。土、石方工程一般工期较短，也没有复杂严格的质量要求，在规划时可以实行总价招标，以此来降低过程中不必要的成本开支。施工用水、用电线路的敷设，一定要兼顾小区建成后生活用水、用电的需要，切忌重复建设，增加成本。

　　（3）招投标过程成本管理。首先，选择最为适合的施工企业。在招投标过程中，如果三级施工单位的情况能够满足开发项目的实际需要，能够满足工程项目本身施工要求即可，就不用在找寻更高水平和资质的施工企业。这是因为在对预算编制过程中，资质较高的企业收取的费用也会相对较高，因此房地产企业所要支出也会更高，这样一来就提升了房地产企业的开发成本。其次，做好招标文件的编制文件。相关人员一定要在编制招标文件之前对相关数据、资料等进行收集、整理和探究，并结合市场行情、工程图纸、以及行业规范等来对工程造价进行确定，然后还对有关条款、文件等进行多次推敲，进而可以对工程造价进行管理。再次，要对招标参考价格进行合理的编制。在实际招标过程中一定要对招标参考价格进行合理编制，并且还要保证其精准性以及合理性、符合市场规律性，只有这样才能将其自身作用充分发挥出来。

　　（4）施工阶段的成本管理。①严格执行设计文件，按流程操作。

　　施工阶段管理造价的核心工作就是严格执行设计文件，严格按照国家规范和工艺流程操作和施工，杜绝质量隐患，减少返工及浪费。②严格管理图纸外变更，严格经济签证。实施变更审批制度，少变更或不变更。对于根据现场情况非做不可的工作，要对费用进行评估，以对总投资影响最小的方案为最优方案。同时，严格签证制度。工作发生要及时签证（3d以内），签证要实事求是。另外，对施工单位及材料供应商不履行约定义务的及时提出反索赔，使成本得到有效管理。③完善工程款审批流程，管理进度款支付。建立健全的投资管理系统，加强监理单位对工程清款的管理，在质量合格的基础上，做好工程量的审核工作。让监理单位先把关，房地产开发企业再进行审核，以管理工程量和避免工程款超付。由于监理单位拥有了签字权，利于日后的监督管理工作。④从技术措施上管理工程造价。在对主要施工技术方案做好论证的基础上，尝试采用新材料、新工艺，依靠技术方案降低工程造价。如配套管网施工，各专业共用一个沟槽大开挖比分别挖填沟槽节省很多土方回填及二次挖土量，房地产企业应做好各专业管网主管单位的沟通协调工作，尽可能将不同专业管线路径进行优化和归集，共用同一沟槽，统一开挖，统一回填。

　　（5）项目完工以后的成本管理。首先，要对有管资料进行收集。按照完整性原则来进行收集，为成本管控提供参考。其次，要按照合同项目来进行有效结算，同时还要对这些资料进行收集整理，然后编制成相应的结算文件，为其他类似项目提供参考依据。

　　总之，成本管理贯穿于房地产开发的全过程，只有从项目选址、项目设计、工程施工、项目管理等各个方面做好全方位的管理，才能实现房地产开发利润的最大化。

　　参考文献

　　[1]边霞，魏萍.房地产开发成本管理探析[J].现代经济信息，2016（16）.

　　[2]陈曦.房地产开发成本因素分析[J].内蒙古科技与经济，2015（02）.

　　（作者单位：山东省菏泽市东明县房地产管理局）

　　来源：世界家苑·学术 2017年4期

　　作者：崔亚萍