房地产评估机构财务风险的防范

摘　要：财务风险是房地产评估机构在经营过程中普遍面临的。本文对房地产评估机构存在的财务风险进行了分析，并提出了一些建设性的意见，以期能为房地产评估机构财务风险的防范起到一定的借鉴作用。

关键词：房地产评估，财务风险，防范

房地产评估是房地是中介行业中的一个大的分支（房地产中介行业包括了房地产评估、咨询和代理），由于现实及理论上的需要，房地产评估在房地产中介行业中发挥的作用越来越明显。
一、房地产评估机构面临的财务风险
　　对于房地产评估机构而言，其所面临最主要的财务风险就是税务风险。税务风险是一种法律风险。随着我国税收法治建设的不断规范、税收征管的不断加强，房地产评估机构的税务风险越来越明显。
　　目前，我国房地产评估机构所采用的征税方式是查账征收，这种征税方式实际就是针对当期利润与所得税率之积进行缴税，而利润就是用房地产评估机构的收入减去相应的成本。在进行查账征收时，其成本是有严格规定的，并不是所有的费用都能够计入成本并进行抵扣。
　　2008年1月1日施行的新《企业所得税法实施条例》明确规定：广告费与业务宣传费支出，纳入成本的比例不能超过企业全年营业额的15%，其他部分只能在以后的纳税年度进行结转扣除，这使得企业的广告费就只能根据营业额的一定比例部分计入成本。不少的房地产评估机构为了能够减少企业所得税的缴纳，会想方设法地找到一些能够在税前计入成本的费用发票回来使用，这些发票既可以是朋友给的，也可以是企业员工提供的，甚至是企业在外面购买回来的，这里面就存在着极多的问题与风险。比如发票的真假就是个很大的问题，目前有不少提供假发票的小广告，如果没有仔细地辨别，将假发票入了账，就会隐藏着问题，当税务机关检查时，就会给企业带来风险。
　　上海有一家房地产评估机构，经营状态良好，企业利润也极高。但评估机构的负责人希望能够通过少缴税的方式进一步提高利润，就通过各种渠道收集发票充作税前费用，这其中有很多咨询费的发票是买回来的。企业的所得税立竿见影地就下降了。但是税务机关很快就发现了该评估公司的所得税极不正常，电脑自动预警，税务机关的片管员对公司实施了查账，并马上就发现了咨询费的发票有问题，并进一步发现了很多的假发票。由于金额较大，该评估公司不但要补缴税金，还必须缴纳一笔数目较大的罚款。如果不是公司补缴税款和罚金及时，认错态度正确认真，企业法人就面临牢狱之灾。
二、房地产评估机构财务风险的防范
   有效的控制与防范房地产评估机构的税务风险，离不开评估机构管理者的重视与配合，这是房地产评估机构发展战略中的重要一环。同时，税务风险也是房地产评估机构进行日常风险管理的重要内容之一。归纳来看，房地产评估机构税务风险的防范应当从这样几个方面入手：
    （一）房地产评估机构的管理者们必须及时的了解国家最新的税收法律、法规与相关的政策与制度。管理者们可以通过报纸、电视、互联网以及参加相关培训班等方式来获得这些信息与资料，并在公司内部开展相关信息的宣传与交流。对于那些与房地产评估行业相关的内容与信息要给予最高度的关注，并严格按照税务的要求在评估机构内贯彻与执行，从而减少因信息不对称或税务盲点而造成的税务风险。
　　（二）房地产评估机构的财务人员、市场人员及相关的采购人员等，也必须系统地、全面地学习掌握与房地产评估行业相关的税务知识，并准确地应用相关的税务条款。对那些自己无法把握的、不能完全理解的税务知识，应当及时地向税务机关或相关的事务所进行咨询，让自己完全掌握、完全理解，从而防止出现因不理解、理解错误而造成的税务风险。
　　（三）克服侥幸心理，绝不偷税逃税。依法纳税是企业、公民都应尽的义务，房地产评估机构也不例外。房地产评估机构对于那些必须缴纳的税款，应当克服侥幸心理，做到及时足额地缴纳。因为税务机关于对企业少缴税、不缴税的行为都按偷税行为处理，不但要追缴企业偷逃的税款和滞纳金外，还会根据企业少缴或未缴的税款处于50%以上、五倍以下的罚款。对于那些性质特别恶劣的企业，税务机关还会追究相关人员的法律责任。所以，房地产评估机构能否有效地克服侥幸心理，也直接关系到房地产评估机构税务风险的防范。
　　（四）依托税务师事务所这一专业平台，有效地对房地产评估机构的税务风险进行防范。税务师事务所是税务代理的专业机构，其所提供的税收筹划是事务所税务代理的重要内容，也是企业税务风险管理的重要内容。税收筹划的根本目标就是帮助企业合理地避税。房地产评估机构可以选择税务师事务所为企业作税务代理，借助税务师事务所这一专业机构来帮助自己防范税务风险、合理避税和节税。当然，在运用税务师事务所时，必须签订代理合同，并要求税务师事务所在合同中明确承诺其所提供的税收筹划方式是合法的，并能够得到税务机关的认可。同时，代理合同中要明确双方的权利与义务、违约责任等内容，这就能够在税务师事务所的问题或错误使得房地产评估机构收到税务处罚时，房地产评估机构能够通过诉讼的方式来转移税务风险。
　　当然，归纳起来说，房地产评估机构必须在公司内部建立健全相关的规章制度，加强相关员工的税务知识培训，在评估机构内全面树立依法纳税的观念，从而根本杜绝房地产评估机构税务风险出现的可能。
结论：
    房地产评估机构面临的财务风险主要是税务风险，本文从房地产评估机构的角度对其面临的财务风险进行了研究，并对财务风险的防范提出了一些有针对性的建议与思路。希望通过本文的研究与分析，帮助我国房地产评估机构有效地防范财务风险，有效地推动房地产评估机构的和谐、稳定发展。

参考文献
[1] 吴永位，对目前我国房地产评估产业现状的探讨，商业文化，2012（01）
[2] 秦玉霞，浅析房地产估价风险及防范，现代商业，2011（21）