浅谈房地产企业的开发成本控制
房地产企业开发成本是指为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。日常的成本工作就是要将这些费用按项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本。
一、房地产开发成本的构成
房地产开发成本的构成主要有土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政公共设施费用、管理费用、贷款利息、税费以及其他费用等。
1、土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费等。一般房地产开发企业取得土地方式有两种：一是协议出让，或是政府行政批准；二是挂牌拍卖出让。随着土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商的主要方式。随着招、拍、挂的普及，在住宅商品房价格构成中，土地费用有进一步上升的趋势。
2、前期工程费主要指房屋开发的可行性研究、地质勘查、前期规划、设计费用，以及“三通一平”或“七通一平”等土地开发、整理费用。这部分占房地产开发成本的比例相对较低。
3、建筑安装工程费，又称房屋建筑安装造价，指房屋建造过程中所发生的建筑工程、设备及安装工程费用等。它在整个成本构成中占有较大比例。
4、市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路、自来水、污水、电力、燃气、电信、电视、绿化等的建设费用；公共配套设施费用指建设为项目内居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校、医院、派出所、自行车棚等）和各种营利性的配套设施（如粮店、菜市场等商业网点）等所发生的费用。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例也较大。
5、管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理相关经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资、差旅费、办公费、保险费、职工教育费、养老保险费等，在整个成本构成所占比例很小。
6、贷款利息指在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息。它的多少与开发项目的大小、融资额度的多少有密切关系，占成本构成比例相对不稳定。
7、税费包含两部分：一部分是税收，主要有房产税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加）、契税、企业所得税、印花税、外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政事业性收费，主要由地方政府和行政主管部门及其所属单位、垄断企业向房地产开发企业收取的费用。其中政府和行政主管部门所收取的规费相对较少，也比较规范；但部门直属事业单位和强制参与工程的垄断企业所收取的费用，不仅项目繁多，且行为多不规范。这些费用在开发成本中所占比例较大。
8、其他费用指不能列入前七项的所有费用，主要包括销售广告费、代理费及各种不可预见费等。
二、引起房地产价格居高不下的主要原因
2002年下半年以来，房地产价格，特别是居民住宅价格迅猛上涨，一定程度上成为社会不安定因素，引起各级政府的高度重视。
2005年4月份，国务院下发《关于切实稳定住房价格的通知》，要求房价实行政府负责制；5月国务院办公厅转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，国家税务总局等部门出台《关于加强房地产税收管理的通知》，一系列抑制房价上涨的政策措施紧急出笼。抑制房价上涨的手段从投资控制转向消费和投资的双重抑制，从单纯的金融手段转向信贷、税收和房地产监管等多管齐下的综合治理。
然而，房价并没有应声下落。国务院发展研究中心推出的《2006年房地产行业发展白皮书》称，全国房价持续上涨的趋势不会改变。该报告预测，2006年全国房地产价格涨幅，将比2005年下半年的增速水平略强，商品房平均价格年涨幅预计将在6%左右。因为就是说：房价仍在增长，只是放慢了势头。究其原因，笔者认为主要有以下几个因素：
1、土地供应价格上升。土地资源的不可再生性和稀缺性决定了土地供应价格的居高不下。从经济学的理论来讲，土地的供求决定着土地的价格。2003年第四季度开始，国土资源部对建设用地进行清理整顿，对土地的建设供给实行总量控制政策和最严格的审批制度，各级政府为保证重大项目用地而抓紧土地储备，建设土地的可供量日益稀少，而全国新一轮房地产圈地热潮不但未缩相反更趋高涨。在此情况下土地拍卖的必然结果是是土地供应价格的一路高涨。全国来看，2003年以来的土地拍卖的价格普遍增长了30—90％。
2、行政事业性收费名目繁多，企业赋税较重。1995-1996年经国务院批准，国家计委和财政部联合取消了48项涉及房地产业的不合理收费项目，但房地产企业仍然面对沉重负担。特别是事实上为强制性服务的事业性收费及垄断性的工程取费，不仅名目繁多，且极不规范。广州市1985年有关房地产税费仅五项，到1995年增至85项，其中80%以上为地方政府或部门规定的行政事业性收费项目，且大多与土地及房地产管理部门有关。可以说，在房地产业实际的开发过程中，缴税费的种类伴随着开发的始终，而在建设过程中需要缴纳的费用更是“无从计算”、“不可预料”。如市政配套费、水电工程费、小区配套工程费等都是明确的收费；而一些在取得土地时附带要求的修路、建学校等费用则是难以估摸的。“但是羊毛出在羊身上”，这些花销费用，最后都将计入房价，转嫁到购房者头上。这些不规范的费用对商品房价格的影响不容忽视。
房地产业需要缴纳的税种比较多，综合计算，企业税收负担可达到营业收入的12%—14%，相对于其他行业来说，税收偏高，负担偏重。企业要保证合理的利润，快捷而有效的途径就是提高房屋售价。
3、融资渠道相对狭窄，贷款利息居高不下。长期以来，我国房地产开发属于典型的“香港模式”，即开发商大量利用银行资金买地、建房、卖房，然后再开始新一轮循环，开发商自有资金比例很低，且融资渠道多是通过银行间接融资，而通过股票市场、债券市场、基金、信托、外资、民间资本等直接融资的很少。近年来，国家不断收紧房地产银根，人行甚至提出了取消期房销售的建议，对开发企业资金实力的要求越来越高，房地产业资金链日益趋紧。虽然近几年几次下调贷款利率，一年期贷款利率现为5.22%-7.60%，但由于房地产开发对信贷资金的依赖十分严重，且具有资金大量、集中投入，回收周期长的特点，相对于其他行业来说，房地产开发企业承担贷款利息居高不下。
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