房地产开发企业的成本控制

摘　要：房地产开发成本控制主要是对其中主要费用中的变动费用的控制，因为这些既是可控制的又是对项目经济效果影响较大的费用，控制住这些费用就控制住了开发成本费用的主要部分。对房产开发商来说，利润最大化是企业生存的根本，房地产商要想在现如今如此激烈的竞争中生存下去，就要努力提高利润率。提高利润率最重要一点就是降低企业的开发成本。而搞好成本核算进一步实现对开发成本的控制，是企业降本增效，正确体现经营成果的一项重要手段，也是目前开发商最关注的热点问题。

关键词：成本控制；前期设计；结构成本；招标审查；施工过程控制
房地产开发中的主要成本构成：土地费用成本、 前期工程费用成本、 建筑安装工程费成本、 市政公共设施费用成本、管理费用成本、贷款利息成本、税费成本、其他费用成本。
引起房地产价格居高不下的原因
　　土地供应价格上升、政府行政性收费项目繁多，费用偏重、企业承担大量市政公共设施开发成本、房地产开发企业赋税偏重、融资渠道狭窄，利率偏高、建材价格波动，建安成本提高。　　一、开发过程中前期阶段成本控制要点
　　房地产开发成本的控制，依赖于各个环节的综合连贯的成本控制，而开发前期的成本控制应作为首要阶段和关键阶段来实施。在整个开发过程中，项目的筛选是最为重要的一环。 首先要分析市场，通过市场行为来选择在市场上占有一定前景的好的开发项目；二是选择定价目标，定价目标是整个价格规划的重中之重，对大多数的企业来说，利润最大化是其经营的最终目的。 其次，由于土地价格在开发成本中所占比例大，因此采取的方式对于开发商能否达到预期的回报率至关重要。
　　1. 立项环节
　　根据项目开发方式的不同而有所区别。对于新征土地项目，应控制征地费用（少交或晚交，甚至力争减免）、拆迁安置费用（房产确权后办理拆迁安置费用）、大市政费用（自建部分按照公司工程体系办理，交政府部分按有关规定办理）、规划条件（满足公司利益最大化，合理提高容积率，降低土地成本）；对于买断项目，应控制买断内容（明确买断内容明细）、付款总额（为公司争取最大利益）、付款时间（周期长、次数多）、三通或七通一平的标准(明确验收标准明细)、手续风险（与项目付款时间直接挂钩）；对于合作开发项目应控制合作方式（符合集团要求，有利于分公司）、分成比例（双赢原则）、交房标准（不低于合同中交房标准）、付款总额和付款时间（选择有利于公司利益的方式）。
　　2. 规划环节
　　规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的作用和地位：在规划环节进行成本控制室实现事前控制的关键，可以最大限度地减少事后变动带来的成本增加。 规划环节成本控制要点大体如下：
　　(1) 规划方案（可行性规划设计、方案评审、设计成果）；
　　(2) 报批设计（设计方案、报批）；
　　(3) 扩初设计（扩初设计要求、成本概算、扩初设计图）；
　　(4) 桩基设计（地质勘查、设计方案评审、桩基设计图）；
　　(5) 施工图设计（施工图设计要求、报建、报施图、审图、施工配合）；
　　(6) 销售包装设计；
　　(7) 装修方案（方案设计要求、材料设备选型成本方案、招投标）；
　　(8) 功能设计（小区建筑物功能的经济评估、市政配套方案、环境方案设计、智能化设计、销售承诺）；
　　(9) 设计变更（设计调整费用、设计变更洽商）；
　　(10) 材料设备（选型、方案确定时间、采购）。
　　3. 项目在设计阶段的成本控制
　　我国长期以来一直存在忽视工程建设项目前期工作阶段的项目管理和造价控制，却把成本管理的主要精力花在项目的施工阶段，但是在这个阶段进行成本控制事倍功半，往往达不到预期的效果。应该认识到设计阶段是房地产项目成本控制的重点和关键。尽管设计费在建设工程全过程费用中所占比例不大，一般只占建安成本的1.5%~2%，但对工程造价的影响高可达75%~90%。[i] 由于设计单位普遍存在经济观念和市场观念淡薄。因此在设计初期中就要明确针对设计单位进行通告，使其意识到节约成本同样关系到自身利益，这样才能真正实现成本管理的综合性和全程性。鉴于设计阶段对工程实施阶段的重要影响，对于项目完成后能否实现高回报的需求，以下对设计阶段的具体环节进行着重分析。
　　3.1 设计方的选择
　　选择好的设计单位是保证项目正常推进，保质保量的前提，也是控制项目成本最重要的一个环节。应当选择易于管理、态度重视，并且服务意识和市场口碑好的设计单位，另外还应看设计单位当时的项目情况，能否抽出足够的人员来完成交予的任务。以免因人手不足造成拖延工期这样的情况出现。
　　3.2 实行设计招标，择优选择设计方案和设计单位
　　在选择设计单位的时候，要引进竞争机制，并且加强对招标工作的管理力度。积极推行建筑和经济方案双优的设计招标方法，尽量将工程主体和配套设施的围护、绿化等放在一起进行招标。通过设计招标择优选择出众的设计单位和设计方案。[ii] 进而确保设计的不落伍、经济以及适用合理，在源头上面避免了因设计问题而造成的返工和增加建设成本的问题。
　　3.3 与设计院沟通并灌输工程成本控制的意识
　　与设计院的合作过程中，甲方最担心的问题是风险，因此要加强设计前期的思想沟通和配合，特别是要注意采取尊重平等的心态，进行质量标准的换位考虑，把甲方特别关注的关键点灌输给设计方。同时为了调动设计院的积极性，还可以采取双赢的办法，对于超限额的给予惩罚，对于低限额有奖励措施。
　　对于合作比较好的设计院，应该建立长期的战略合作伙伴关系，这样有利于总成本的降低，总效率的提升。
　　3.4实行限额设计
　　积极推行限额设计，健全设计经济责任制。工程项目的限额设计是建设项目实施过程中行之有效的控制方法，也是控制建设投资规模的有效的措施之一。设计人员接到设计任务书后，应先将图纸分解到各个专业，然后再分解到各单项工程和单位工程，作为设计造价控制目标。设计人员应注意三算对比控制，尽量避免设计变更，以保证投资限额不被轻易突破。[iii] 限额设计可以有效的控制结构成本，意义十分重大。限额的内容应选择可以控制、容易离散的部分，如含钢量、混凝土含量。限额的数值应比当地平均值略低。另外限额应有一定的弹性范围，对于把握不了的特殊结 构可以不设限。
　　3.5施工图审查
　　施工图设计是设计工作的最后一个环节，所以，要对于设计单位的图纸质量在设计交底的基础上进行全面的审核工作。一般在比较成熟的房地产公司，各个部门设置都比较齐全。这时候就要召集工程部、预算部等相关部门进行集体会审，发挥集体的智慧。对于各个专业之间图纸的矛盾应该尽早发现，尽早让设计单位进行修改，提高设计质量，避免因图纸设计考虑不周而带来的额外成本支出。[iv] 施工图审查公司的选择必须在容易沟通的前提下，对于有争议的地方通达成共识，避免大的设计修改和返工。
　　二、开发过程中项目建设阶段的成本控制要点
　　1. 建设阶段成本控制的组成
项目建设阶段的工程成本控制主要集中在招投标、合同签署、工程变更及工程签证的办理和竣工结算四个方面。
　　招标管理是工程项目阶段成本管理很重要的一个环节，通过严肃、公平、公正、规范的施工招投标，不但可以促进竞标施工单位公平合理竞争，提高社会效益，促进社会和谐；还可以有效降低开发商的建设成本，合理缩短工期，提高工程施工质量；同时逐渐培养起围绕在自己身边的诸多诚信合作单位，实际上这应该是一个双赢的格局。
　　签订规范、细致、严密的合同文本，是房地产开发项目成本控制的又一重点。建筑工程建设是一个高投资，高风险，相对利润比较大的一个行业。怎样签订好建设工程合同，最大程度的规避自身企业的发展风险，或者说转嫁自己的风险同时又最大程度的控制和约束施工单位，达到少花钱多办事的目的，这是一项长期的坚持不懈的工作内容。如果不考虑销售方面的策略和手段，单从工程建设本身来讲，签订了一份好的合同那么就可以说工程效益就完成了一半。随着社会经济的发展，企业之间面临越来越激烈的竞争，企业只有不断加强成本控制，减少支出，才能提高企业的市场竞争能力。实现企业的利润最大化。
　　建设过程中加强工程变更的管理以及工程签证的办理也是降低开发成本的主要办法，建设过程中一是要尽量减少工程变更，减少因此可能出现的工程变更索赔。二是要做到事前变更，不能出现施工单位干到该部位时才想起来要变更，现场缓工、停工等变更的不正常现象。工程签证的办理要注重时效性、真实性、科学合理的原则，按合同及相关规定和现场实际发生的工程量及时办理签证，必要可以让审计部门提前介入。
　　竣工结算是工程建设阶段造价控制的最后一关，开发单位管理人员不但要抓好审计单位的工作同时也要抵御各种新式糖衣炮弹。既不能说了不算、干了不算，丢失建设单位的诚信，同时也要严格尊重事实，控制多估冒算。
　　2 .建设阶段降低运营成本的普遍做法
　　2.1 控制采购成本
　　通常情况下，工程项目材料成本占总成本的50%～60%，是传统成本管理的重点。 控制工程建设材料采购成本，房地产企业应该做好以下几方面工作：
　　第一，根据以往类似工程经验和预算定额材料分析充分做好采购计划，结合市场行情和合同签订的结算办法合理确定材料采购的品类、批量、供应单位以及采购时间；
　　第二，实施厂家直供制，逐步取消中间经销商；
　　第三，建立严明详尽的采购制度，强化采购人员、审价人员责任意识，按制度办事；
　　第四，整和零星物资、辅料的采购时间和数量，降低辅料的采购成本。因为采购量的问题，辅料的采购价格一般不被注意，实际上集少成多，辅料的采购价格降低率比主料会低很多；
　　第五，建立采购信息台帐和月报，积累市场材料价格实时信息，做到采购有据可查；
　　第六，加强材料采购的招投标管理，降低采购成本。
　　2.2 控制质量成本改善质量
　　控制质量成本改善质量和降低成本是相辅相成的。质量是成本的基础。要打破提高质量增加成本、降低成本损害质量的老思想、旧观念，注意细节控制管理改进质量，事实上会带动成本的降低。建设过程中减少返工翻工、减少资源浪费，某种意义上讲更能降低建设总成本；建设单位加强对监理单位和施工单位的管理，进一步加强制造质量成本的控制，把质量成本的控制范围扩大，落实施工单位施工组织设计中质量管理体系。
　　2.3 优化工作流程
　　工程施工是由一系列的工序和流程所构成，工序和工序之间的衔接就是流程，每一道工序都包含着人、材、机的整合和损耗。加强工序间的紧密衔接，充分让流程顺畅，减少作业面的衔接时间，工程管理才能减少不必要的支出和浪费。
　　2.4做好人力资源管理
　　以人为载体的资源就是人力资源，是存在于人体中以体能、知识、技能、能力、个性行为特征倾向等为具体表现的一种经济资源。人是有思想的，所以说人是最难管理的，农民工也是一样，对于总承包单位以及各专业分包队伍，提倡人性化管理和制度化管理相结合的模式，逐渐培养紧紧围绕在企业身边的人力资源库。达到召之即来，来则能干，干就能干好的效果，在劳动力日益紧张的今天，这也是一个房地产企业应该重视的问题。
　　2.5 构件加工费和分包工程费的控制
　　工程施工过程中，铝合金门窗、木制成品、商品砼及构件、金属构件等材料的采购和加工，以及桩基础、土石方开挖、大型构件吊装、装饰装修和其他专项工程(如屋面防水等)的发包，都要通过合同来明确双方责任。在签订这些经济合同的时候，特别要注意以施工图预算控制合同金额的原则，避免合同金额超过施工图预算。
　　2.6 强化工程质量、工期、安全成本控制
　　要妥善处理工程的质量、工期、安全及成本之间的关系，它们共同决定着工程的最终价值与成本。要加强不同成本的管理平衡，防止某一成本过大或过小进而影响整个工程价值与成本，努力实现价值最大化与成本最小化。
只有成功的管理才会有成功的项目，只有成功的项目才能有企业的发展，只有充分发挥主观能动性，不断开拓创新，总结经验，在项目的实践中不断摸索，才能走出一条工程项目成本管理的成功之路。
　　降低工程项目成本的途径很多，可以广开渠道，重点控制。从工程项目的招投标阶段到竣工结算阶段，房地产企业可以控制管理的地方和途径很多。充分做好这些成本控制管理工作，才能取得较好的经济效益，使企业得以长足发展。
　　三、开发过程中其他费用的成本控制
　　1. 工程管理费用的控制
　　工程管理费用控制的前提是处理好开发规模和管理成效的关系，在保障既有管理人员的 工程管理成效的基础上适当加大开发建设的规模，则可以有效降低单位管理费用成本。但是由于资金、土地等原因的限制，很多房地产开发企业往往做不到大规模开发，因此在实际工程中，管理费用所占比例不大，但是好的发地产企业不能忽视管理费用控制的意义以及作用，当大的企业有能力大规模开发项目时，做好管理费用的控制就是一项相当繁复的工作，这考验的就是房地产商的“内功”。
　　2. 销售费用的控制
　　销售费用控制的关键在于采用合理的营销手段，根据开发规模和市场情况，合理控制销售费用。
　　销售费用控制环节处在整个项目成本控制的末端，销售环节关系到开发商能否收回成本，意义重大。
　　销售环节的成本一般是按比例控制，但一定制定了费用目标总额，具体的单项支出就必须严格控制。由于销售涉及的部门较多，所以各部门乃至总经理都需要分工负责这部分的控制职能。此外，由于销售环节的一些操作会对入住和物业管理产生重要的影响。所以这个环节的成本控制也必须有长线考虑。
　　销售成本控制的八个要点归纳如下：
　　(1) 营销方案（包括费用总额、市场信息收集、营销计划、营销预算、营销方案审批）；
　　(2) 销售现场费用（包括现场销售人工费用、现场销售器具费、现场包装费、销售模型费用、宣传资料及礼品费、展销费）；
　　(3) 媒体选择（包括媒体及广告代理公司信息收集和分析、招投标）；
　　(4) 样板间装修（包括设计、装修、材料采购、信息采集及招投标、样板间维护、材料回收、保管和再利用）；
　　(5) 销售回款（包括销售折扣点、回款周期）；
　　(6) 销售补充条款及承诺（包括承诺的给出、设计变更与承诺）；
　　(7) 客户交房（包括交房日期、保修期、质量补偿）；
　　(8) 其他（中介费、与销售相关的其他费用）。
　　3. 财务费用的控制
　　3.1恰当合理的融资方案
　　融资方案包括一是申请贷款的金融机构的选择；二是财务融资方式方法的选择；三是贷款前贷款利率的谈判以及贷款总额的界定；四是融资进程的合理安排以及筹资费用的节约等。
　　3.2贷款利息的控制
　　概括来说，贷款利息应从贷款的总数、贷款的时间长短和贷款利息利率三方面实施控制。
　　对贷款金额总数的控制，通常采用编制合理的工程建设资金使用计划、融资贷款计划以及编制建设资金现金流量表格的方法来控制，在满足工程项目需求的前提下，尽可能的减少贷款金额总数，减少存量资金，缩小贷款时间周期以及有效控制财务开支。
　　对贷款的时间长短的控制，主要措施是加快工程进度以缩短工程项目工期，其次是加强销售力度以达到尽早回收资金的目的。
　　结语：
　　通过分析与研究可以得出成本管理的内涵，成本管理的总目标是项目全寿命周期的最小投入产出比。成本管理的控制过程就是项目论证、项目策划阶段、设计准备、设计、招投标、施工、投入实用阶段。成本管理的控制措施：组织措施、技术措施、经济措施、合同措施。成本管理的工作性质：技术工作、经济工作、管理工作。
　　总之，房地产项目成本控制工作贯穿整个开发过程，必须坚持以人为本，全员参与，不断提高人的业务能力，加强人的责任心，充分发挥人的主观能动性。必须紧紧抓住项目开发全过程的各个环节，采取技术与经济相结合的可行措施，对开发项目的全部成本构成要素进行全面控制。同时项目成本控制要与其质量控制目标、进度控制目标相协调。不能一味的追求利益而忽略了产品的质量。而对于克扣款项，拖欠工人工资等既不合理也不合法的事情更是不可取。只有做到以上这些，房地产开发公司才能在激烈的市场竞争中减少消耗、降低成本、化解风险，走出一条内涵式、集约化的成本发展道路，从而实现公司健康有序的可持续发展。