保障房发展的瓶颈与对策

摘　要：解决低收入家庭住房困难问题的重要举措就是保障房建设工程，它对建设和谐社会和保持社会经济效益稳步发展起着关键性的作用。然而，保障房发展建设却面临着重大的问题障碍。如：土地使用面积供应不足、人力财力资源短缺、建设质量等。同时，各城市对现今社会执行的保障房计划目标认知不够，与实际需求脱轨，缺乏保障房建设发展观念，不能做到科学性、严肃性。

关键词：保障房发展；瓶颈；对策；社会需要；工程建设
2010年10月，十二五规划建议中指出“要加大力度建设保障性安居工程，加快棚户区的改造，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给”。从国家规划的角度强调保障性住房建设的重要性和现阶段保障性住房建设工作的迫切性。                             
一、保障房设计的套型设计   
　　建设社会保障性住房要严格控制户型面积标准，坚持小户型、经济、实用和节能省地，其中一房型面积为45平方米以内，二房型面积为60平方米以内，三房型面积为70平方米以内；住房建设实行室内装修施工一次到位，严禁购买者和承租者进行二次装修，以避免二次装修时造成对结构的破坏和材料的浪费。
    针对保障性住房政策的相关要求，在进行保障性住房的套型设计要注意：为了减少公摊面积，设计方案均采用一梯四户的形式，核心筒体在满足规范条件下尽量压缩；所有管井均结合公共走道设计；东西两套外墙以实墙面为主，可以拼接，结构规整。套型设计上，以二房型为主，结合配置一房型和三房型；套型分布上，一般在东西两端边套布置较大的套型，中间两套则选用较小的套型；套型组合上，有二房型与二房型、二房型与一房型、二房型与三房型等多种组合形式 ，这几种形式可以灵活组合，以适用于不同套型比例要求的设计中。
    保障性住房的功能分区，是将住宅的使用功能按照使用性质、使用要求和使用对象进行合理的组合分区，将使用性质、使用要求和使用对象较为接近的空间组合在一定的区域内，避免或减少同其它区域的交叉和干扰。按照住宅的居住行为，可将住宅空间分为：私人行为、公共行为、家务行为、卫生行为和交通行为等不同的空间等，在套型设计中要正确处理它们之间的功能关系、满足各功能空间的使用需求，就需要对这些空间进行合理的布局，做到公私、动静和洁污的分区，并使室内交通流线便捷、顺畅，这也是住宅设计最基本的要求。
二、实施社会保障房建设的意义
　　1、安居保障
　　改善城市低收入人群的居住问题，这也是一项民生问题，加快保障房建设对于改善民生促进社会发展有着重要的意义。
　　2、产业带动性
　　加快社会保障房建设对相关产业具有一定的经济带动效益。
　　3、刺激消费
　　加快社会保障型住房建设工程，为今后扩大消费提供了有利的条件，大力的推动了棚户区改造，农村危险房改造的定居问题。
三、保障房建设的选址问题
    保障性住房的规划和选址工作，作为保障性住房建设的前期工作方向非常重要。
　　1、保障性住房选址不受重视
    保障性住房建设减少了地方财政收入，中央未把保障性住房建设纳入官员政绩进行考核，地方政府对保障性住房建设并不积极，最终保障性住房的建设在供应数量上难以满足城镇人口的实际需求。房屋选址的科学合理性也难以保证。政府的干预手段从注重土地调控转变为土地与房屋调控并重：房屋调控从对房地产业发展的重视转向对住房价格和住房结构调控等。这些措施增加了购置成本，促使购买者理性选择。住房市场中产生、存在的问题，不是政府干预的结果，而是没有对问题给予恰当的关注，即不是政策失灵而是政策真空。我国解决困难群体住房问题效果不好是因为政策的执行力度不够。要增强政策的执行力，适度干预政策的执行 。
    政府仅仅是划拨土地、出台一些解决当前问题的政策法规是远远不够的，一方面要重视城市整体的硬性需求，准确掌握房屋需求人口结构的数据，另一方面，如何调整房屋布局，根据城市发展方向调整房屋数量和布局间的关系，值得进一步思考。
　　2、保障性住房选址误区
    目前对保障性住房的认识仍然存在两个误区：一种认为为了体现对保障性住房的重视应选择城市中心等优质区位，一种则认为保障性住房不应阻碍房地产市场的运作，应选择土地价值不高的地段进行建设。将保障性住房的建设地点选在老城区固然能为住户提供便利，但存在老城区开发成本高，相对拥挤，难以提供足量房屋等问题：而将划拨的土地选在远郊或是还有待开发的地方，人们的生活质量就难以得到保障。除购物、出行等不便外，离工作地点太远势必会使他们交通成本提高及大量的时间浪费在路上，既不能有时间和家人一起，更加不可能腾出时间来及时进行充电学习，一味的从事相对粗放型的工作，进而难以改善目前的收入状况和生活状态。
　　3、保障性住房选址的空间差异问题
    不同收入群体在地理上出现的居住隔离造成空间差异，空间差异出现的原因是多方面的，我国社会正处在转型期，城市功能的转变，外来务工人员和学生的涌入，住宅市场化和人们自主择居都加剧了空间分异现象的形成。城市居住区的“社会阶层化”、排外的城市住房政策、城市低收入社区的“空间化”造成了中国城市低收入阶层的空间极化。保障性住房在远郊兴建，除了导致空间分配的失衡，还导致了居住空间的分异。由于大量建设保障性住房，使得中低收入群体居住相对集中，造成与中高收入群体的分化 。
四、完善保障性住房选址的对策
　　1、借城市空间外扩进行保障性住房建设
　　随着我国城市化进程的跟进，城市中心区过度聚集，交通拥堵，历史文化保护问题都相继出现，甚至有不断加重之势。要加快交通基础设施和建设发展高质量的公共交通事业，一方面是因居住空间不断外扩对公共交通跟进的需要，另一方面吸引更多的人离开中心城区到新开发的地方择业定居，缓解城市压力的同时促进居住空间外扩，从而谋求进一步的发展。要充分利用好城市空间外扩合理规划，处理好外扩空间和市区的功能分工，同时加紧基础设施的建设，提高城市设施建设水平，用便利的交通、完善的设施，吸引商家和住户。同时城市外扩所在区域，其地价相对较低，良好的规划前景和周边兴建的设施一定会满足保障性住房住户的日常生活需求。随着周边服务业和其他产业的开展，还会为住户带来大量的就业机会，形成良性的循环。
　　2、合理 混合保障性住房与其他住房
　　保障性住房与其它类型住房的合理混合，有利于各收入阶层人口向积极方向发展。保障性住房的建设应具有相对的分散性。一方面要尊重受保障家庭对保障性住房的选择权，能够依据其工作、学习的需要就近选择住房；另一方面保障性住房建设地点的相对分散，与其他收入群体共享周边基础设施、共享医疗、教育等服务，同时社区内餐饮、环卫等岗位还能缓解就业问题，有益于中低收入家庭未来的发展。考虑到不同收入阶层观念和生活习惯的差异，应该规划保障性住房自成小区，减少他们彼此的干扰，尊重不同群体的生活方式和习惯，避免低收入群体相对高收入群体产生自卑心理。
　　3、建设前科学调研
　　    保障性住房作为解决中低收入人群住房问题的民生工程，其耗资巨大，需要政府投入大量的人力、财力和物力。在项目规划和可行性研究阶段，居民对住房数量和房屋户型及配套设施要求，其数据的准确性将直接影响整个项目工作的进行。保障性住房规划是整个保障性住房建设工作的方向。规划工作除需考虑一般性工程所需考虑的因素外，更要将政府对提高中低收入群体的长远发展目标纳入其中。规划工作涉及整个小区人口的工作、教育、医疗、交通出行，整个人口的素质、生活习惯，都需要进行详细的数据调研和分析，相对确切的数字能够为规划工作的开展提供现实参考。通过调研，入住人员的人口结构及家庭结构情况也有利于对周边服务设施和机构的规划和房屋户型的设计，满足长远规划的需要和住户的需求，发挥保障性住房的最大效用。
结束语：集合多渠道的融资解决融资难问题，各地政府要认真贯彻执行国家队保障房方面颁发的文献，并作为安居工程工作重点。社会保障性住房供应对象为城市中的低收入成员，其供应范围广，更加贴近城镇化推进中的新市民居住需要，尤其是要将其变成产业化来实施，以公租房为主要形式，并有效的解决好其住房问题。通过加强开展对保障性住房机构的建设。适应保障性住房工程工作顺利进行，加快地方政府内部的保障房管理机构和实施机构的建设，明确人员编制的可操控性，以及确保工作经费的稳定性。解决保障性住房建设工程建中的建设用地报批难题，将保障房建设作为社会发展的重点来实施。
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