发展住房金融浅探

摘　要：住房金融的发展是一国经济、金融、国民生活质量等综合指标的具体体现，它是一个国家经济体制成熟程度的重要标志之一，也是推动国民经济健康发展的动力。总之，住房金融在房地产业的发展中起着极为重要的作用，它既为房地产业的发展提供强大的可持续的资金支持，从而有助于推动房地产业成为国民经济的先导产业，加速和带动国民经济快速良性发展，同时也为政府调控房地产业的发展提供了有效的空间和手段。

关键词：住房金融；风险；对策
一、住房金融概念概述
　　住房金融是指为住房生产和消费而进行的资金筹集、融通、借贷和结算等金融服务活动的总称，是银行或非银行金融机构在住房生产、经营、分配。随着中国人民银行一系列鼓励住房金融发展政策条例的出台，既安全又有良好发展前景的住房金融业务也被我国的各大商业银行看好，被认为是商业银行调整信贷结构的一次机遇。然而，住房金融是一专业性很强的金融服务项目，住房信贷资金运行有着自身鲜明的特征，需要协调好资金来源量小与资金投放量大、资金来源分散与资金投放集中，以及资金来源的短期性与资金投放的长期性之间的矛盾。以上矛盾若处理不妥，便会爆发出严重的金融震荡。住房金融虽然相对比较安全，但其风险一旦形成，便会迅速扩展，出现大面积的金融风波，危及整个金融市场和国民经济的发展。
二、住房金融风险防范机制建设和相关政策建议
　　住房金融防范机制建设总的思路是以现行住房金融体制为基础，在政府相应政策扶持下，以商业银行为主，动员保险、财政、房地产企业和居民个人等社会力量，建立系统化、规范化和多元化的有效的住房金融风险防范机制。
　　（一）加大对住房信贷回归机制的建设。
　　自95年日本住房金融案和97年东南亚金融危机产生后，越来越多的学者认为，房地产泡沫是导致金融危机的罪魁祸首，即房地产泡沫破灭房价滑落理性违约金融危机，这一观点虽然有所偏颇，但也有值得我们深思的地方。日本从1960年至1990年的30年间，国民生产总值增加至17倍，而这十年里日本六大主要城市的地价却增长了64倍，造成了国际上广泛影响的“泡沫经济”。因此，我们一定要吸取经验，加大对住房信贷的保障力度，在具体信贷操作方面可以采取诸如实行用户资信评审制度，加强信用风险管理。按揭购房是近几年来刚刚兴起的业务,专门的信用调查机构尚未建立起来，且个人信用资料很不完备，相对来说信用风险就显得较大。因此商业银行要加强风险意识，建立完善的房地产抵押登记信息备案制度，从根本上可以堵塞漏洞、提高审查质量。
    （二）加大对个人住房担保贷款的工作的规范执行力度
　　1、严格审查申请人办理贷款的条件。
　　借款人应具备的条件：
　　（1）借款人必须是国务院确立的223个实施安居工程的城市中的城镇居民，具有城镇常住户口或有效居留身份；
　　（2）借款人必须是具有完全民事行为能力的自然人，即年满18周岁，神智正常，能独立享受民事权利，承担民事义务的公民（若年龄在16－18周岁，以自己的劳动收入为主要生活来源的公民，视为具有完全民事行为能力的人）；
　　（3）具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。借款人必须提供家庭稳定经济收入证明。借款人还必须无信用瑕疵（如拒不偿还银行到期贷款，无力返还民间债务等）；
　　（4）具有购买住房的合同或协议，此合同必须是已经购房人与卖房人双方签字，盖章的有效合同，以及其它批准文件；
　　（5）在商业银行或住房储蓄银行开立储蓄存款帐户中交纳住房公积金存款的，存款余额占购买住房所需金额的比例不得低于30％，并以此作为购房首期付款。若贷款人买房面要10万元，他至少应在商业银行（如建设银行）先存入3万元后，方可以从建行担保贷款，建行将把贷款人的3万元存款作为其支付给卖房人的首期付款。　　
　　（6）有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人。一般情况下，借款既可以用自己所购的房屋作为抵押；也可以找一个经营或质押的，应向银行提从抵押或质押物清单、权属证明、估价证明等文件；提供保证担保的，应向银行提供保证人同意保证的书面意见和保证人的资信证明等文件；使用住房公积金贷款的，需持有住房公积金管理部门出具的证明材料。
　　2、严格执行办理贷款的基本程序。
　　抵押贷款的基本程序如下：
　　借款人→银行1、申请贷款；2、签订贷款合同；3、签订抵押合同
　　公证处办理合同公证→房地产登记处1、申请抵押登记；2、提交登记资料；3、领取房地产其他权利证明???
　　银行发放贷款→抵押人还款，全部款项结清→房地产登记处注销房地产抵押权。
　　3、认真审核贷款费用偿还全套环节。?
　　贷款费用借款人在办理贷款时需向房产局、公证处、保险公司分别支付低押费、工证费和保险费。（1）抵押费：（2）公证费： （3）保险费： 2、贷款偿还（1）等额法： （2）递减法：（3）现值法：
　　（三）大力发展住房金融的政府调控机制建设
　　由于住房金融刚刚起步、商业金融机构款的自我约束、较低的社会大众金融风险意识等都使我国单一的央行监管模式的监管力度受到干扰。因此从提高对住房金融监控力度，降低风险的角度来讲，政府应建立起多元化、全方位的金融监管体系，提高住房金融发展环境配备，使这份利国利民的事业能够长治久安的发展壮大起来，使国民安居乐业，提高政府的威信度。
三、结语
　　我国房地产金融的发展大致分为三个阶段：初始时百分之百发放于房地产建设（1987年－1993年上半年） ，随后住宅建设信贷在一段时期内所占比例过大，住宅消费信贷不足（1993年下半年－1995年），最后住宅消费信贷所占比例明显上升（1996年至今）实际上，住宅消费信贷对促进居民购房能力的作用，需理智地加以分析，它只是帮一把，助一臂之力，起催化剂的作用。归根到底，居民买不买得起房，取决于房价与居民购房能力之比。因此我们必须认清两种错误的认识：首先是过低地估计金融机构的作用，认为住宅消费信贷市场前景暗淡；与此同时是过高地估计金融机构的作用，似乎个人住宅消费信贷业务一开办，信贷政策再进一步放开，尚属于低收入的我国城市居民都能买得起房。当前个人住房担保贷款存在的风险主要有 信用风险、流动性风险、通货膨胀的风险以及抵押物风险，因此，发展住房金融市场还需要国民认识及自身素质的提高，以及政府对此项工作的大力重视。同时，各商业银行也要积极筹划开展住房金融业务，加强组织领导，整合营销力量，完善营销策略，确保资源配置。根据业务发展需要明确各机构职责，加强专营力度，整合营销力量，使全行上下形成合力，并积极出台相应的激励措施，充分调动了基层行开展营销活动的积极性和主动性。要切实提升银行服务水平，提高核算质量。积极配合公积金管理中心，做好公积金委托贷款的营销及发放工作，并加强对各经办机构的检查督办力度，确保各项委托性住房金融业务核算准确、及时。总之要群策群力，共同促进住房金融这项事业的蓬勃发展。

参考文献：
[1] 李琨. 关于建立政策性住房金融体系的思考[J]. 中国物价, 2009, (11)
[2] 王楠春. 规避房地产经济风险的策略[J]. 中国科技信息, 2005, (15)
[3] 李琨. 建立住房金融体系的重要性和迫切性[J]. 中国经贸导刊, 2006, (20)