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新经济形势下的房地产成本管理研究

发布时间:2019-11-20 07:51

  [摘要]房地产企业的发展推动了经济的快速增长,但是房地产企业的成本管理给房地产企业带来了挑战。房地产企业成本的有效管理,不仅能够保证房地产企业保持核心竞争力,还能够促进企业的稳定发展。所以对房地产成本管理进行研究非常重要。本文从新经济形势下房地产成本的管理现状进行探讨,指出了成本管理中的一些问题,并针对问题,提出了一些改善建议,以期能够为房地产健康发展做出一些贡献。


  [关键词]新经济形势;房地产;成本管理


  文章编号:2095-4085(2018)01-0073-02


  1新经济形势下房地产成本管理存在的问题


  1.1忽视对成本进行分摊


  对成本进行分摊可以实现对产品定价、利润监控、行业对标、税务筹划的管理,提高对成本管理的效率,保证房地产企业的利益。但是在实际房地产企业的管理中,极少有人重视对成本进行分摊或者科学的管理。对成本的管理一般停留在表面工作上,导致后期的分摊工作不扎实,影响对成本的管理、控制,不能实现对房地产利润、税务等的科学规划。


  1.2成本核算对象的设定没有依据


  成本核算与实现科学分摊一样,都对于实现房地产的定价、利润或者税务的规划具有十分重要的作用。实现对成本核算,也是控制成本的手段之一,对保证房地产项目的正常开发、运行具有重要意义。对成本核算对象的设定必须要有依据,要在项目开发之前,根据行业的标准、规则去确定成本核算对象,实现对成本核算科学、有效的分析。但是实际房地产开发项目中,房地产商一般只重视行业利润,极少对成本进行核算,核算对象的设定也比较模糊,所以不能实现明确、科学的对成本核算对象进行管理,严重时可导致成本失控,不能达到房地产行业稳定发展的目的。


  1.3未能及时获取项目成本核算的依据


  科学的对成本进行核算,需要有效的依据,比如工程成本核算时,施工单位提供的有效发票等。但是实际成本核算过程中,企业对成本的核算不重视依据,不重视向施工单位索要发票等。并且有的时候房地产项目竣工,但是投资方对一些营业税、附加税的款项没有及时结清,这种情况下,施工单位亦无法向房地产企业提供发票。所以,这些状况的存在,就导致房地产商在核算成本时,没有完全将所有款项进行叠加、核算,甚至出现估量成本的情况。与实际成本的数值补丁存在偏差,可靠性低,由此造成房地产企业不能实现有效、科学的对成本进行管理、控制。


  2针对以上问题对房地产成本管理提出建议


  成本控制一直都是房地产行业规范化管理的一个难点。由于成本控制不确定因素很多,且不同项目的实际情况、人员素质不同,想在不同的项目上应用同一种管理手段、方法进行成本管理难以实现。如何开展有效的成本控制,只有不断从工作实践中总结经验、抓大放小、规范运作、科学管理,才能最终实现成本控制的目标。因此,在实际成本管理及预算中,要掌握一些房地产成本管理的知识与技巧,才能更好的促进对房地产成本的科学化管理。


  2.1在企业内部全面贯彻成本控制管理理念


  企业内部要树立科学、合理、准确的成本控制管理理念,促进成本管理的效率得到提升,保证企业的稳定发展。很多房地产企业内部设立成本合约部,所以企业其他部门认为,成本的管理理所当然由合约部承担,这种想法是不正确的。成本的管理必须贯彻到企业管理的每一环节,企业的每一个部门、每一个员工都有参与的责任。只有将企业对项目管理的每一环节都实行成本管理,成本才能真正得到控制,才能实现对成本的科学和行之有效的控制。


  2.2建立目标成本管理制度


  房地产企业上层对企业做出决策,往往依据投资估算及预算。但是投资预算对上层做出决策只是提供一定的依据,在企业的正常运行中,还需要在投资预算的基础上编制项目的目标成本。目标成本只是在项目实施之前,企业做出的预测,为成本的管理提供依据,所以在实际企业项目的生产或销售过程中,要注意将目标成本与实际成本进行比对,这样才能有效控制成本失控现象的发生。为此,企业需要一套完善的目标成本管理制度,一方面实现目标成本的管理,另一方面便于将责任细致到每一个部门。并且便于对目标成本进行监督、控制,对成本执行过程中不规范的行为进行及时校正。而且目标成本只是对企业项目做出的预测,在实际实施过程中存在不合理的地方,监督部门还可以及时进行修改,与实际成本进行及时比对等,保证成本管理的正常运行,防止成本失控现象的发生。项目完成后,成本合约部门和财务部门要对项目成本情况进行汇总核算,将实际成本与目标成本进行比对,得出实际与预算的偏差,为将来目标成本的预算提供宝贵的经验。


  2.3采用科学的成本管理和控制方式


  成本的管理与控制方式,主要分为动态控制与静态控制两种。(1)动态控制方式。所谓动态控制,首先将房地产项目的各个环节模块化,然后研究各个模块在运行过程中的相互影响,在此基础上计算出项目的成本。但是值得注意的是,在这个动态过程中,任一模块的变化,都会影响模块之间相互影响,由此改变项目的成本。(2)静态控制方式。静态控制与动态控制的区别在于,在将房地产项目模块化的基础上,对每一个模块做出范围预估,让每一个模块在合理的范围内对成本进行预估。这种控制方式得出的成本是在一个较为合理的范围内。


  2.4建立成本管理构架


  成本管理构架的建立,更加便于房地产企业对成本进行科学、有效的管理,并且能够提高成本管理的效率。值得注意的是,在成本管理构架设计时,要请专业人员进行,确保构架的可靠性与科学性。成本管理中,针对企业开发项目的数量设计运营模式。比如,企业只开发一个项目,可采取职能制运营模式;开发多个项目时,若项目在同一个地区,可采取矩阵制运营,即在每个项目中设立独立的项目管理部门,对每个项目实施独立管理,公司对几个独立的部门实施总管理;若多个项目分散在不同地区,公司可采取分公司管理模式,对项目进行管理,项目完成后,再由总公司进行汇总整理。如项目在可行性研究阶段,则采用房地产成本管理类似估算法;打算假想阶段、策划定位阶段则采用参数模型法;施工房地产成本分析图阶段则采用自下而上估算法。由于估算所处的阶段分歧,所用的体式格局分歧,估算有不同的精度和不同的时间花费。


  3结语


  综上所述,房地产企业发展迅猛,但是其在成本管理方面仍然需要进一步管理。成本的管理有利于房地产企业的稳定发展,因此要不断完善成本管理制度,提高成本管理人才的综合素质,用科学的管理方式对成本进行控制。另外,建立合理的成本管理构架,也能够更好的实现成本的管理,共同促进房地产企业的稳步发展。


  作者简介:张俊仙(1982—),女,汉,山西阳泉人。研究方向:成本管理。

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