浅论房产委托公证的潜在风险及防范策略

　　论文摘要 房产所有权人申请办理房产委托公证，其房产委托行：为必须采用书面形式。因此，房产委托公证又称房产委托书公证。房产所有权人可以采用公证机关制定的标准房产委托书，也可以自行起草房产委托书。本文主要探讨房产委托公证的潜在风险及防范策略。

　　论文关键词 房产 委托公证 潜在风险 防范
　
　　房产委托公证是委托人为了授权他人代为办理房屋的购买、出售、互换、继承、受遗赠、租赁、抵押等事项而单方签署的法律文件。因此，国家已经制定了相应的法律和法规，应当保护房产权。任何单位和个人不得公证。经过相关的实证研究证实，委托书应该表明委托人的具体信息，包括姓名、性别、和出生日期，房产委托是一个非常有价值的资源，以改善人类的生活环境具有十分重要的意义。

　　一、房产委托书的基本内容

　　委托人可以根据自己的需要，授予受托人上述权限中的一项或数项。如果房产是若干个共有人的共有财产，若将全部房产委托他人，则需全体共有人共同实施授权委托行为；部分共有人需要办理房产委托的，只能就属于其本人所有的房产份额实施授权委托行为。房产委托公证具有重要的意义。受托人根据公证机关出具的房产委托公证书，即可以房产所有权人的名义顺利地办理与该房产有关的事务或实施与该房产有关的法律行为。房产委托书经由公证机关公证，可以有效地防止无效委托或假委托等现象的发生，并预防因委托代理权而引起的纠纷。因此，有关部门为了维护房产权人的利益，坚持房产委托书必须经过公证，才承认它的法律效力。房产委托书应包括以下基本内容：委托人和受托人的姓名或名称、房产座落位置（片区、幢、楼、单元）、房产所有权情况、委托权限和委托期限等。其中，委托权限可以包括：申领《房地产证》或者办理与该房产有关的其他手续；出卖权；出租权；抵押权（包括为委托人的债务设定抵押的权利或者第三人的债务设定抵押的权利等）；收取租金或支付与该房产有关的各项费用；转委托权等。

　　二、房产委托公证存在的潜在风险

　　1.委托人的风险：由于房产委托行为在法律层面上是单方面的民事行为，受托人经过授权可以在委托期限内进行相关事宜的办理，具有代理权。如果在这一过程中，受托人在委托人不知情的情况下极有可能将一房二卖或者一房多卖，而不让委托人知晓，当拿到这笔巨款后潜逃，这样虽然不是委托人拿的，但委托人同样面临着违约赔偿的刑事责任。
　　2.公证机构存在的风险：委托人不承认办理过委托书公证。比如张某在进行公证的过程中。不承认在委托书上签过名。这种情况的发生给风险公证机构和社会形象和社会地位带来极大的影响。
　　3.公证机构、相对人存在的风险：委托人通过用假房产证进行骗取委托书的公证，也就是假借产权人的配偶来骗取委托书的公证，这样不仅给公证处造成了极大的影响，最主要的是给相对人造成了重大的损失和影响。例如2011年10月某电视栏目曝光，某公司李先生的妻子通过假的房产证进行抵押借款100多万元。
　　4.受托人也就是买房人存在的风险：一些中介公司通过钻委托书法律问题的漏洞，需要受托人在进行委托期限时要注意风险的影响是非常大的，特别是在实践操作过程中，受托人已经将房款支付给委托人，但是由于房产权没有过户，通过这种房产变化情况来进行判断房产权的属性。
　　在这委托期限的过程中，假如卖方将房屋再次拿去抵押或者拿去出售，就算是卖方在这过程中将房屋的两证交给买方，因为在没有过户，使得卖方不得不进行遗失声明，如果买方没有见到的情况下，就可以申请重新开证明进行证件的补发。并可以过户给其他人，而受托人在这过程中可以两手空空的局面。委托方和受托方实际上就是买卖的关系，不过在办理的过程中也只是委托和代理的关系，卖房人在进行房产交易时办理完相关手续，并将房款收回，通过委托人进行买卖时可以会以高价格进行出卖，而把预定的款给受托人，其余多出的费用根据相关法律规定应当归委托人。由此可以看出委托人在交易的过程中可能会承担到受托人将多出的费用收回去的风险。因为根据《民法通则》中规定，当委托人撤消代理权后，在买卖双方进行交易时产生多的款项，受托人会有权将其收回，这样受托人甚至会散失拥有的房产也落空。

　　三、防范策略

　　（一）需要认真审查委托人的民事行为
　　根据《民法》通则条文规定，18周岁以上的公民才具有完全的民事行为能力，来判断是否可以成为全民民事行为能力人，依照法律的规定房产权规定。如果擅自实施剥蚀的房产是国家土地资源保护管理系统的侵权。依据《民法通则》第11条规定：“18周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。16周岁以上不满18周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。”第12条规定：“10周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不满10周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。”第13条规定：“不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。不能完全辨别自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人，或者征得他的法定代理人的同意。”第14条规定：“无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人。”

　　（二）重点审查委托人的证明和捺指印
　　经过相关的实证研究证实，委托书应该表明委托人的具体信息，包括姓名、性别、和出生日期。其中，委托权限可以包括：申领《房地产证》或者办理与该房产有：关的其他手续；委托人必须亲自在公证员的面前在委托书上签名（无法签字的盖章）、捺指印，对于委托人年老体弱、危重病人、聋哑盲人等，公证员与委托人谈话时应当录音或录像，委托人捺指印时应当拍照或录像。公证书也是仅能证明委托人的签字、捺指印行为的真实性、委托意思表示明确，但对委托事项的真实性实际上无法证明，委托人是否享有权利，应在受托人办理受托事项时再依法由相关机构或人员考量、确认。因此，在办理委托房产出租、出售、抵押公证书的证词后面加上公证员提示：使用本公证书的有关单位或个人，请及时到房地产管理部门核实产权情况，本公证书未对该委托书涉及的房地产权属予以证明。
　　（三）要保证房产委托书的真实性
　　如果房产是若干个共有人的共有财产，若将全部房产委托他人，则需全体共有人共同实施授权委托行为；部分共有人需要办理房产委托的，只能就属于其本人所有的房产份额实施授权委托行为。房产委托公证具有重要的意义。受托人根据公证机关出具的房产委托公证书，即可以房产所有权人的名义顺利地办理与该房产有关的事务或实施与该房产有关的法律行为。房产委托书经由公证机关公证，可以有效地防止无效委托或假委托等现象的发生，并预防因委托代理权而引起的纠纷。因此，有关部门为了维护房产权人的利益，坚持房产委托书必须经过公证，才承认它的法律效力。委托人办理房产委托公证，必须亲自携带房产委托书到公证机关提出申请，填写房产委托公证申请表，并向公证机关提供下列材料：（1）委托人为个人的，提供个人身份证件，委托人为法人组织的，提供法人资格证明、法定代表人证明书和法定代表人个人身份证件；（2）《房地产证》或者房产买卖合同书；（3）委托人还应提供受托人的身份证件（原件或复印件）或法人资格证明（原件或复印件）。房产委托的所有权，对官方和委托分离。不是因为房产委托所有权和使用权和不经有关部门批准并得到委托的允可证明，也就是委托证，但所批准的委托证明上面是有规定委托的地点，可以委托的数量、种类以及如何进行委托，能不能任意地委托等信息，同时当他们拥有许可委托的权利后，伴随他们的也就有相应的责任和义务就是在自己委托的区域，在一定的期限内必须要房产委托，并且不能少于所委托房产的数量与面积。只有这样才会保持委托区域内的房产的平衡，才能做到可持续发展，与自然才会协调发展。
　　综上，房产委托公证的风险是相当大的，仅靠公证机构在办理公证这一环节来降低风险，作用是不大的。赠与公证、遗嘱公证、遗赠扶养协议公证、招标投标公证等都制定有相关办证规则、细则。希望房产委托公证不要等到问题出现后再“亡羊补牢”。