《民法典》建筑物区分所有权条款的理解与适用

　　[提要]建筑物区分所有权由专有权、共有权、成员权三项权利构成。建筑物区分所有权关系着社区治理能力现代化建设和社区治理水平的高低。《民法典》建筑物区分所有权条款是对现有建筑物区分所有权制度的继承与发展，既保持了部分规则的稳定性、连续性，又展现出了因应社会变化的诸多亮点。《民法典》建筑物区分所有权条款根据权利构成的不同可以类型化为五大类条款，即建筑物区分所有权的权利构成条款、对专有部分的专有权与权利限制条款、对共有部分的共有权与义务条款、对共有部分管理的成员权与权利行使条款、业主的权利救济条款。《民法典》建筑物区分所有权条款在适用中可能面临司法解释的适用和部分条款内容规定不明的问题。立法、司法解释、普法宣传等方式将有利于化解条款适用中遇到的挑战和问题。

　　[关键词]《民法典》；建筑物区分所有权；条款；理解；适用

　　[作者简介]谢德城（1989—），男，江西省社会科学院法学研究所助理研究员，研究方向为民商法学。（江西南昌330049）

　　[基金项目]江西省社会科学院院级一般课题“我省住房租赁制度的完善”（19YB02）

　　建筑物区分所有权是指“多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分享有的专有所有权，对建筑物共用部分享有的共用部分持分权，以及因区分所有人间的共同关系所生的成员权的总称”[1]。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第七十条和2020年5月28日通过的《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第二百七十一条均对建筑物区分所有权的权利构成进行了相同的规定，即业主对专有部分的专有权、对共有部分的共有权、对共有部分共同管理的成员权等三项权利共同构成了建筑物区分所有权的权利内容。

　　坚持和完善中国特色社会主义制度，推动国家治理体系和治理能力现代化，离不开作为社会治理“神经末梢”的城乡社区治理水平的提高。《民法典》关于业主的建筑物区分所有权的规定，正是聚焦业主在社区中的专有权、共有权、共同管理权（也称“成员权”）的行使规则与权利保障，为激发社区自治活力和实现社区治理的现代化，从而构建幸福美好家园贡献立法智慧和法治力量。

　　一、《民法典》建筑物区分所有权条款的变化与亮点

　　《民法典》建筑物区分所有权条款是在由《物权法》及相关法规、规章、司法解释等组成的既有建筑物区分所有权制度的基础上继承和改进而来。《民法典》第二编第六章设专章规定了业主的建筑物区分所有权制度，条文共计17个，具体范围为第二百七十一条至第二百八十七条。《民法典》关于建筑物区分所有的条款内容，围绕着专有权、共有权及共同管理权的行使而设定。相较于既有物权制度中的建筑物区分所有权而言，《民法典》不仅有对以往条款的保留与继承，也有因应社会变化和现实问题而进行的调整乃至创新。

　　（一）新旧条款的类型化比较

　　《民法典》对建筑物区分所有权的规定，在法律条文数量上比《物权法》的14个多出3个。这多出的3个条文中，既有将《物权法》条文中的条款分立出来单设的情形（第二百七十六条），也有新增加的《物权法》中原本不存在的条文（第二百八十二条、第二百八十七条）。通过比较《民法典》与《物权法》的规定，可以进一步发现，在《民法典》建筑物区分所有权的17个条文中，有5个法条直接继承《物权法》的规定，未发生任何变化，占比29%；有3个法条属于新设条文，占比18%；有9个法条是对《物权法》规定的增删修改，占比53%。（详见图1）从直观数据可知，《民法典》对《物权法》的建筑物区分所有权规定进行了较大幅度的修改。

　　《民法典》建筑物区分所有权条款与《物权法》在内容上相比存在约21处变化，其中既有对旧规则的修改，也有对新规则的创设。为了行文方便，笔者根据建筑物区分所有权的权利构成，将《民法典》建筑物区分所有权条款分为五大类：建筑物区分所有权的权利构成条款、对专有部分的专有权与权利限制条款、对共有部分的共有权与义务条款、对共有部分管理的成员权与权利行使条款、业主的权利救济条款。一是建筑物区分所有权的权利构成条款。该类型条款由1个法条构成，即《民法典》第二百七十一条。与《物权法》第七十条相比，该条文未发生任何变化。这也意味着《民法典》与《物权法》在对建筑物区分所有权的权利构成上的意见是一致的。二是对专有部分的专有权与权利限制条款。《民法典》与《物权法》对专有权基本内含的认识是相同的。但是，对该项权利的限制规定却存在3处明显的变化。三是对共有部分的共有权与义务条款。《民法典》与《物权法》对共有部分的共有权及义务的基本规定一模一样，只是在体例和具体规则上总共有2处不同。四是对共有部分管理的成员权与权利行使条款。与《物权法》相比，《民法典》关于建筑物区分所有权中的成员权的规定有着诸多不同之处，总共有13处变化，是所有条款类型中内容变化最多的部分。五是業主的权利救济条款。业主的权利救济条款主要新增了2处内容，同时也为业主提供了2个新的权利救济途径。以上只是简要地对《民法典》和《物权法》关于建筑物区分所有权条款进行类型化比较，具体内容的变化情况统计详见表1。笔者也将在下文的条款解读中详细分析和论证条款的变化与含义。

　　（二）条款亮点的归纳

　　《民法典》建筑物区分所有权条款按照完善产权保护制度，健全归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度的要求，对现有的建筑物区分所有权制度进行了完善。对于群众普遍反映的业主大会成立难、公共维修资金使用难等问题，《民法典》建筑物区分所有权条款均有所回应，并展现出了诸多“亮点”。

　　一是克服“公地悲剧”和“反公地悲剧”的理论思想贯穿始终。公地悲剧的实质是物被过度使用，而反公地悲剧的表现形式是物没有得到充分使用[2]。在克服“公地悲剧”方面，建筑物区分所有权主要通过新增确权规则和重申对共有部分共有权的行使规则及其义务来实现对公地悲剧的克服。在新增确权规则方面，《民法典》新增了业主共有部分产生的收入的归属规则和按照业主专有部分面积所占比例确定收益分配的规则；在重申共有权的行使规则及其义务方面，将“车位、车库优先满足业主需求”单独列为一条，且再次强调业主不得以放弃权利为由不履行义务。在克服“反公地悲剧”方面，《民法典》建筑物区分所有权条款主要表现在创新业主表决规则的方式，即将选举表决的基数调整为专有部分面积占比三分之二以上和人数占比三分之二以上，以及特殊事项通过需达四分之三，一般事项通过需过半数，降低了讨论事项通过的门槛。

　　二是激发了社区治理的活力，释放了业主成员权的能量。《民法典》新增居民委员会应当对设立业主大会和选举委员会给予指导和帮助，这样更有利克服业主大会和业主委员会成立难的问题，充分发挥业主大会和业主委员会在小区中的治理作用；如前文所述，创新和优化了业主表决的规则，避免业主自治陷入“僵局”。

　　三是重视节约资源和保护生态环境。《民法典》和《物权法》一样，均一致禁止业主任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声。与《物权法》不同的是，《民法典》还在第二百八十六条第一款将业主的“相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求”新增为业主應尽的义务。

　　四是结合了疫情防控工作。《民法典》是在新冠肺炎疫情防控工作取得阶段性胜利的背景下通过的，因而有部分条款内容是在总结疫情防控工作经验的基础上新增加的，以便更好地实现依法防疫的法治要求，具体体现在《民法典》第二百八十五条第二款和第二百八十六条第一款，分别对物业服务企业或者其他管理人和业主提出应当依法执行应急处置措施和其他管理措施，并配合相关工作。

　　二、《民法典》建筑物区分所有权条款的类型化解读

　　《民法典》关于建筑物区分所有权的规定，一方面继承了《物权法》中经实践检验符合经济社会发展实际的条款，另一方面也吸收和完善了《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中的部分规定。此外，《民法典》还结合近年来社区治理经验和业主常见纠纷，对一些疑难热点问题进行了回应并明确了相关规则。因此，《民法典》是一部兼顾继承性、包容性、创新性、务实性的“社会百科全书”。笔者在前文已根据建筑物区分所有权的权利构成，将《民法典》建筑物区分所有权条款分成了五大类，各类型条款涵盖的具体条文详见表2。下面笔者将结合条款的具体规定和相关物权法原理，对条款进行分类解读。

　　（一）建筑物区分所有权的权利构成条款

　　建筑物区分所有权的权利构成条款主要是指《民法典》第二百七十一条。该条款不仅是阐释建筑物区分所有权概念的法律依据，而且是指明建筑物区分所有权权利构成内容的基础法条。根据条款的具体规定可知，建筑物区分所有权分别由专有权、共有权、成员权三项权利构成，而且该三项权利是一个统一的、整体的权利，具体体现在两个方面：一是业主对专有部分的专有权进行转让，则业主对共有部分的共有权和对共有部分管理的成员权也一并转让；二是业主只要对专有部分的专有权进行了登记，则共有权和成员权也随之产生。“只登记专有权即设立了区分所有权”[3]，这表明专有权在建筑物区分所有权的三项权利中具有主导性。

　　（二）对专有部分的专有权与权利限制条款

　　对专有部分的专有权与权利限制条款主要是规定了专有权的权利内容和限制专有权滥用的规则，具体包括《民法典》第二百七十二条、第二百七十九条、第二百八十六条第一款。该类型法条首先明确界定了专有权的具体内容包括占有、使用、收益和处分的权利，同时也确定了限制专有权滥用的基本原则，即不得危及建筑物安全和损害其他业主合法权益。该类型法条与《物权法》相比，存在三处明显的变动。一是将住宅转经营性用房需经“有利害关系的业主同意”修改为需经“有利害关系的业主一致同意”。此处修改其实是吸纳了《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款的规定，解决了实践中围绕“业主同意”是“多数同意”还是“一致同意”的争论。二是增加规定了业主行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求，即“新增了业主应当遵循绿色原则的要求”[4]，该处新增内容是对《民法典》“绿色原则”的具体落实。三是增加规定了业主应当依法配合依法实施的应急处置措施和其他管理措施。该条款内容主要是总结了新冠肺炎疫情防控的经验，针对实践中出现的部分业主未能配合物业服务企业及其工作人员依法执行的疫情防控措施的问题，适时出台了这项规定，有利于在疫情防控期间依法处理好业主与物业服务企业或者其他管理人之间的关系。

　　（三）对共有部分的共有权与义务条款

　　对共有部分的共有权与义务条款主要是规定了共有权及其义务的基本要求、常见的业主共有财产、收益的归属与分配规则、费用分摊规则等内容，具体包括《民法典》第二百七十三条、第二百七十四条、第二百七十五条、第二百七十六条、第二百八十一条第一款、第二百八十二条、第二百八十三条。共有权及其义务的基本要求主要有两个：一是不得以放弃权利为由不履行义务；二是共有权随专有权转移而转移。该类型条款规定的业主共有财产包括四类：建筑区划内的道路、绿地等场所和设施，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，建筑物及其附属设施的维修资金，利用业主的共有部分产生的收入。费用分摊和收益分配规则以约定优先，充分尊重和体现意思自治，只有在约定缺失或约定不明的情况下，才按照法定规则即业主专有部分面积所占比例确定。该类型条款与《物权法》相比，主要存在三处变化。一是《民法典》在体例上将“车位、车库优先满足业主需求”单独列为一条（第二百七十六条）。二是增加规定了业主对共有部分产生收入的归属规则。该项规则主要是为解决业主与建设单位、物业服务企业或其他管理人之间就利用外墙、电梯等共有部分所产生的收入的归属争议提供了具体法律依据，属于《民法典》新设立的条文。明确共有部分产生的收入在扣除合理成本之后归业主共有，实际上是“建立了共益共享的原则”[5]。三是将费用分摊和收益分配的规则修改为“按照业主专有部分面积所占比例确定”。《物权法》第八十条规定的是“按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定”，再结合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定可知，《民法典》与《物权法》关于费用分摊和收益分配规则的规定是一致的，只是在语句表达上修改得更加清楚、准确、简练，此种修改属于“物权规范的非实质性修改”[6]。

　　（四）对共有部分管理的成员权与权利行使条款

　　对共有部分管理的成员权与权利行使条款主要是规定业主对建筑物及其附属设施进行管理的相关规则，具体包括《民法典》第二百七十七条、第二百七十八条、第二百八十条第一款、第二百八十一条第二款、第二百八十四条、第二百八十五条、第二百八十六条第二款。与《物权法》相比，《民法典》中的该类型条款是变化数量最多、变化幅度最大的建筑物区分所有权条款。

　　一是新增了“业主大会和业主委员会成立的具体条件和程序应当依照法律、法规的规定”的内容。同时，还新增居民委员会应当对设立业主大会和业主委员会提供指导和协助的内容。居民委员会作为社区居民的基层群众自治组织，其对所辖区的居民和治理情况了解地最多，与居民联系地最紧密，也最具备基层治理经验，因此赋予居民委员会指导和协助的职权，将有利于业主提高设立业主大会和选举业主委员会的能力和成功率，减少或避免业主大会或业主委员成立难的问题。

　　二是对业主共同决定的事项和表决规则进行了修改和完善。第一，增加了业主共同决定事项的内容，将“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”增设为需经业主共同决定的事项，通过的比例也由过半数（需结合司法解释判断）提高到四分之三，这样将有利于预防他人擅自改变共有部分的用途或者擅自利用外墙、电梯、物业服务用房等共有的场所或设施从事营业活动。第二，新增了表决条件和修改了决议通过的标准，将“面积和人数三分之二以上”作为表决的前提条件，否则不能进行表决或者表决结果将归于无效。第三，特别事项即《民法典》第六项至第八项和《物权法》第五项至第六项，通过比例由三分之二以上调整为四分之三以上。需要特别说明的是，由于两者计算的基数要求不同（但如果业主全部参加，则两者的计算基数相同），因而不能简单地比较“三分之二”或者“四分之三”的大小，更无法准确评价新旧条款关于特别事项通过门槛的高低。第四，修改了表决的计算基数，《物权法》表决的计算基数为建筑物总面积和全部业主人数，而《民法典》则将表决的计算基数修改为参与表决专有部分面积（三分之二以上）和参与表决人数（三分之二以上），大多数情况下（除非业主全部参加）将降低业主共同决定事项的通过门槛。

　　三是维修资金的使用规则有较大改变。第一，使用建筑物及其附属设施的维修资金已不再是特别事项，因此它的表决只需要过半数即可，低于《物权法》的“三分之二以上”，在法律上降低了使用维修资金的门槛。第二，《民法典》还新增了紧急情况下依法使用维修资金的规定，使得紧急情况下维修资金的使用无需经过业主的共同表决即可由业主大会或者业主委员会依法申请使用，以满足紧急情况下使用维修资金维修建筑物及其附属设施的需要。第三，调整了维修资金的使用范围，将“用于电梯、水箱等共有部分的维修”修改为“用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修”。第四，调整了维修资金的用途，即将维修用途扩大到维修、更新、改造。第五，新增了“定期”公布维修资金使用情况的规定，以便业主行使监督权和知情权。以上关于维修资金使用的规则修改，将有利于激活维修资金的功能。

　　四是新增了物业服务企业或其他接受业主委托的管理人的管理义务。一方面，新增了及时答复的义务，即“及时答复业主对物业服务情况提出的询问”；另一方面，新增了执行和配合义务，即“执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作”。

　　（五）业主的权利救济条款

　　业主的权利救济条款主要是规定当业主权利被侵害时可以采取的权利救济措施，具体包括《民法典》第二百八十条第二款、第二百八十六条第三款、第二百八十七条。一是规定了业主的撤销权，即业主可以请求人民法院撤销侵害业主合法权益的决定。二是新增了业主的报告或投诉权，即在业主或者其他行为人拒不履行相关义务的情况下，业主可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。三是新增了业主请求权，即“业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任”，这里的“请求权”可以通过调解、仲裁、起诉等方式实现。

　　三、《民法典》建筑物区分所有权条款的适用与完善

　　通过全面梳理《民法典》建筑物区分所有权条款，总结这些条款“变”与“不变”的地方并归纳其主要亮点，将有利于我们更快适应《民法典》的新规则。此外，类型化解读《民法典》建筑物区分所有权的各个条款，能够深化和细化我们对条款内容的理解。在全面梳理比较和认真解读理解的基础上，我们可以进一步分析和总结适用条款将面临的问题并有针对性地提出适用条款的完善建議，以期实现《民法典》建筑物区分所有权条款的充分适用。

　　（一）适用条款将面临的问题

　　虽然《民法典》继承了大量《物权法》中的建筑物区分所有权规则，同时也针对近年来存在的现实问题修改或新增了几十处内容，使《民法典》建筑物区分所有权条款得到了完善和发展，但是有些地方仍然值得我们探讨和弥补。

　　一是关于既有司法解释的适用问题。关于建筑物区分所有权的司法解释主要是指《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。根据《民法典》第一千二百六十条的规定，《民法典》自2021年1月1日起施行，届时有多部民事法律将同时废止。但是《民法典》并没有说明有关司法解释在《民法典》实施后将何去何从，原有的司法解释能否继续适用将是《民法典》实施必然需要解决的问题。考虑到原先的司法解释从制定依据到具体条文的表述都是建立在《物权法》基础上的，当《物权法》被同时废止的时候，也就失去了相关司法解释赖以存在的依据。为此，《民法典》并没有给出合理且明确的回答。

　　二是关于部分条款内容规定不明的问题。第一，紧急情况下使用维修资金的规定中，《民法典》并没有说明“紧急情况”的判断标准。第二，维修资金的筹集、使用情况应当定期公布，但是其中的“定期”并没有明确时间范围。第三，《民法典》第二百七十七条规定“业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定”。倘若现有的法律、法规并没有关于业主大会和业主委员会成立的具体条件和程序，是否可以根据部委规章来确定具体条件和程序。目前，《国务院物业管理条例》作为相关法规对业主大会和业主委员会的设立有一些基本规定，但是不够具体，然而《业主大会和业主委员会指导规则》作为住房和城乡建设部的部委规章，对业主大会和业主委员会的成立条件和程序做了具体规定。但是《业主大会和业主委员会指导规则》作为部委规章，并未达到法律、法规的层级，根据《民法典》尚不能确定其能否被作为业主大会和业主委员会成立所依照的规定。第四，《民法典》第二百八十五条新增的“及时答复业主对物业服务情况提出的询问”，其中的“及时”属于一个弹性的表述，但是“及时”的判断标准不清晰可能产生争议，而且也不容易认定物业服务企业或其他管理人是否违法，而且该规定也没有明确“未及时答复”的法律后果，减弱了此项规则的威慑力。

　　（二）适用条款的完善建议

　　适用《民法典》建筑物区分所有权条款将面临的问题，可以通过立法和司法解释的方式予以化解。法律条款的适用不仅要在专业和技术上解决其存在的问题，更重要的是使法律条款能够真正成为维护群众合法权益、解决群众矛盾纠纷的有力工具，这就需要扩大法律条款的群众基础。

　　一是在立法上修改完善规定不明的条款。在充分论证和听取意见建议的基础上，结合社会生活实际，通过修正案的形式及时修改完善规定不明的条款。不过，为了保持法律制度的稳定性，立法修改完善法律条款的方式一般不会轻易启动。

　　二是通过司法解释提高条款的可操作性。司法解释是司法机关根据法律规定并结合司法实践所制定的用于指导司法实务的规定。对于《民法典》建筑物区分所有权条款中存在部分规定不明的情况，可以通过司法解释的方式，在符合法律规定的基础上，进一步明确条款规定的内容，以便提高条款的可操作性。同时，在《民法典》正式实施之前，司法机关可以提前清理出与《民法典》不相适应或相冲突的司法解释，待《民法典》正式实施时同时废止或修改。

　　三是通过普法宣传扩大条款适用的群众基础。一方面，充分利用好每年的普法宣传日，有针对性地宣传普及《民法典》建筑物区分所有权条款；另一方面，各地在编制普法规划时，应当将包括建筑物区分所有权在内的《民法典》宣传纳入规划。

　　四、结论与展望

　　《民法典》建筑物区分所有权条款是对现有建筑物区分所有权制度的继承与发展，既保持了法律制度的稳定性、连续性，又体现了时代性、开放性。条款的“变”，是适应经济社会发展变化和群众现实需要的结果；条款的“不变”，是经得起实践检验的法律规则在新时代继续发光发热的选择。在解读具体条款内容的过程中，我们会发现这一切的制度安排都贯穿着“以人民为中心”的思想。物尽其用，民尽其力，充分保障业主的专有权、共有权以及成员权，提高社区治理能力现代化和构建美好家园是《民法典》建筑物区分所有权制度所奋斗的目标。出于对法律制度前瞻性、开放性的考虑，以及理论和现实条件的限制，加之未来可能出现的新变化、新情况，《民法典》建筑物区分所有权条款的规定和适用将难免遇到新的挑战和问题，为此我们要学会及时总结民事立法和司法的实践经验，科学、民主、依法地做出回应和调整。法律的生命在于实施。我们应当通过执法、司法、守法、普法等多元渠道，形成促进《民法典》建筑物区分所有权条款实施的“组合拳”。我们坚信，《民法典》建筑物区分所有权制度将成为保护公民合法私有财产权利的一大“法宝”，业主们也将生活在邻里和谐、管理有序、权责分明的社区环境中。