论建筑物区分所有权的物权分析

　　论文摘要 随着现代社会高层建筑的不断出现，建筑物区分所有权作为一种能较好地解决高层建筑空间利用的法律制度不断受到人们的关注。2007年，《物权法》的出台，物权法中就建筑物区分所有权专门作出了规定，通过专有权，共有权和成员权，共同构成了复合型的建筑物区分所有权。通过从物权法三元论角度分析，能更清楚地揭示建筑物区分所有权的本质。
　　论文关键词 建筑物区分所有权 物权 物权法 三元论

　　在我国的民事法律制度近年来不断完善的大背景下，《物权法》颁布和实施了一段时间以来，成为了中国特色的社会主体的法律制度建设的一个重要组成部分，对我国社会主义民法体系的建设有着深刻和长远的重要意义。《物权法》中有关建筑物区分所有权对人们的权利本位意识有着要求，进一步提高对公民私权利的界定和保护。中国的《物权法》中对建筑物进行了三方面所有权的划分，即专有构成所占有的专有权、共有构成所占有的共有权，以及在建立在这些基本权利之上的成员的权利。目前，在城市，人们主要是居住在以高层商品房为主的商业住宅小区。对专有部分的定位主要就是指商品房纵横向切割成的一个个单元格所包含一个个专属享有的住宅空间，而对诸如楼道绿地等部分则是作为公共部分处理之，至于成员权这一新概念如何理解和使用等问题。虽然我国《物权法》做了专门的各项规定，但具体司法实践中运用还需要更多理论上和立法上的指导。在我国传统的法学理论中，认为中国的法律制度存在的基础上的权利意识淡薄问题，因此如何做好保证建筑物区分所有权人即物业业主行使好《物权法》给予的权利尤其是其中的成员权。这一新概念的权利也需要理论研究的更加深入的课题。成员权这一对传统的以私权利为基础的中国民法理论的突破性概念的权利，也需要引起足够的重视以及支持。
　　一、建筑物区分所有权概述
　　专有权、共有权和成员权，被作为我国划分建筑物所有的主要理论依据，并且也具有相当明显的外在表现，具体表现如下：
　　首先，对专有权的划分。所谓的专有部分，通常是指在整个建筑物中，较为独立的构成部分，并且是以客体的形式体现出来，用以划分所有权的对象。在建筑物中，业主对这些客体所具备的独立拥有权即专有权。对于享有专有权的业主来说，有权利对其专有的事物行使完整的相关性权利，同时还拥有出租、出售等相关权利。
　　其次，对共有权的划分。所谓的共有部分，是指在整个建筑物中，所有业主共同享有的，不同于专有权的部分。对于所有业主来说，对此部分共同享有所有权。通过协商，业主能够对共有部分进行管理和使用。《物权法》中规定，在建筑物当中，公用的楼梯、电梯、外墙、供电线路等设施可以作为共有部分，因为这些设施直接关乎各业主的利益，业主因此享有对共有部分的共有权。
　　除此之外，对成员权的划分。《物权法》中对业主享有的此项权利也进行了明确的划分，通过业主大会，业主能够行使自身的民主权利，共同推选出委员会，及其组织和管理的形式。
　　同传统的民法理论相比较而言，建筑物区分所有权以三元论作为理论基础，并充分将专有权、共有权和成员权进行了融合，形成了一种复合性权利，这是建筑物区分所有权同以往的财产所有权在本质上的差别，同时也是建筑物区分所有权较之更加进步之处。建筑物区分所有权不仅吸收了财产所有权的优势，同时也具备了其自身的特点，主要包括以下几个方面：
　　（一）基础性特点
　　三元论在被作为建筑物区分所有权的理论基础的同时，也使建筑物区分所有权带有了基础性的特点，并且这种基础性的特点又分别寓于专有权、共有权和成员权之中。但是，在这三种权利之中，专有权具有着基础的地位，这主要体现在它在三种权利中的主导地位。
　　（二）附随性特点
　　正是因为它是其他两个权利的基础，才决定着其他两个权利的运用，并且另外两种权利的存在必须以专有权利的存在为前提，这首先表现在登记专用权时不必登记其他两项权利，共有权与成员权只进行附随即可，并且共有权和成员权在行使范围和大小等方面也取决于专有部分的大小。其次，若业主进行专有权的转让，共有权和成员权也必须一并转让，不允许出现只转让其中一项，或者是不转让的行为。由此可见，在建筑物区分所有权中，专有权的基础性地位是相当明显的。
　　二、建筑物区分所有权的具体权利分析
　　（一）专有权分析
　　1.专有权的概念
　　所谓的专有权，即业主可以对其享有的专有部分，进行自主和自由行使的一种权利，包括使用、占有、收益和处分等。简单来说，对于业主独家享有的建筑物空间，业主具备完全的空间所有权。我国《物权法》对专有权的内容进行了明确的规定，业主对其享有的专有部分的专有权是一种绝对性、永久性和排他性的权利，并且在权利享有的过程中，可以自由的行使使用、收益和处分等权利，并且这种权利的行使要建立在不侵犯共同利益的基础之上。然而，共同利益的界定问题一般是一个比较抽象的概念，主要通过民法原则来判断，例如住宅用途的问题，变更住宅用途为商业用途，就必须考虑到相邻部分所有人的利益。建筑物区分所有权的共有权是指区分所有权人对于其区别于专有部分以外的共有部分和设施享有的权利。区分所有人应当同时享有权利和履行相应义务，此种义务可以通过协议予以约定。共有权一般认为是根据法律规定或者业主之间的约定，对所享有的建筑区划内的公用部分，区分所有权人可以按照规定行使相应的权利。“由于共有一建筑物，各专有部分在物理上相互连接，使得区分所有人之间具有共同的利益，在使用上也相互制约，个所有人就自己专有部分行使所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他共有人权利。”

　　2.专有权的特征
　　建筑物区分所有权具有一定得复合性，但在三个权利之中，专有权又因为其专有部分的基础性而具有主导地位。这首先体现在登记时只需登记专有权而无需登记共有权以及成员权。其次专有部分的大小还决定着共有部分以及成员权行使的界限，最后在转让时，共有权和成员权只能随专有部分转让而转让之，不能单独转让。因此在三个权利之中，专有权的主导性体现得尤为明显。
　　（二）共有权分析
　　1.共有权的概念
　　所谓的共有权，是指严格依据法律，或者是管理规约中的条款，个业主对共有部分所具备的使用权、收益权和占有权。例如，某小区的停车收费即为共有部分的收益权，业主所承担的义务则为按照共有部分自身的用途来进行使用，并对共有部分的使用费进行分担，同时对共有部分进行维护。
　　2.专有部分与共有部分的界定
　　在建筑物区分所有权中，最为关键的问题即是对专有和共有部分的界定，这一方面关乎业主享有专有权和共有权的程度，另一方面也是对专有权、共有权和成员权三者在建筑物区分所有权中地位的界定。然而，对这一问题的界定始终没有形成较为明确的定论。当专有权涉及到对共有人之外的第三人关系时，专有权的范围包含壁、柱、地板等境界部分厚度的中心，学界将此种界定方式称之为“中心说”或者“壁心说”。而“后粉刷表层说提出境界壁与其他境界的本体属于共用部分，但境界壁上最后粉刷表层部分则属于专有部分。”但目前学界采两说折中，即“中央部分属于共用部分，表面属于专有部分说”这也主要是为在房屋交易过程中提供一定的便利。
　　（三）成员权
　　1.成员权概念
　　成员权是指在行使基础性的专有权和共有权之上派生出的一种共同管理物业的身份性权利。成员性权利一般包括：投票权；有权决定相关协议；选举业主委员会等公共管理的权利和在受到侵害时的诉讼性权利。业主行使的主要义务主要包括：尊重执行业主大会决议的义务，遵守小区相关规约的义务，尊重管理者管理的义务。但成员权的行使权限也有一定差别，这主要是因为成员权是一种派生性的权利，所有成员权行使的界限主要必须参照相关业主专有部分的大小来决定。这也从侧面体现了建筑物区分所有中专有权的基础性。
　　2.成员权存在的必要性
　　为现代高层建筑的不断出现以及现代住宅结构复杂化的趋势，所以更需要管理能力较强的组织来运作，这就诞生了成员权。而且目前业主大会和业主委员会在物权法中的设置也比较符合民主自治的精神。业主通过行使成员权参加业主大会来表达自己的利益诉求，更好地体现了相关的制度优势。同时通过订立规约来约束建筑区划内各种权利行使的界限能够使业主的权利得到更好的实现。
　　现代城市生活多是通过社区的形式，人们都是居住在高楼大厦等区分所有的建筑物内。建筑物区分所有权指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑物区分所有权是由三个要素所构成，即专有人对其专属部分的专有权、对共有部分所享有的共有权和享有的成员权，成员权是基于对建筑物进行管理、修缮、维护等共同管理的事务形成的。只有不断完善建筑物区分所有权制度，形成小区的良性自治以及科学的管理体系，才能形成法治的小区，法治的城市，从而实现社会主义法治国家。