论 物权法 中的建筑物区分所有权

摘要：《物权法》第一次引入了建筑物区分所有权的概念，填补了我国在这方面的一项空白。在这之前只有《土地登记规则》中，对业主的相关权利提供保护，但是规定的非常简单。随着近年来越来越多的人住进了商品房，这方面规定的不足逐渐显露出来，开发商、物业公司以及业主之间的矛盾日益突出。《物权法》的颁布虽然确立了建筑物区分所有权，但其规定还是较为粗糙。本文就针对《物权法》中的一些问题来谈谈建筑物区分所有权。

关键词：建筑物区分所有权专有权共有权

一建筑物区分所有权概述

社会生活中存在着各种各样的矛盾，有主要矛盾次要矛盾，但主要矛盾和次要矛盾是相互转换的......这是哲学中的描述，更是一个真理。前些年十分火爆的房地产市场，近一年多出现了持续低迷，各地特别是大城市的房价在不断下滑。房地产甚至已经不是当今社会的一个关键词，因为随着社会的发展又出现了很多新的焦点，比如原油价格、股市、经济危机成了近来我们关注的对象。虽然房地产不再像以前这么热，新闻媒体也不再像以前那样关注，但是作为我们生活中最基础的住房，不可否认的是每个人这一生中一个很重要的问题。
既然是基础，不管它的经济价值如何波动（那些是经济学中关注的问题），从法律的角度来讲，这始终都是一个我们要关注要改进要完善的领域。但是在这里我所关注的不是房地产交易的过程，而是针对房地产中各建筑物的权利义务划分问题，专业名词就是建筑物区分所有权。
建筑物区分所有权是《物权法》第一次将这个概念引进我国，随着近年来越来越多的人住进了商品房，无论是业主与开发商之间还是业主也物业公司之间的纠纷都非常的多。关键还在与物业产权划分部分的混乱。很多时候说不清争论的问题谁享有权利，有怎样的权利，建筑物区分所有权就是一个保护业主合法利益的一项专门的制度。

二规定建筑物区分所有的必要性

第二次世界大战之后，各个国家都出现了住房危机。为了解决人们的居住问题，各国政府都纷纷兴建高层建筑物。这就出现了一座建筑为多人所有，或者说是一个所有权为多人区分所有的现象。众所周知，我国是人口大国，这样的问题在我国更是突出，不说别的，计划生育就是证明（曾经有一位国外的学者说过，中国计划生育的成功，简直比中国的万里长城还令人震惊。）。无论是城市还是农村里到处都在拆平房建楼房。虽然告别了以前独门独院的生活，告别了那种“各人自扫门前雪，不管他人瓦上霜”的时代，却又深受那个时代的影响，很多问题就随之产生了。对于社会经济来说，高层建筑解决了人多地少的问题；但从人民生活上来说，却颠覆了以往的生活方式。高层建筑的出现对于社会经济发展来说是有益的，而对于人民的生活来说，是有弊的。如何降低这种弊端，尽量协调我们的生活，就是法律所面临的一个重要问题。
对此，各国政府相继制定了建筑物区分所有权的法律或者修改原有的民法以调整不同的所有权人之间的关系。比如比如法国的《住宅分层所有权法》、日本的《建筑物区分所有法》、奥地利的《区分所有权法》、德国的《住宅所有权及长期居住权的法律》、美国的《公寓大厦所有权创设之形态法》、英国的《住宅法》。还有我国香港的《多层大厦条例》、台湾的《公寓大厦管理条例》。
而我国在这方面始终没有一部专门的法律来规范业主的建筑物区分所有权，只是在《土地登记规则》中有些规定。07年的10月份《物权法》在众人的期盼中出台，关于建筑物区分所有权，用了一章十三条做出了规定，但这些规定却非常粗糙，笼统，可操作性并不强。与其他国家以及我国香港台湾地区相比，显得过于单薄。

三我国这方面规定存在的几个问题

《物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危机建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”
这两条是物权法中关于共有部分和专有部分的全部规定，很明显七十一条告诉我们，可以占有使用收益处分专有部分，但是关于建筑物中哪些属于专有部分去只字未提。不但没有具体的规定，甚至连一个抽象的规定也没有。这就使得在实际操作过程中要由法官来自由裁量，这样看起来是显得灵活，可以具体问题具体分析，但实际上没有一个抽象的界定（比如专有部分应该具备什么样的特点），会使得在断案的过程中无法可依。

关于专有部分的界定应当是业主最为关心的问题，因为业主对专有部分是可以占有使用收益处分的，专有部分的确定直接关系到业主的利益问题。这一部分也直接关系到立法之后是不是真的能起到定纷止争的作用。专有部分范围过大，影响整个小区的合理利用，专有部分范围过小，又影响业主行使权利。比如建筑物的外墙面、楼顶平台，是规定为专有更为合理还是共有更为合理？以建筑物的外墙为例，若规定建筑物的外墙为专有，那么业主按自己的喜好和需要，更改自家外墙的颜色以及悬挂各种物品甚至广告牌，这对其他业主的居住环境势必造成很大的影响；而如果规定为共有，则业主要在自家的外墙上更改颜色或悬挂物品，还要经整座楼甚至整个小区的业主的同意，真是麻烦之极。从这个例子可以看出专有部分的界定（特别是这些特殊部位的界定），这么一个看似简单的问题，在生活中将会被无限放大，引发的麻烦，可能是我们始料不及的。所以法律的规定怎样才算是可操作性强，最简单的回答就是——事无巨细。不然德国法国这些有名的民法发达的国家，何以民法典达到几千条之多。
我国台湾的《公寓大厦管理条例》中的第3条第3款规定：“专有部分：指公寓大厦之全部或一部分，具有使用上独立性，且为区分所有之标的者。”这一规定，可以说是从专有部分的特点入手，它强调专有部分的“使用上的独立性”，何为“使用上的独立性”，应当理解为可以供业主单独使用，有其独立的经济价值。比如不需经过他人的专有部分，可以径直到达自己住处的走廊楼梯，就具有使用上的独立性，而可以成为业主的专有部分。在这个问题上，王泽鉴先生有不同的看法，他认为专有部分不但应该具有“使用上的独立性”，还应该具有“构造上的独立性”。比如高层建筑的外墙，就因为只有使用上的独立性却不具有构造上的独立性，而不能成为专有部分。另外，本条例还设有两个重要条文，第四十四条规定：“公寓大厦之起造人于申请建造执照时，应检附专有部分、共用部分标示详细图说及住户规约草约。于设计变更时亦同。前项规约草约于第一次区分所有权人会议召开前，视同规约。公寓大厦之起造人或区分所有权人应依使用执照所记载之用途及下列测绘规定，办理建筑物所有权第一次登记：一、独立建筑物所有权之墙壁，以墙之外缘为界。二、建筑物共用之墙壁，以墙壁之中心为界。三、附属建筑物以其外缘为界办理登记。四、有隔墙之共用墙壁，依第2款之规定，无隔墙设置者，以使用执照竣工平面图区分范围为界。其面积应包括四周墙壁之厚度。”四十五条规定：“公寓大厦起造人或建筑业者，非经领得建造执照，不得办理销售。公寓大厦之起造人或建筑业者，不得将其共用部分，包含法定空地、法定防空避难设备及法定停车空间让售于特定人或为区分所有权人以外之特定人设定专用使用权或为其他损害区分所有权人权益行为。”也就是说在台湾的法律中，不但以下定义的方式规定了专有部分，还规定开发商在建造房屋时应该进行第一次登记。以标示图的方式来确定专有部分和共有部分，这样就为日后发生纠纷铲除了隐患。
以上的阐述为了说明区分专有部分和共有部分的重要性，但从另一个角度来讲，又不宜过分具体的去区分。
我们可以从其他地方的立法以及我们自己的立法中看到，建筑物区分所有中的所有权，其绝对权的性质表现的并不是很突出，反而对所有权的制约成为一个特点。
建筑物区分所有权中无论是共有还是专有，在权利的行使上都对所有权的绝对权性质做出了较为严格的限制，即使是专有也是如此。在整个建筑物区分所有的制度中，很多规定都能体现出这种特点，我认为这可以说是区分所有权立法的一个灵魂。在保证业主能正常使用这样一个最低标准之下，尽量不对我的你的还是他的做过分清晰的区分，因为事实就是很多人住在一座建筑里，很多人住在一个小区中，这种最初的状态就决定了，你不是唯一的所有权人，你的所有权必须受到限制。海德格尔曾经说过这样一句话：“法律与自发之源本无关，而是显示出一种非原本之亏空方式，法律世界是在日常现实徒然的，是人的堕落。”姑且不问，人在某一个领域要堕落到什么程度，才需要法律来约束。至少我们可以看到，法律的保护职能不是它唯一的，甚至不是最重要的，而它的限制职能才是最重要的，或者说保护和限制只是一个问题的两个方面而已。
有些人可能会问，既然是所有权就是绝对权，那么受到了这么多限制，这还叫所有权吗？民法就像一棵千年老树，它身上的枝节非常的多，并且还会不断的长出新的枝节。从古罗马法到现在，民法的发展壮大是一个事实，这是纵向来说；从横向上，各个国家在同一个时期的民法差异也非常的大。我觉得现在很多学者特别怕触动所谓的民法的根基、传统、体系。比如haupt教授在提出事实契约这一革命性理论的时候，他主张应该放弃以意思表示作为契约关系成立的基础，另寻客观要件。很多学者反对他的观点，就是因为他触动到了民法的根基。事实上我也不赞成确立事实契约，但原因不应该是它触动了民法的根基，而是这种情况还不够普遍，没到时机。因此一个新的概念理论或是一种现象的出现偏离了我们传统的体系，没有必要为了顾全所谓的传统体系，而去扭曲这种新的事物，这是一种自欺欺人，不能根本的解决问题。出现了偏离，那么就让它去偏离，在还能归纳到我们原有的范围内时，那就归纳进来；不能归纳了，就让它自立门户。这是一种很自然的发展，为什么要弄的很复杂！回到前面的问题，建筑物区分所有权从所有权的角度受到了很多限制，那它是不是还属于所有权，特别是对共有部分？当然属于。或者说只有把它确立为所有权，才更有利于我们的日常生活居住，归为其他任何一种权利，对于业主来说都是不利的。

四结束语

综上所述，建筑物区分所有权作为我国《物权法》新引进的一个概念，其规定过于粗糙，还远远不能满足我们的需要。特别是对专有部分和共有部分的规定，如果这一部分不能确立，那么在实践中很多问题没办法解决。又基于建筑物区分所有权的特点，一方面，要区分这种所有权；另一方面还要注意保护小区的整体性，来限制制约这中所有权。