浅析住宅建设用地使用权续期相关问题探究

  　　论文摘要 根据我国《物权法》的相关内容，在住宅建设用地使用权到期时可以自动续期，不过其中就是否在续期的时候加收土地出让金和续期程序却没有做出明确的规定。本文通过对相关法律和现状进行研究，对上述问题给出了相应的建议，同时在同类研究很少涉及的另外几个方面提出了几点创新性的讨论。

　　论文关键词 物权法 住宅建设用地使用权 自动续期

　　我国实行的是公有制制度，该制度规定土地属于国家，因此国家为建设用地的所有权享有者。需地人只是获得了建设用地的使用权，而对于在被允许使用的土地上所构筑的建筑物应该是独立于使用权之外的，该建筑物的权利人拥有无限期的使用权。目前我国主要实行的是房地一致性原则，但是因为我国对于建设用地规定了其具有一定的使用期限，因此建设用地的有限使用期限和地上建筑物的无限使用期限之间就存在一定的矛盾。
　　按照我国目前的房地产市场行情来看，房价还是高居不下，很多人拿出一生的积蓄来买房。如果在这种情况下规定建设用地的使用是具有一定期限的，那么购房者利用全部积蓄所购买的房屋还要担心建设用地使用期限方面的问题，就会很有可能加深在这方面的不安感，同时也会造成社会出现不稳定的因素。尤其在一些地区已经开始实施“以房养老”的政策，那么“所购买的房屋70年之后怎么办”越来越成为一个亟待解决的问题。

　　一、住宅建设用地使用权续期的立法现状

　　目前，我国主要实施的是建设用地使用权有偿使用制度，并且对所有的建设用地使用权的期限都进行了相关的规定，比如说工业用地具有50年的使用期限，住宅用地具有70年的使用期限，商业或者娱乐用地具有40年的使用期限，科教文卫体和综合用地具有50年的使用期限。因为建设用地的使用权具有一定期限，因此在建设用地使用权到期后所进行的续期就显得尤为重要。我国相关的法律法规在这方面都进行了规定，对于住宅建设用地和非住宅建设用地在使用权到期后的续期问题上则进行了不同的规定，本文所研究的内容主要是住宅建设用地使用权到期后所产生的续期问题。
　　《物权法》中明确表示，住宅建设用地可以在使用权到期后自动续期，非住宅建设用地则需在在使用权到期后按照相关的法律法规办理续期。在相应的土地上所建造的房屋，在归属问题上主要根据两方面确定，首先是有约定的，按照约定执行。其次是如果没有约定的，要按照相关的法律法规执行。《物权法》中所列举的这些内容对我国在这方面的空白进行了填补，具有深远的实际意义。不过，尽管这些内容已经明确表示在住宅建设用地使用权到期后可以自动进行续期，但是对于续期的具体操作流程和方式却并没有给出明确的定义。
　　二、住宅建设用地使用权续期的现存问题

　　（一）续期是否有偿
　　住宅建设用地根据《物权法》的相关规定可以在使用权到期后进行自动的续期，不过在续期的同时是否应该上缴一定的土地出让金这一问题上并没有进行明确的定义，所以在这方面就会产生一定的分歧。首先一些观点表示说，建设用地自动续期的同时应该缴纳相应的土地出让金，其原因在于我国所实行的是公用制制度，土地归国家所有，为了达到土地利用效率最大化，我国实行使用权和所有权相分离的制度。比如说在住宅用地方面，需地人如果想要获得建设用地的使用权，那么他必须要缴纳一定的土地出让金，所以在建设用地使用权到期后自动续期时也应该缴纳一定的土地出让金，通过这种方式来获得住宅建设用地使用权的对价。其次还有一些观点认为，在《物权法》中已经明确解释了我国为什么要对住宅建设用地在使用权到期后进行自动续期，那就是最大程度上的对人民生活居住的权利进行保障，但是如果在自动续期的时候需要再次缴纳一定的土地出让金，那么这种土地出让金会加重人民的生活负担，则不符合我们当初建立这一规定的初衷。
　　笔者认为我国在住宅建设用地使用权方面应该采取有偿续期制度，并且在土地收归国有的前提下不断地完善这种制度，对建设用地使用权有限性和房屋所有权无限期性之间所存在的矛盾进行妥善的解决。之所以这么认为的主要理由在于：首先，从法理上来说，建设用地使用权到期后所进行的续期行为从根本上来说是对新建设用地使用权的取得。需地者如果想继续对其进行使用，那么就应该按照最初的使用权取得方式来取得其再次使用权，所以应该再次缴纳相应的土地出让金。其次，从保证社会公平上来说，如果我国在建设用地使用权到期后自动续期的过程中并不收取相应的土地出让金，那么这种方式通常会导致土地兼并现象的发生，进一步加重贫富之间的差距。如果采用无偿续期的方式就意味着房屋的所有权人将享有等同于所有权的建设用地使用权，那么炒房等社会现象将会在利益的驱使下而变得越发严重，我国的房价便一定会再次上涨。
　　（二）续期的前提、期限及次数
　　1.续期的前提。为了对我国人民生活居住的权利提供强有力的保证，我国应该在住宅建设用地续期问题上明确一个前提，那就是建筑物依然在建设用地上存在。假如地上建筑物已经拆除，那么对该住宅建设用地进行续期也就没有必要了，这也符合《物权法》的立法初衷。
　　2.再次续期的期限。对于这方面学术界存在很多不同的观点，一些观点认为应该在续期前对地上建筑物进行安全使用期限评估，且不能超过国家规定的70年时限。另一些观点认为应该利用相同的标准对续期期限进行规定，也就是说按照居住用地70年的时限进行定义。笔者对前一种观点比较认同，住宅用地使用权续期的时候应该请相关的专家对其安全使用年限进行认真的评估，之后按照具体的评估结果来确定续期的具体期限。尽管续期的最初目的是对居民基本生存条件进行保证，但这一方法也可以对社会财富最大程度的进行利用。在保障安全的前提之下，应该采用完善的评估标准对续期的期限进行综合考量。

　　3.续期的次数是否受限。在这方面主要根据续期期限来确定，依笔者看来，如果在进行续期的过程中已经对建筑物安全使用的期限进行了充分的考量，那么续期的次数最好就是只有一次。但如果按照统一标准进行续期，对建筑物的继续安全使用年限并没有进行考量的话，这样对于续期的次数就可以根据具体建筑物的耐用程度进行确定。
　　三、完善住宅建设用地使用权续期的创新性研究

　　（一）续期费用的承担者
　　通过前文的论述，笔者主要探讨的是在有偿情况下土地使用权续期合同签订问题，因此进行续期的土地应该上缴相应的土地使用金。不过有种情况是不可忽略的，那就是在达到期限后找不到最初签订合同的主体，比如说住宅用地，在开发的时候开发商已经和国家相关的部门进行土地出让合同的签订，那么当住宅使用权到期后开发商可能已经找不到了，那么这笔续期土地出让金的承担者就成了问题。
　　笔者认为，最为圆满的解决方式就是在可以找到开发商的情况下由使用者和开发商共同承担，因为开发商是最大的受益者，而购房者只是想要买房居住，他们在买房的过程中一般并不会考虑重新缴纳房屋费用的问题，购房者并不以收益为目的。
　　（二）缴纳续期费用的形式
　　《物权法》在制定的过程中，曾经有一个出让金补交的办法写着由政府和业主具体协商，但是这里面存在着很多问题。成千上万的业主与政府协商是无法操作的，政府不可能面对每一个业主，所以后来将具体协商去掉了。由此看来协商是不切合实际的，还是需要通过法律对缴纳费用的形式加以明确的规定。
　　笔者认为在土地期限自动延长后，可以采取香港以及国外一些国家对于缴纳费用的形式的做法，购房者在使用期届满后可采取缴纳年费的方式进行续期，则无需再一次性交纳巨额土地出让金，采取一次性缴纳土地出让金与年租制相结合的方式，灵活处理住宅用地使用权问题。所谓土地年租制指的是政府利用土地所有者的省份对土地的使用权利进行出租的一种方式，土地的受租方也就是土地的使用者按照规定的使用期限上缴相应的使用金的一种土地有偿使用制度，目前我国已有部分县市实行了土地年租制。
　　这种制度设计将现在的土地出让制度进行灵活变通，使其具可操作性，可解决住宅用地使用权出让年限不一致、住宅实际使用寿命差异较大所引发的社会公平问题。并且，这种有所区别并且较轻的费用不会增加购房者太重的负担，即使其无力负担，也可以通过出租、转让等方式转移负担，同时也体现了社会公平。
　　（三）商住楼用地的续期解决措施
　　在商住楼住宅部分应该适用住宅楼的解决方式，原因在于商住楼住宅部分和住宅楼在建筑性质上是一样的。笔者认为商住楼的主要解决方式可以为：首先，应该批准商铺所有权人所提出的续期申请，因为住宅部分的土地主要是通过自动续期实现土地使用权的续期使用，但是我们知道建筑物是一个整体，因此我们并不能只是拆除商铺部分而留下住宅部分。获得续期批准的商铺可以和出让人就续期问题重新签订相关的合同，并且重新缴纳土地出让金。缴纳标准可以根据工业和娱乐建设用地的相关标准制定。其次，如果商铺所有权人并没有就续期提出申请，那么土地出让人可以根据当时的市场价格对商铺的所有权进行购买，且商铺的所有权人不可拒绝。原因在于商住楼的住宅部分已经实行了自动续期，这样对商铺所有人依仗商住楼不能被拆除而拖延缴纳土地出让金的行为进行了遏制。随后，土地出让人根据国家的相关规定和土地使用权出让金规定，将回收的商铺出售给其他民事主体。这种方式不但可以对国家土地收益进行有效的保证，同时也可以保证国家在实施强制购买行为时对商铺所有权人的财产收益并不构成侵犯。