比较法视野中的预告登记
发布时间：2015-07-03 12:22
内容提要：预告登记源于普鲁士法，《德国民法典》比较全面地规定了该项制度。以德国预告登记为中心的制度比较揭示出，在物权公示原则的大前提下，预告登记旨在保全以不动产物权变动为目的的债权请求权，它融合了物权和债权的双重特性，与登记公信力、本登记、异议登记等构成了密不可分的制度同一体。
关键词：预告登记 物权法 功能比较
一、引言
依据物权公示原则，是否登记是不动产物权变动与否的标志，这致使交易基础行为与不动产物权变动成为两种截然不同的法律事实，两者无论在时间上还是在逻辑上，均有明显的间隔差距。这种构造使得债权人仅仅具有取得不动产物权的可能，因为在基础行为有效成立但登记尚未完成的这段期间，债权人虽然依据基础行为享有债权请求权，但该权利并不具有限制或者禁止作为物权人的债务人处分物权的效力，一旦债务人处分了作为基础行为标的的物权，就必然导致债权人的物权变动目的落空。
显见，在强制登记的策略下，债权人在登记完成之前无论如何都要承担目的落空的风险，为了减弱这种风险，使得债权请求权实现的机会不因债务人行为而落空，预告登记（vormerkung）制度遂应运而生。张龙文先生非常精当地指出了预告登记的机能、功用和地位：“不动产物权之变动，有强制登记之原则，非经登记，不生效力。对于由此项强制登记原则所生之危险，为保全以不动产物权之得丧、变更、消灭为标的之债权的请求权而为之准备登记，即为预告登记。”【1】
从登记形态上看，本登记记载的对象是具有登记能力的物权，而预告登记记载的对象是债权请求权，这是它们的差异之处。它们之间又存在密切的关联：预告登记旨在保全以不动产物权变动为内容的债权请求权，它为债权向物权的转化提供了顺畅的通道，也是本登记得以展开的准备阶段；而且，本登记属于一般规定，在法律没有特别规定的情况下，预告登记要适用本登记的规则。
预告登记在保护债权人利益方面是一个重要的法律制度，它在德国、瑞士、日本等法律实践中具有久远而旺盛的生命力，但对新
出现差别，主要原因是它们在不动产物权变动上采用了不同的立场，前者采用了强制登记的策略，后者则注重登记的对抗力。由于德国法的立场更为合理，【5】与我国立法政策的选择更为接近，【6】下文主要考察德国预告登记的制度经验。
2．预告登记的性质
虽然预告登记保全的对象是债权请求权，但债权请求权因为预告登记而具有了对抗他人的类似于物权的效力，并能最大限度地转化为物权，预告登记的这种两面性，使得德国民法学理对于预告登记的性质存在很大争议，大致有以下三种观点：
第一，“债权担保手段说”认为，预告登记不是物权，而是以保全不动产物权变动请求权为目的的具有物权效力的法律手段。【7】
第二，“物权说”认为预告登记与物权具有同等地位，有关不动产物权的一般规则均可以适用于预告登记，比如，在设定时，均需当事人的合意、登记同意和登记；又如，转让一个不存在的预告登记会导致善意取得等。【8】
第三，“债权物权化说”认为预告登记综合了物权和债权的特性。卡纳里斯（canaris）教授认为，德国预告登记所保全的请求权具有以下物权效力：其一，依《德国民法典》第883条第1项及第2项前段的规定，预告登记义务人在有害于保全请求权的范围内所为的处分行为，对预告登记权利人是相对无效的；依《德国民法典》第888条的规定，从预告登记义务人处取得物权者，对于请求权实行的登记程序，负有登记法上许可的义务。因此，尽管预告登记义务人实施了处分物权的行为，预告登记权利人仍然可以实现自己的权利。其二，依据《德国破产法》和《德国强制拍卖法》的相关规定，预告登记请求权还具有保护处分和对破产、强制执行的贯彻力这两个效力。其三，除了上述物权效力之外，预告登记请求权还具有以下物权效力：首先，从预告登记义务人取得物权者实施了侵害行为，预告登记权利人对此享有损害赔偿请求权、不作为请求权和妨害排除请求权。其次，预告登记权利人能够善意取得。【9】
预告登记确实具有多面性：首先，预告登记通过加固债权人的地位，为债权请求权的实现提供了保障，故可以将之视为债权担保手段；其次，通过预告登记，债权请求权被赋予物权效力，从而出现“债权物权化”的特征。上述观点分别从不同的视角出发，得出不同的结论，它们在各自讨论前提下分别具有合理性。本文将预告登记作为与本登记相对应的概念，表明预告登记承载的是债权请求权，这是其与本登记不同之处，也是预告登记之根本所在，没有此请求权预告登记即无实际意义；然而，抛开它们承载的权利性质和内容不讲，预告登记与本登记属于同质样态，均为表征权利的形式，并最终产生物权效力，故预告登记为债权内容与物权效力的结合体。
3．预告登记与相关制度的对比
（1）预告登记与异议登记
德国法中的异议登记与预告登记最初同出于普鲁士法的预备登记制度，后几经周折到了《德国民法典》中才成为两种截然不同的法律制度。这两者均具有保全权利、给世人以警示的功能，但它们之间的区别非常明显：其一，适用情形不同。异议登记因登记错误而产生，无登记错误就无异议登记；预告登记与登记错误无关，适用于不动产物权变动的原因已经发生，但不动产物权变动尚未完成的情形。其二，保全对象不同。异议登记保全登记错误时所产生的更正登记请求权；预告登记保障作为物权变动原因的债权请求权。其三，功能不同。异议登记具有抗辩功能，旨在通过抗辩登记的正确性以阻断登记公信力；预告登记主要用于标志将来的物权变动，具有预告未来的功能，以促进不动产物权变动的完成。其四，品性不同。异议登记具有宣示性，旨在表明登记可能错误的状态，故不能被善意取得；预告登记具有设权性，可以适用善意取得制度。【10】正是因为预告登记与异议登记存在上述区别，它们可以相互并用。
不过，需要强调的是，尽管它们有区别，但针对具体案情可以进行转换。比如，e将土地出卖给k，并进行了所有权转让合意，后e以受欺诈为而行使撤销权。如果撤销权仅仅及于买卖合同，则可以通过预告登记来保全e根据不当得利规则对k享有的所有权回复请求权。如果土地所有权转让合意也被撤销，此时登记出现错误，则应为异议登记，即使应受保护的e对法律关系的判断出现错误，也不因此而承受不利的后果，故在e登记了预告登记之后，如果法院认为土地所有权转让合意无效，则该预告登记应被视为异议登记。【11】
（2）预告登记与让与禁止
相对的让与禁止为《德国民法典》第135条和第136条所规定，是限制权利人处分权的法律措施，违背让与禁止的处分对于受让与禁止保护的权利人无效，这与预告登记的法律后果等同。不过，让与禁止并不具有预告登记的其他法律效力；而且，让与禁止还可担保债权请求权之外的其他权利；除此之外，让与禁止的生效只需送达债务人即可，而无需进行登记。当预告登记与让与禁止并存时，就会在权利实现上产生冲突。比如，v在1953年10月27日用公证形式将其一块土地出卖给k，并同意土地所有权转让合意预告登记，该预告登记申请于同天递交登记机关，于11月6日完成登记。v和a之间正在进行一项诉讼，即根据v在1949年公证同意a的买入权（ankaufsrecht），v是否有转让土地所有权的义务。在11月5日，法院根据假处分作出让与禁止的命令，在11月6日送达v并到达登记机关，登记在12月2日完成。在11月6日，预告登记和让与禁止均发生法律效力，依据预告登记，k应当从v处取得土地所有权，而依据让与禁止，a应当从v处取得土地所有权，这就使v处于二难的境地。《德国民法典》第878条的规定可以解决这个难题，即权利人作出物权意思表示，在该意思表示已经具有约束力和登记申请已经到达登记机关的情况下，不因嗣后作出的处分限制而无效。在本事例中，v自1953年10月27日起就要受物权意思表示的约束，而且登记申请也于同日达到登记机关，故之后的让与禁止对k没有
法律意义。k有权请求a同意其登记为土地所有权人，a负有同意的义务。依据k的所有权登记，可以将让与禁止登记予以涂销。[12]
4．预告登记与请求权之间的关系
（1）预告登记保全的请求权
预告登记旨在保全债权请求权，其要依附于请求权而存在，故适当的债权请求权是预告登记存续的前提要件。何为“适当”的请求权，应当把握以下要点：
第一，预告登记所保全的请求权，必须是能够引发具有登记能力的不动产物权变动的请求权，大体为不动产所有权移转请求权、设定抵押权请求权、消灭不动产物权的请求权、变更不动产物权内容的请求权和变更不动产物权顺位的请求权。而且，在预告登记设定时，请求权必须有效存续，比如，出让人通过无权代理人进行让与行为，在被代理人追认该行为效力时，才能办理让与请求权的预告登记。
第二，该请求权的法律基础比较广泛，可以是债权法（如基于买卖合同设定转让预告登记）、家庭法（如根据《德国民法典》第1383条的规定产生的财产转让请求权）、继承法（如在继承开始后的遗赠请求权）等私法，[13]还可以是公法，如法院裁判产生的请求权、政府命令产生的请求权，均能被预告登记。
第三，在请求权法律关系中，权利人是预告登记权利人；在为第三人利益的合同中，第三人享有清偿请求权，该权利能够成为预告登记标的的，第三人也是预告登记权利人，比如，依据a和b之间的合同，a有义务将土地转让给d，d享有相应的请求权，为了d的利益可以设定预告登记。预告登记义务人是请求权法律关系中的义务人，即在预告登记设定时，请求权所指向的物权人或其继承人。[14]
第四，请求权可以是附条件的请求权，比如，v将土地转让给其女儿t时，约定t要照料v，否则t必须将土地返还给v，v享有的所有权返还请求权被预告登记。只要t不履行义务，v的请求权就为预告登记所保全。在一般情况下，无论附解除条件请求权还是附延缓条件请求权，皆可被预告登记。只要请求权的权利基础确定，将来的义务人不能单方决定请求权的存续与否，而凭借权利人的意思即可决定请求权的产生，则预告登记保全的请求权还可以是附期限的请求权。[15]
（2）预告登记与请求权之间的关系
预告登记与其保全的请求权之间的关系主要表现为：
第一，预告登记对于该请求权具有依附性，随着请求权状态的改变而变动，当请求权转让或者消灭时，预告登记随之转让和消灭并办理相应的登记记载手续。但是，预告登记的消灭并不必然意味着请求权消灭，比如，预告登记权利人自愿放弃预告登记，并办理涂销登记时，预告登记消灭，但该请求权仍然可以继续存续。
第二，当请求权自始或者嗣后不存在，而预告登记仍然记载在登记簿中时，登记发生错误，登记义务人可以请求更正登记；不过，由于请求权的受让人不能主张对登记簿的信赖，故不存在债权请求权的善意取得，自然也不能办理异议登记。如果请求权转让导致受让人信赖预告登记记载的，该受让人能够善意取得该预告登记。当请求权合法存续，但预告登记被不当涂销时，则意味着登记义务人的物权上不再负担预告登记，此时的登记也属于错误，在这种情况下，基于对义务人物权登记状态信赖而与其发生交易者，能够取得不负担预告登记的物权，当然，此种结果的产生必须在预告登记权利人办理更正登记或者异议登记之前。
（二）预告登记的效力
1．预告登记的主要效力
预告登记的效力就是保全债权请求权，这种效力主要表现为：其一，违背预告登记的处分无效，其表现大致为：在预告登记设定之后，预告登记义务人实施的处分行为将使预告登记目的不能实现时，该处分对于预告登记权利人没有法律效力。其二，在预告登记义务人破产或者被强制执行时，预告登记保全的权利摆脱了债权的特色，从义务人负担的其他债务中脱离出来，仍能够得以实现。其三，预告登记保全的债权因履行而转化为物权时，该物权的顺位依据预告登记时间予以确定，而不以依其产生时在登记簿中记载的时间为准。上述这三个方面分别从排斥义务人进行有害于预告登记的处分、忽视义务人财产状态和确保将来实现的权利地位等角度出发，全方位增加债权请求权实现的可能性，并给将来的物权提供良好的法律地位。
在上述三个方面中，第一个效力对于预告登记保全的债权请求权的实现最具有价值，其中涉及到多种概念、制度和关系，也最具有讨论的意义。此效力在《德国民法典》中有完整的表现，即第883条第2项规定：“在预告登记后处分土地及其权利的，在妨害或者侵害请求权的限度内，该处分无效。以强制执行、假扣押方式或者由无支付能力管理人实施的处分，适用上句规定。”第888条第1项规定：“取得已经登记的权利或者该权利上设定的权利，对因预告登记而获得利益之人无效的，该人为实现预告登记所保全的请求权，可以请求取得人同意为必要的登记或者涂销。”本文主要对该效力进行分析。
（1）处分的界定
预告登记保全效力并不禁止预告登记义务人就与预告登记有关的物权进行处分，只是当处分妨害预告登记保全的请求权实现时，不能发生法律效力，那么，如何界定处分，就是探讨此效力的前提条件。民法中的处分有三种意义：其一，最广义的处分，包括事实上的处分和法律上的处分，前者是对原物体加以物质变形、改造或者毁损的行为，如拆屋重建等；
后者包括负担行为（如买卖、保证）和处分行为（如所有权移转、债权让与）。其二，广义的处分，指法律上的处分。其三，狭义上的处分，是指处分行为。[16】在此所谓的处分，同样可能具有上述的三重含义，如何进行取舍，将直接影响预告登记制度目的的实现。
事实上的处分在性质上属于事实行为，不适用于民法中意思表示的规定，其一旦完成，就客观上也就产生相应的后果，无所谓有效或者无效，比如，房屋所有权人（房屋转让预告登记义务人）将房屋拆除，这导致预告登记权利人不能达到取得房屋所有权的目的，义务人对此应当承担违约责任等法律后果，但该事实行为却无法被认定无效，因此，事实上的处分不属于保全效力中的处分。
处分行为是一种法律行为，其直接导致既有权利内容变更、移转、设定负担或者消灭。处分行为是从法律事实的角度对处分进行的界定，其效力具有可否定性，可以成为此所谓的处分。比如，a将房屋出卖给b，并办理预告登记，后a将该房屋所有权通过登记移转给c，或者a在该房屋上为c设定了用益物权或者担保物权，此所有权移转行为或限制物权设定行为即为处分行为。依法产生的权利取得同处分行为一样，也属于在此界定的处分范畴，但是，它要受以下两种情形限制：其一，依法产生的具有优先效力的物权，为了实现该效力，就要具有对抗预告登记的效能。其二，具有公共利益目的征收能够对抗预告登记。【17】
如果从法律效果角度来界定处分，则其表征着权利人利益减少的状态，【18】导致此种处分状态出现的事实既可以是法律行为，也可以是强制执行等非法律行为，因为强制执行、假扣押导致的强制处分以及破产管理人等无支付能力管理人所为的处分，与处分行为具有同等的法律地位，《德国民法典》第883条第2项的规定即体现了这种立场。
负担行为不会直接导致义务人的既有权利变化，当然也就不是此处所谓的处分。但是，在房屋所有权移转预告登记后，所有权人将该房屋出租给他人，该出租行为能否被认定为处分？德国学理对此有两种截然不同的认识。本文赞同肯定观点，因为预告登记制度旨在促使债权请求权能够实现，达到预告登记权利人的目的，其能够排除导致预告登记义务人权利状态发生改变的处分行为以及强制处分，使得他人从预告登记义务人处取得的与预告登记相关联的物权，不是完全受法律保护的物权，该物权取得人必须同意预告登记权利人替代其物权人法律地位，这实际上意味着预告登记具有排斥与其目的相悖的物权之效力，预告登记权利人所得到的法律保护要大于一般物权人所能得到的法律保护。租赁权作为债权，承租人因此得到的保护要逊于物权人，基于“举重明轻”的论辩方式，【19】预告登记既然能够排斥物权，当然也可以排斥租赁权。而且，从实际妨害的角度来看，“买卖不破租赁”的立法政策导致租赁权对于预告登记目的的妨害，实际如同使用权等用益物权对于预告登记的妨害，结果导致预告登记权利人在取得权利后，不能实际获得标的物的使用价值，这种结果与处分并无二样。正如苏永钦教授所言，租赁权对世效力如法定物权，理论上当然非属得由当事人决定适用与否的“任意法”，故租赁权附随于所有权上，直接造成该所有权的负担（belastung），而不只是契约当事人的负担（verpflichtung），此时和对所有权的处分（verfügung）一样，都会造成权限的减少，不啻使租赁契约于订立时即发生类似处分的结果。【20】故而，即使租赁合同在性质上属于负担行为，但作为其结果的租赁权仍然属于此所谓的处分。
综上所述，预告登记保全效力所涉及的处分包括处分行为、强制执行等强制处分、有限的依法取得权利和租赁。
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（2）处分的无效
预告登记保全债权请求权的作用并不依靠禁止登记来完成，即登记义务人在预告登记后，仍然可以处分预告登记所涉及的标的物，即使该处分违背了预告登记的旨意，登记机关也不能拒绝登记。那么，怎样落实预告登记保全请求权的基本功能，就要依靠处分相对无效的制度设计，其表现为两个方面：其一，对人的相对无效，即处分仅仅对因预告登记取得利益之人无效，换言之，权利的取得对于受预告登记保护之人以外的其他人均具有法律效力。比如，v将土地出卖给k，并办理了移转预告登记。v又将土地所有权移转给d，d对k并非土地所有权人，对其他人而言则是土地所有权人。其二，内容的相对无效，即在妨害或者侵害债权请求权的限度内，处分无效，只要处分不妨碍请求权的履行和实现，即为有效。比如，在上例中，v将土地所有权移转给d，或在土地上为d设定抵押权，对k所有权的取得设置了障碍，应属无效。【21】但是，如果v在土地上为k设定了限制物权，并办理预告登记，之后，v又为d设置限制物权，由于限制物权之间遵循顺位制度，后设定的限制物权不妨害先登记的限制物权，该处分则为有效。
在相对无效的处分发生后，预告登记权利人有权请求因无效处分而取得权利者同意涂销该权利，该取得人负担法定的同意义务。权利人享有的这项请求权源于预告登记，与预告登记不能分离，具有保障预告登记实现功能的效用。在这种情况下，预告登记权利人与权利取得人之间的关系被视为所有权人和占有人的关系，[22]比如，取得人对不动产造成损害的，权利人自取得所有权之时起，对取得人享有损害赔偿请求权。
综上，预告登记对债权请求权的保全，并不采用禁止登记这种事前预防的方式，而是采用了事后认定处分相对无效的做法，这种策略的益处大致在于：其一，在预告登记已经发挥公示作用的前提下，登记机关进行登记审查时，无需审查登记事项是否与预告登记相悖，这将大大减少登记机关做出登记决定的时间及相应成本，简化登记程序。至于预告登记产生的处分相对无效风险，已经通过预告登记的记载告知了利害关系人，利害关系人甘冒风险从事交易，应视为出于理性人的自由选择，这种价值判断行为应受尊重，即使登记机关也无权干涉。其二，处分相对无效的机制，一方面通过法律强制权利取得人同意预告登记权利人实现其目的的制度设置，保证了请求权实现的可行性；另一方面又给权利取得人提供尽早进入交易的机会，一旦权利取得人完成与预告登记权利人的制度外博弈（如购买预告登记权利人的因预告登记所享有的权利），或者预告登记因其他原因消灭（如预告登记权利人自愿放弃预告登记），权利取得人就能够在其登记之时起就取得完全受法律保护并占据优先顺位的
物权，而无需等到预告登记失去法律效力后再与物权人进行交易，否则，在还有其他人进行交易竞争的情况下，可能产生的结果是其有可能得不到物权，或者得到的是顺位劣后的物权。
2．预告登记效力的产生与消灭
预告登记效力产生的标志是预告登记在登记簿中的记载，其程序等同于物权程序。在德国法中，为了产生这种记载，必须具备的前提条件是：其一，存在有被预告登记保全资格的请求权，如产生不动产物权变动的请求权等；其二，在当事人申请时，登记义务人自愿同意此种记载；或者在登记义务人不同意时，债权人能够假处分的方式进行预告登记。
预告登记效力消灭的标志则是其在登记簿中的记载被涂销，其原因大致有以下几种：其一，登记权利人自愿抛弃预告登记。预告登记是对债权提供的保障措施，其源于预告登记权利人的意志，在权利人自愿放弃权利，同意义务人实施违背预告登记的处分时，处分对权利人发生法律效力。其二，所保全的请求权因目的实现、无效、混同等情形而消灭。预告登记附属于其保全的债权请求权，当债权请求权消灭时，预告登记即丧失法律效力，违背预告登记的处分恢复合法性，由此产生的物权变动具有完全的法律效力。比如，a将土地赠与并转让给儿子s，约定在a生存期间，s将土地所有权转让给他人时，a享有取回的请求权，并办理了相应的预告登记。后s急需金钱，就将土地卖给k，办理了所有权移转登记。 k的所有权取得对于a无效，但a在死亡之前并没有行使取回请求权。依据约定，该请求权消灭，预告登记也消灭，k取得的所有权恢复了完全效力，a的继承人t不能取得该土地所有权。【23】其三，预告登记据此产生的假处分命令丧失法律效力。
三、本土规则的考察和分析
我国本土自上个世纪初期开始，就有预告登记的法律规定，后几经修订，最后出现于台湾法之中。在大陆地区，只有《上海市房地产登记条例》明文规定了预告登记，不过，有关商品房预售的法律规定了预售合同登记，它的对象也为引发不动产物权变动的债权请求权，学界一般将其视为预告登记。【24】
（一）台湾法中的预告登记
“台湾土地法”第79条之一规定了预告登记：“声请保全左列请求权之预告登记，应由请求权人检附登记名义人之同意书为之：一、关于土地权利移转或使其消灭之请求权。二、土地权利内容或次序变更之请求权。三、附条件或期限之请求权。前项预告登记未涂销前，登记名义人就其土地所为之处分，对预告登记之请求权有妨碍者无效。预告登记，对因征收、法院判决或强制执行而为新登记，无排除之效力。”“台湾土地登记规则”第125条规定了预告登记的程序：“申请预告登记，应提出登记名义人同意书及印鉴证明。登记机关于登记完毕后，应通知申请人和登记名义人。”
我们以上文的德国法律经验为标准，对台湾预告登记制度进行对比考察，就能得出以下分析结论：
第一，与德国一样，台湾预告登记也旨在保全债权请求权，预告登记必须依附于请求权，故其属于狭义预告登记，这种规则模式与台湾采用的登记公信力制度相互协调，构成了具有内在关联的制度同一体。
第二，在法律效力上，违背预告登记的处分相对无效，预告登记不禁止登记名义人再为处分，从而兼顾当事人利益，保持目的与手段的平衡，【25】这种立场值得赞同。不过，此处所谓的“处分”并不包括假处分等强制处分。这是当事人私事要为公权力让路的态度，从而为公权力进入私域打开了通道，这在客观上掏空了预告登记保全债权请求权的制度内涵，因为在这种公权力行为效力高于预告登记的优劣对比中，当事人不如直接从法院获取一纸具有强制力的文书，从而在利益实现的竞争中占据制高点，避免出现通过预告登记保全利益，到头来却被公权力轻轻推倒的尴尬局面。这正是台湾预告登记的致命缺陷，正如学者所评论的，预告登记无排除强制执行之效力，导致该制度设计的功能丧失殆尽，几已形同具文，为消除该弊端，回归德国预告登记效力将为一妥当选择。【26】
第三，假处分不是预告登记的发生渠道，这与德国法的规定不同。在台湾，假处分与查封、假扣押、破产形成了法院嘱托登记系列，假处分登记要由权利人向法院申请，再由法院嘱托登记机关登记，这与预告登记产生的程序不同。不过，假处分登记与预告登记一样，同样具有限制登记名义人处分登记权利的功用，只要针对不动产及其权利的假处分记载在登记簿之中，就能发挥其应有的功能，故难言不当。
第四，与德国法相比，台湾预告登记制度比较简略。比如，在违背预告登记的处分无效时，如何使预告登记权利人实现其权利，台湾法没有给出对策；又如，预告登记保全的请求权属于债权，它是否受债权法中抗辩的制约，台湾法也没有规定。这样的规定减弱了法律的操作性，不能突出该制度的法律效果。
（二）大陆法中的预售合同登记
商品房预售实质是将将来生成的房屋提前销售出去，买受人在此享有的是在房屋盖成后请求出卖人移转房屋所有权的权利，此时办理的预售合同登记，并没有实物可凭依托。这与德国预告登记显然是不同的，预告登记实际是对既有物之权利人的限制；而且，德国预告登记适用的范围很广泛，不动产买卖、设定土地担保物权、改变顺位等均得采用。
我国《城市房地产管理法》第44条第2款规定，商品房预售人应当将预售合同报有关部门登记备案，这是我国大陆预售合同登记制度最基本的文本表达，我们从中看不到更详细的信息。这
个原则性规定给地方性制度提供了按照各自理解生长的温床，并由此产生了不同的制度构造，这种差别主要表现在预售合同登记的法律效力之上：
《珠海市房地产登记条例》第47条规定，商品房预售人不办理预售合同登记，预售合同无效。这种立场将登记作为预售合同生效的必要条件，登记在此成为防范与化解预售风险的器具。这种严格控制固然能够消除预售风险，但其产生的负效应也很明显，即达成债权意思表示一致的当事人，仅仅因为没有办理登记就不能得到违约责任的救济，这样就有可能使出卖人故意滥用优势地位不办理登记，此后也不实际履行预售合同，并因此不承担责任，这显然不是立法者想看到的结果。
1995年的《上海市房地产登记条例》采用了另外的策略，该法第32条规定商品房预售合同及其变更合同未登记的，不得对抗第三人。这一方面保留了当事人自由选择是否登记的空间，即使不登记，预售合同有效，但另一方面又让他们知道不登记的后果，法律在此只是给当事人指明了可见的后果，何去何从全凭当事人自己把握。这种策略消除珠海立场的缺陷，只要预售合同经过意思表示一致而成立，违约责任就开始悬挂在当事人的头顶，登记与否对此不造成任何影响；同时，登记的外表又使得预售合同请求权发生与物权相当的对抗力，从而起到了保全请求权实现的功用。
（三）上海法中的预告登记
2002年的《上海市房地产登记条例》见预售合同登记转化为预告登记，其特点在于：
第一，在适用范围上，它不仅适用于预购商品房及其转让的情形，还适用于以预购商品房设定抵押及其抵押权的转让、以房屋建设工程设定抵押及其抵押权的转让、法律、法规规定的其他情形。这几类情形在实践中运用得非常频繁，用预告登记的形式对它们进行制度保障极具现实意义。不过，所有这些情形的前提均是“房屋尚未盖成”，故在房屋盖成以后，就无预告登记适用的可能性，这显然忽视了其他的情形，比如上文中提到的几个德国判例就超越了这个前提，一旦它们在我国实际发生，就没有不给予预告登记保护的理由。其实，预告登记的制度宗旨就是保全请求权，为债权人实际取得不动产物权提供保障，凡是以将来引发不动产物权变动为内容的请求权，均可受到预告登记的保护，用“房屋尚未盖成”的标准来限制预告登记的适用范围，并没有充分的理由。
第二，预告登记的法律效力，是给当事人取得土地使用权、房屋所有权等权利提供了“优先请求权”，即当事人因该登记而排除其他人取得将来的房屋物权，这种效力类似于德国预告登记保全请求权的效力。由于上海否定了房屋盖成后的预告登记情形，并规定已经预告登记的预购商品房不得重复办理预告登记，这客观上也使得违背预告登记的处分行为无从存在。在预告登记内部效力中，房屋建设工程抵押权预告登记转为房地产抵押权登记时，其抵押物范围不包括已经办理预告登记的预购商品房，即预购商品房预告登记的效力优先于房屋建设工程抵押权预告登记，这利于保护房屋买受人的利益。
第三，预告登记消灭的一般原因，为预告登记的房地产权利依法终止；但在预购商品房及其转让、以预购商品房设定抵押及其抵押权转让、以房屋建设工程设定抵押及其抵押权转让等预告登记情形时，自房屋所有权初始登记之日起满两年，当事人未申请土地使用权、房屋所有权或者房地产他项权利登记的，该预告登记失效；在当事人一方申请预告登记的情形，自登记之日起满两年，当事人未申请土地使用权、房屋所有权或者房地产他项权利登记的，该预告登记失效。
四、结语
本文对预告登记进行了比较法考察，之所以采用这种方法，是因为要解决我国是否有必要采用以及如何采用这种制度的问题，首先必须用大视野的眼光来认识预告登记在登记制度以及物权法体系中的位置及其独特功能，厘清各种支持或者限制预告登记为何这样而不那样的制度条件。只有在物权法和登记制度整体关联的大背景下，充分考虑各种制约要素，才能恰当地给预告登记定位，从而使其在自己位置上不偏不倚，既能充分发挥其自身功能，又能与其他制度相互协调。
本文对预告登记的定位，继受了传统的制度和智识资源，从制度产生根源上把握其内涵和正当性，即对德国预告登记制度的追溯和解读；在此基础上，对我国的相应规则进行合理性对比分析。也许，最后我们可以得出这样的结论：在物权公示原则的大前提下，预告登记旨在保全以不动产物权变动为目的的债权请求权，它融合了物权和债权的双重特性，与登记公信力、本登记、异议登记等构成了密不可分的制度同一体。 论文网在线
【1】张龙文：《民法物权实务研究》，汉林出版社1977年第1版，第170页。
【2】参见卢佳香：《预告登记之研究》，台湾私立辅仁大学1995年硕士学位论文，第19－48页。
【3】 vgl. münchener kommentar zum bürgerlichen gesetzbuch, band 6 sachenrecht, 3. aufl., verlag c. h. beck, 1997, s. 226.
【4】参见【日】我妻荣：《日本物权法》，有泉亨修订、李宜芬校订，五南图书出版公司1999年第1版，第77－78页。
【5】更进一步的论述，参见常鹏翱：《物权法中的真实观念》，载《北大讲座》，北京大学出版社2004年第1版，第126页以下
。
【6】我国物权法草案第106条规定了登记公信力制度。
【7】 vgl. jauering, bürgerliches gesetzbuch, 9. aufl., c. h. beck’s verlagsbuchhandlung, 1999, s.981.; palandt, bürgerliches gesetzbuch, 57. aufl., verlag c. h. beck, 1998, s.1073.
【8】 vgl. schwab-prütting, sachenrecht, 27. aufl., verlag c. h. beck, 1997, s.92.
【9】参见前引【2】，卢佳香文，第58－61页。又可参见canaris, die verdinglichung obligatorischer rechte, festschrift für werner flume zum 70. geburstag, b. i, verlag dr. otto schmidt kg·k?ln, 1978.
【10】 vgl. wieling, sachenrecht, 3. aufl., springer verlag, 1997, s.275 und s.299－300.；baur-stürner, sachenrecht, 17. aufl., verlag c. h. beck, 1999, s.235.
【11】 baur-stürner, aao, s.220.
[12] vgl. bgh 28, 182 und bayoblg njw 1954, 1120；baur-stürner, aao, s.234-235.
[13] baur-stürner, aao, s.220－221.
[14] vgl. müller, sachenrecht, 4. aufl., verlag carl heymanns., 1997, s.362－363.
[15] vgl. gursky, sachenrecht, ., verlag c. f. müller, 1996, s.25.
[16】参见王泽鉴：《民法学说与判例研究》第4册，
关键词：预告登记 物权法 功能比较
一、引言
依据物权公示原则，是否登记是不动产物权变动与否的标志，这致使交易基础行为与不动产物权变动成为两种截然不同的法律事实，两者无论在时间上还是在逻辑上，均有明显的间隔差距。这种构造使得债权人仅仅具有取得不动产物权的可能，因为在基础行为有效成立但登记尚未完成的这段期间，债权人虽然依据基础行为享有债权请求权，但该权利并不具有限制或者禁止作为物权人的债务人处分物权的效力，一旦债务人处分了作为基础行为标的的物权，就必然导致债权人的物权变动目的落空。
显见，在强制登记的策略下，债权人在登记完成之前无论如何都要承担目的落空的风险，为了减弱这种风险，使得债权请求权实现的机会不因债务人行为而落空，预告登记（vormerkung）制度遂应运而生。张龙文先生非常精当地指出了预告登记的机能、功用和地位：“不动产物权之变动，有强制登记之原则，非经登记，不生效力。对于由此项强制登记原则所生之危险，为保全以不动产物权之得丧、变更、消灭为标的之债权的请求权而为之准备登记，即为预告登记。”【1】
从登记形态上看，本登记记载的对象是具有登记能力的物权，而预告登记记载的对象是债权请求权，这是它们的差异之处。它们之间又存在密切的关联：预告登记旨在保全以不动产物权变动为内容的债权请求权，它为债权向物权的转化提供了顺畅的通道，也是本登记得以展开的准备阶段；而且，本登记属于一般规定，在法律没有特别规定的情况下，预告登记要适用本登记的规则。
预告登记在保护债权人利益方面是一个重要的法律制度，它在德国、瑞士、日本等法律实践中具有久远而旺盛的生命力，但对新
2．预告登记的性质
虽然预告登记保全的对象是债权请求权，但债权请求权因为预告登记而具有了对抗他人的类似于物权的效力，并能最大限度地转化为物权，预告登记的这种两面性，使得德国民法学理对于预告登记的性质存在很大争议，大致有以下三种观点：
第一，“债权担保手段说”认为，预告登记不是物权，而是以保全不动产物权变动请求权为目的的具有物权效力的法律手段。【7】
第二，“物权说”认为预告登记与物权具有同等地位，有关不动产物权的一般规则均可以适用于预告登记，比如，在设定时，均需当事人的合意、登记同意和登记；又如，转让一个不存在的预告登记会导致善意取得等。【8】
第三，“债权物权化说”认为预告登记综合了物权和债权的特性。卡纳里斯（canaris）教授认为，德国预告登记所保全的请求权具有以下物权效力：其一，依《德国民法典》第883条第1项及第2项前段的规定，预告登记义务人在有害于保全请求权的范围内所为的处分行为，对预告登记权利人是相对无效的；依《德国民法典》第888条的规定，从预告登记义务人处取得物权者，对于请求权实行的登记程序，负有登记法上许可的义务。因此，尽管预告登记义务人实施了处分物权的行为，预告登记权利人仍然可以实现自己的权利。其二，依据《德国破产法》和《德国强制拍卖法》的相关规定，预告登记请求权还具有保护处分和对破产、强制执行的贯彻力这两个效力。其三，除了上述物权效力之外，预告登记请求权还具有以下物权效力：首先，从预告登记义务人取得物权者实施了侵害行为，预告登记权利人对此享有损害赔偿请求权、不作为请求权和妨害排除请求权。其次，预告登记权利人能够善意取得。【9】
预告登记确实具有多面性：首先，预告登记通过加固债权人的地位，为债权请求权的实现提供了保障，故可以将之视为债权担保手段；其次，通过预告登记，债权请求权被赋予物权效力，从而出现“债权物权化”的特征。上述观点分别从不同的视角出发，得出不同的结论，它们在各自讨论前提下分别具有合理性。本文将预告登记作为与本登记相对应的概念，表明预告登记承载的是债权请求权，这是其与本登记不同之处，也是预告登记之根本所在，没有此请求权预告登记即无实际意义；然而，抛开它们承载的权利性质和内容不讲，预告登记与本登记属于同质样态，均为表征权利的形式，并最终产生物权效力，故预告登记为债权内容与物权效力的结合体。
3．预告登记与相关制度的对比
（1）预告登记与异议登记
德国法中的异议登记与预告登记最初同出于普鲁士法的预备登记制度，后几经周折到了《德国民法典》中才成为两种截然不同的法律制度。这两者均具有保全权利、给世人以警示的功能，但它们之间的区别非常明显：其一，适用情形不同。异议登记因登记错误而产生，无登记错误就无异议登记；预告登记与登记错误无关，适用于不动产物权变动的原因已经发生，但不动产物权变动尚未完成的情形。其二，保全对象不同。异议登记保全登记错误时所产生的更正登记请求权；预告登记保障作为物权变动原因的债权请求权。其三，功能不同。异议登记具有抗辩功能，旨在通过抗辩登记的正确性以阻断登记公信力；预告登记主要用于标志将来的物权变动，具有预告未来的功能，以促进不动产物权变动的完成。其四，品性不同。异议登记具有宣示性，旨在表明登记可能错误的状态，故不能被善意取得；预告登记具有设权性，可以适用善意取得制度。【10】正是因为预告登记与异议登记存在上述区别，它们可以相互并用。
不过，需要强调的是，尽管它们有区别，但针对具体案情可以进行转换。比如，e将土地出卖给k，并进行了所有权转让合意，后e以受欺诈为而行使撤销权。如果撤销权仅仅及于买卖合同，则可以通过预告登记来保全e根据不当得利规则对k享有的所有权回复请求权。如果土地所有权转让合意也被撤销，此时登记出现错误，则应为异议登记，即使应受保护的e对法律关系的判断出现错误，也不因此而承受不利的后果，故在e登记了预告登记之后，如果法院认为土地所有权转让合意无效，则该预告登记应被视为异议登记。【11】
（2）预告登记与让与禁止
相对的让与禁止为《德国民法典》第135条和第136条所规定，是限制权利人处分权的法律措施，违背让与禁止的处分对于受让与禁止保护的权利人无效，这与预告登记的法律后果等同。不过，让与禁止并不具有预告登记的其他法律效力；而且，让与禁止还可担保债权请求权之外的其他权利；除此之外，让与禁止的生效只需送达债务人即可，而无需进行登记。当预告登记与让与禁止并存时，就会在权利实现上产生冲突。比如，v在1953年10月27日用公证形式将其一块土地出卖给k，并同意土地所有权转让合意预告登记，该预告登记申请于同天递交登记机关，于11月6日完成登记。v和a之间正在进行一项诉讼，即根据v在1949年公证同意a的买入权（ankaufsrecht），v是否有转让土地所有权的义务。在11月5日，法院根据假处分作出让与禁止的命令，在11月6日送达v并到达登记机关，登记在12月2日完成。在11月6日，预告登记和让与禁止均发生法律效力，依据预告登记，k应当从v处取得土地所有权，而依据让与禁止，a应当从v处取得土地所有权，这就使v处于二难的境地。《德国民法典》第878条的规定可以解决这个难题，即权利人作出物权意思表示，在该意思表示已经具有约束力和登记申请已经到达登记机关的情况下，不因嗣后作出的处分限制而无效。在本事例中，v自1953年10月27日起就要受物权意思表示的约束，而且登记申请也于同日达到登记机关，故之后的让与禁止对k没有
4．预告登记与请求权之间的关系
（1）预告登记保全的请求权
预告登记旨在保全债权请求权，其要依附于请求权而存在，故适当的债权请求权是预告登记存续的前提要件。何为“适当”的请求权，应当把握以下要点：
第一，预告登记所保全的请求权，必须是能够引发具有登记能力的不动产物权变动的请求权，大体为不动产所有权移转请求权、设定抵押权请求权、消灭不动产物权的请求权、变更不动产物权内容的请求权和变更不动产物权顺位的请求权。而且，在预告登记设定时，请求权必须有效存续，比如，出让人通过无权代理人进行让与行为，在被代理人追认该行为效力时，才能办理让与请求权的预告登记。
第二，该请求权的法律基础比较广泛，可以是债权法（如基于买卖合同设定转让预告登记）、家庭法（如根据《德国民法典》第1383条的规定产生的财产转让请求权）、继承法（如在继承开始后的遗赠请求权）等私法，[13]还可以是公法，如法院裁判产生的请求权、政府命令产生的请求权，均能被预告登记。
第三，在请求权法律关系中，权利人是预告登记权利人；在为第三人利益的合同中，第三人享有清偿请求权，该权利能够成为预告登记标的的，第三人也是预告登记权利人，比如，依据a和b之间的合同，a有义务将土地转让给d，d享有相应的请求权，为了d的利益可以设定预告登记。预告登记义务人是请求权法律关系中的义务人，即在预告登记设定时，请求权所指向的物权人或其继承人。[14]
第四，请求权可以是附条件的请求权，比如，v将土地转让给其女儿t时，约定t要照料v，否则t必须将土地返还给v，v享有的所有权返还请求权被预告登记。只要t不履行义务，v的请求权就为预告登记所保全。在一般情况下，无论附解除条件请求权还是附延缓条件请求权，皆可被预告登记。只要请求权的权利基础确定，将来的义务人不能单方决定请求权的存续与否，而凭借权利人的意思即可决定请求权的产生，则预告登记保全的请求权还可以是附期限的请求权。[15]
（2）预告登记与请求权之间的关系
预告登记与其保全的请求权之间的关系主要表现为：
第一，预告登记对于该请求权具有依附性，随着请求权状态的改变而变动，当请求权转让或者消灭时，预告登记随之转让和消灭并办理相应的登记记载手续。但是，预告登记的消灭并不必然意味着请求权消灭，比如，预告登记权利人自愿放弃预告登记，并办理涂销登记时，预告登记消灭，但该请求权仍然可以继续存续。
第二，当请求权自始或者嗣后不存在，而预告登记仍然记载在登记簿中时，登记发生错误，登记义务人可以请求更正登记；不过，由于请求权的受让人不能主张对登记簿的信赖，故不存在债权请求权的善意取得，自然也不能办理异议登记。如果请求权转让导致受让人信赖预告登记记载的，该受让人能够善意取得该预告登记。当请求权合法存续，但预告登记被不当涂销时，则意味着登记义务人的物权上不再负担预告登记，此时的登记也属于错误，在这种情况下，基于对义务人物权登记状态信赖而与其发生交易者，能够取得不负担预告登记的物权，当然，此种结果的产生必须在预告登记权利人办理更正登记或者异议登记之前。
（二）预告登记的效力
1．预告登记的主要效力
预告登记的效力就是保全债权请求权，这种效力主要表现为：其一，违背预告登记的处分无效，其表现大致为：在预告登记设定之后，预告登记义务人实施的处分行为将使预告登记目的不能实现时，该处分对于预告登记权利人没有法律效力。其二，在预告登记义务人破产或者被强制执行时，预告登记保全的权利摆脱了债权的特色，从义务人负担的其他债务中脱离出来，仍能够得以实现。其三，预告登记保全的债权因履行而转化为物权时，该物权的顺位依据预告登记时间予以确定，而不以依其产生时在登记簿中记载的时间为准。上述这三个方面分别从排斥义务人进行有害于预告登记的处分、忽视义务人财产状态和确保将来实现的权利地位等角度出发，全方位增加债权请求权实现的可能性，并给将来的物权提供良好的法律地位。
在上述三个方面中，第一个效力对于预告登记保全的债权请求权的实现最具有价值，其中涉及到多种概念、制度和关系，也最具有讨论的意义。此效力在《德国民法典》中有完整的表现，即第883条第2项规定：“在预告登记后处分土地及其权利的，在妨害或者侵害请求权的限度内，该处分无效。以强制执行、假扣押方式或者由无支付能力管理人实施的处分，适用上句规定。”第888条第1项规定：“取得已经登记的权利或者该权利上设定的权利，对因预告登记而获得利益之人无效的，该人为实现预告登记所保全的请求权，可以请求取得人同意为必要的登记或者涂销。”本文主要对该效力进行分析。
（1）处分的界定
预告登记保全效力并不禁止预告登记义务人就与预告登记有关的物权进行处分，只是当处分妨害预告登记保全的请求权实现时，不能发生法律效力，那么，如何界定处分，就是探讨此效力的前提条件。民法中的处分有三种意义：其一，最广义的处分，包括事实上的处分和法律上的处分，前者是对原物体加以物质变形、改造或者毁损的行为，如拆屋重建等；
事实上的处分在性质上属于事实行为，不适用于民法中意思表示的规定，其一旦完成，就客观上也就产生相应的后果，无所谓有效或者无效，比如，房屋所有权人（房屋转让预告登记义务人）将房屋拆除，这导致预告登记权利人不能达到取得房屋所有权的目的，义务人对此应当承担违约责任等法律后果，但该事实行为却无法被认定无效，因此，事实上的处分不属于保全效力中的处分。
处分行为是一种法律行为，其直接导致既有权利内容变更、移转、设定负担或者消灭。处分行为是从法律事实的角度对处分进行的界定，其效力具有可否定性，可以成为此所谓的处分。比如，a将房屋出卖给b，并办理预告登记，后a将该房屋所有权通过登记移转给c，或者a在该房屋上为c设定了用益物权或者担保物权，此所有权移转行为或限制物权设定行为即为处分行为。依法产生的权利取得同处分行为一样，也属于在此界定的处分范畴，但是，它要受以下两种情形限制：其一，依法产生的具有优先效力的物权，为了实现该效力，就要具有对抗预告登记的效能。其二，具有公共利益目的征收能够对抗预告登记。【17】
如果从法律效果角度来界定处分，则其表征着权利人利益减少的状态，【18】导致此种处分状态出现的事实既可以是法律行为，也可以是强制执行等非法律行为，因为强制执行、假扣押导致的强制处分以及破产管理人等无支付能力管理人所为的处分，与处分行为具有同等的法律地位，《德国民法典》第883条第2项的规定即体现了这种立场。
负担行为不会直接导致义务人的既有权利变化，当然也就不是此处所谓的处分。但是，在房屋所有权移转预告登记后，所有权人将该房屋出租给他人，该出租行为能否被认定为处分？德国学理对此有两种截然不同的认识。本文赞同肯定观点，因为预告登记制度旨在促使债权请求权能够实现，达到预告登记权利人的目的，其能够排除导致预告登记义务人权利状态发生改变的处分行为以及强制处分，使得他人从预告登记义务人处取得的与预告登记相关联的物权，不是完全受法律保护的物权，该物权取得人必须同意预告登记权利人替代其物权人法律地位，这实际上意味着预告登记具有排斥与其目的相悖的物权之效力，预告登记权利人所得到的法律保护要大于一般物权人所能得到的法律保护。租赁权作为债权，承租人因此得到的保护要逊于物权人，基于“举重明轻”的论辩方式，【19】预告登记既然能够排斥物权，当然也可以排斥租赁权。而且，从实际妨害的角度来看，“买卖不破租赁”的立法政策导致租赁权对于预告登记目的的妨害，实际如同使用权等用益物权对于预告登记的妨害，结果导致预告登记权利人在取得权利后，不能实际获得标的物的使用价值，这种结果与处分并无二样。正如苏永钦教授所言，租赁权对世效力如法定物权，理论上当然非属得由当事人决定适用与否的“任意法”，故租赁权附随于所有权上，直接造成该所有权的负担（belastung），而不只是契约当事人的负担（verpflichtung），此时和对所有权的处分（verfügung）一样，都会造成权限的减少，不啻使租赁契约于订立时即发生类似处分的结果。【20】故而，即使租赁合同在性质上属于负担行为，但作为其结果的租赁权仍然属于此所谓的处分。
综上所述，预告登记保全效力所涉及的处分包括处分行为、强制执行等强制处分、有限的依法取得权利和租赁。
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（2）处分的无效
预告登记保全债权请求权的作用并不依靠禁止登记来完成，即登记义务人在预告登记后，仍然可以处分预告登记所涉及的标的物，即使该处分违背了预告登记的旨意，登记机关也不能拒绝登记。那么，怎样落实预告登记保全请求权的基本功能，就要依靠处分相对无效的制度设计，其表现为两个方面：其一，对人的相对无效，即处分仅仅对因预告登记取得利益之人无效，换言之，权利的取得对于受预告登记保护之人以外的其他人均具有法律效力。比如，v将土地出卖给k，并办理了移转预告登记。v又将土地所有权移转给d，d对k并非土地所有权人，对其他人而言则是土地所有权人。其二，内容的相对无效，即在妨害或者侵害债权请求权的限度内，处分无效，只要处分不妨碍请求权的履行和实现，即为有效。比如，在上例中，v将土地所有权移转给d，或在土地上为d设定抵押权，对k所有权的取得设置了障碍，应属无效。【21】但是，如果v在土地上为k设定了限制物权，并办理预告登记，之后，v又为d设置限制物权，由于限制物权之间遵循顺位制度，后设定的限制物权不妨害先登记的限制物权，该处分则为有效。
在相对无效的处分发生后，预告登记权利人有权请求因无效处分而取得权利者同意涂销该权利，该取得人负担法定的同意义务。权利人享有的这项请求权源于预告登记，与预告登记不能分离，具有保障预告登记实现功能的效用。在这种情况下，预告登记权利人与权利取得人之间的关系被视为所有权人和占有人的关系，[22]比如，取得人对不动产造成损害的，权利人自取得所有权之时起，对取得人享有损害赔偿请求权。
综上，预告登记对债权请求权的保全，并不采用禁止登记这种事前预防的方式，而是采用了事后认定处分相对无效的做法，这种策略的益处大致在于：其一，在预告登记已经发挥公示作用的前提下，登记机关进行登记审查时，无需审查登记事项是否与预告登记相悖，这将大大减少登记机关做出登记决定的时间及相应成本，简化登记程序。至于预告登记产生的处分相对无效风险，已经通过预告登记的记载告知了利害关系人，利害关系人甘冒风险从事交易，应视为出于理性人的自由选择，这种价值判断行为应受尊重，即使登记机关也无权干涉。其二，处分相对无效的机制，一方面通过法律强制权利取得人同意预告登记权利人实现其目的的制度设置，保证了请求权实现的可行性；另一方面又给权利取得人提供尽早进入交易的机会，一旦权利取得人完成与预告登记权利人的制度外博弈（如购买预告登记权利人的因预告登记所享有的权利），或者预告登记因其他原因消灭（如预告登记权利人自愿放弃预告登记），权利取得人就能够在其登记之时起就取得完全受法律保护并占据优先顺位的
2．预告登记效力的产生与消灭
预告登记效力产生的标志是预告登记在登记簿中的记载，其程序等同于物权程序。在德国法中，为了产生这种记载，必须具备的前提条件是：其一，存在有被预告登记保全资格的请求权，如产生不动产物权变动的请求权等；其二，在当事人申请时，登记义务人自愿同意此种记载；或者在登记义务人不同意时，债权人能够假处分的方式进行预告登记。
预告登记效力消灭的标志则是其在登记簿中的记载被涂销，其原因大致有以下几种：其一，登记权利人自愿抛弃预告登记。预告登记是对债权提供的保障措施，其源于预告登记权利人的意志，在权利人自愿放弃权利，同意义务人实施违背预告登记的处分时，处分对权利人发生法律效力。其二，所保全的请求权因目的实现、无效、混同等情形而消灭。预告登记附属于其保全的债权请求权，当债权请求权消灭时，预告登记即丧失法律效力，违背预告登记的处分恢复合法性，由此产生的物权变动具有完全的法律效力。比如，a将土地赠与并转让给儿子s，约定在a生存期间，s将土地所有权转让给他人时，a享有取回的请求权，并办理了相应的预告登记。后s急需金钱，就将土地卖给k，办理了所有权移转登记。 k的所有权取得对于a无效，但a在死亡之前并没有行使取回请求权。依据约定，该请求权消灭，预告登记也消灭，k取得的所有权恢复了完全效力，a的继承人t不能取得该土地所有权。【23】其三，预告登记据此产生的假处分命令丧失法律效力。
三、本土规则的考察和分析
我国本土自上个世纪初期开始，就有预告登记的法律规定，后几经修订，最后出现于台湾法之中。在大陆地区，只有《上海市房地产登记条例》明文规定了预告登记，不过，有关商品房预售的法律规定了预售合同登记，它的对象也为引发不动产物权变动的债权请求权，学界一般将其视为预告登记。【24】
（一）台湾法中的预告登记
“台湾土地法”第79条之一规定了预告登记：“声请保全左列请求权之预告登记，应由请求权人检附登记名义人之同意书为之：一、关于土地权利移转或使其消灭之请求权。二、土地权利内容或次序变更之请求权。三、附条件或期限之请求权。前项预告登记未涂销前，登记名义人就其土地所为之处分，对预告登记之请求权有妨碍者无效。预告登记，对因征收、法院判决或强制执行而为新登记，无排除之效力。”“台湾土地登记规则”第125条规定了预告登记的程序：“申请预告登记，应提出登记名义人同意书及印鉴证明。登记机关于登记完毕后，应通知申请人和登记名义人。”
我们以上文的德国法律经验为标准，对台湾预告登记制度进行对比考察，就能得出以下分析结论：
第一，与德国一样，台湾预告登记也旨在保全债权请求权，预告登记必须依附于请求权，故其属于狭义预告登记，这种规则模式与台湾采用的登记公信力制度相互协调，构成了具有内在关联的制度同一体。
第二，在法律效力上，违背预告登记的处分相对无效，预告登记不禁止登记名义人再为处分，从而兼顾当事人利益，保持目的与手段的平衡，【25】这种立场值得赞同。不过，此处所谓的“处分”并不包括假处分等强制处分。这是当事人私事要为公权力让路的态度，从而为公权力进入私域打开了通道，这在客观上掏空了预告登记保全债权请求权的制度内涵，因为在这种公权力行为效力高于预告登记的优劣对比中，当事人不如直接从法院获取一纸具有强制力的文书，从而在利益实现的竞争中占据制高点，避免出现通过预告登记保全利益，到头来却被公权力轻轻推倒的尴尬局面。这正是台湾预告登记的致命缺陷，正如学者所评论的，预告登记无排除强制执行之效力，导致该制度设计的功能丧失殆尽，几已形同具文，为消除该弊端，回归德国预告登记效力将为一妥当选择。【26】
第三，假处分不是预告登记的发生渠道，这与德国法的规定不同。在台湾，假处分与查封、假扣押、破产形成了法院嘱托登记系列，假处分登记要由权利人向法院申请，再由法院嘱托登记机关登记，这与预告登记产生的程序不同。不过，假处分登记与预告登记一样，同样具有限制登记名义人处分登记权利的功用，只要针对不动产及其权利的假处分记载在登记簿之中，就能发挥其应有的功能，故难言不当。
第四，与德国法相比，台湾预告登记制度比较简略。比如，在违背预告登记的处分无效时，如何使预告登记权利人实现其权利，台湾法没有给出对策；又如，预告登记保全的请求权属于债权，它是否受债权法中抗辩的制约，台湾法也没有规定。这样的规定减弱了法律的操作性，不能突出该制度的法律效果。
（二）大陆法中的预售合同登记
商品房预售实质是将将来生成的房屋提前销售出去，买受人在此享有的是在房屋盖成后请求出卖人移转房屋所有权的权利，此时办理的预售合同登记，并没有实物可凭依托。这与德国预告登记显然是不同的，预告登记实际是对既有物之权利人的限制；而且，德国预告登记适用的范围很广泛，不动产买卖、设定土地担保物权、改变顺位等均得采用。
我国《城市房地产管理法》第44条第2款规定，商品房预售人应当将预售合同报有关部门登记备案，这是我国大陆预售合同登记制度最基本的文本表达，我们从中看不到更详细的信息。这
《珠海市房地产登记条例》第47条规定，商品房预售人不办理预售合同登记，预售合同无效。这种立场将登记作为预售合同生效的必要条件，登记在此成为防范与化解预售风险的器具。这种严格控制固然能够消除预售风险，但其产生的负效应也很明显，即达成债权意思表示一致的当事人，仅仅因为没有办理登记就不能得到违约责任的救济，这样就有可能使出卖人故意滥用优势地位不办理登记，此后也不实际履行预售合同，并因此不承担责任，这显然不是立法者想看到的结果。
1995年的《上海市房地产登记条例》采用了另外的策略，该法第32条规定商品房预售合同及其变更合同未登记的，不得对抗第三人。这一方面保留了当事人自由选择是否登记的空间，即使不登记，预售合同有效，但另一方面又让他们知道不登记的后果，法律在此只是给当事人指明了可见的后果，何去何从全凭当事人自己把握。这种策略消除珠海立场的缺陷，只要预售合同经过意思表示一致而成立，违约责任就开始悬挂在当事人的头顶，登记与否对此不造成任何影响；同时，登记的外表又使得预售合同请求权发生与物权相当的对抗力，从而起到了保全请求权实现的功用。
（三）上海法中的预告登记
2002年的《上海市房地产登记条例》见预售合同登记转化为预告登记，其特点在于：
第一，在适用范围上，它不仅适用于预购商品房及其转让的情形，还适用于以预购商品房设定抵押及其抵押权的转让、以房屋建设工程设定抵押及其抵押权的转让、法律、法规规定的其他情形。这几类情形在实践中运用得非常频繁，用预告登记的形式对它们进行制度保障极具现实意义。不过，所有这些情形的前提均是“房屋尚未盖成”，故在房屋盖成以后，就无预告登记适用的可能性，这显然忽视了其他的情形，比如上文中提到的几个德国判例就超越了这个前提，一旦它们在我国实际发生，就没有不给予预告登记保护的理由。其实，预告登记的制度宗旨就是保全请求权，为债权人实际取得不动产物权提供保障，凡是以将来引发不动产物权变动为内容的请求权，均可受到预告登记的保护，用“房屋尚未盖成”的标准来限制预告登记的适用范围，并没有充分的理由。
第二，预告登记的法律效力，是给当事人取得土地使用权、房屋所有权等权利提供了“优先请求权”，即当事人因该登记而排除其他人取得将来的房屋物权，这种效力类似于德国预告登记保全请求权的效力。由于上海否定了房屋盖成后的预告登记情形，并规定已经预告登记的预购商品房不得重复办理预告登记，这客观上也使得违背预告登记的处分行为无从存在。在预告登记内部效力中，房屋建设工程抵押权预告登记转为房地产抵押权登记时，其抵押物范围不包括已经办理预告登记的预购商品房，即预购商品房预告登记的效力优先于房屋建设工程抵押权预告登记，这利于保护房屋买受人的利益。
第三，预告登记消灭的一般原因，为预告登记的房地产权利依法终止；但在预购商品房及其转让、以预购商品房设定抵押及其抵押权转让、以房屋建设工程设定抵押及其抵押权转让等预告登记情形时，自房屋所有权初始登记之日起满两年，当事人未申请土地使用权、房屋所有权或者房地产他项权利登记的，该预告登记失效；在当事人一方申请预告登记的情形，自登记之日起满两年，当事人未申请土地使用权、房屋所有权或者房地产他项权利登记的，该预告登记失效。
四、结语
本文对预告登记进行了比较法考察，之所以采用这种方法，是因为要解决我国是否有必要采用以及如何采用这种制度的问题，首先必须用大视野的眼光来认识预告登记在登记制度以及物权法体系中的位置及其独特功能，厘清各种支持或者限制预告登记为何这样而不那样的制度条件。只有在物权法和登记制度整体关联的大背景下，充分考虑各种制约要素，才能恰当地给预告登记定位，从而使其在自己位置上不偏不倚，既能充分发挥其自身功能，又能与其他制度相互协调。
本文对预告登记的定位，继受了传统的制度和智识资源，从制度产生根源上把握其内涵和正当性，即对德国预告登记制度的追溯和解读；在此基础上，对我国的相应规则进行合理性对比分析。也许，最后我们可以得出这样的结论：在物权公示原则的大前提下，预告登记旨在保全以不动产物权变动为目的的债权请求权，它融合了物权和债权的双重特性，与登记公信力、本登记、异议登记等构成了密不可分的制度同一体。 论文网在线
【1】张龙文：《民法物权实务研究》，汉林出版社1977年第1版，第170页。
【2】参见卢佳香：《预告登记之研究》，台湾私立辅仁大学1995年硕士学位论文，第19－48页。
【3】 vgl. münchener kommentar zum bürgerlichen gesetzbuch, band 6 sachenrecht, 3. aufl., verlag c. h. beck, 1997, s. 226.
【4】参见【日】我妻荣：《日本物权法》，有泉亨修订、李宜芬校订，五南图书出版公司1999年第1版，第77－78页。
【5】更进一步的论述，参见常鹏翱：《物权法中的真实观念》，载《北大讲座》，北京大学出版社2004年第1版，第126页以下
【6】我国物权法草案第106条规定了登记公信力制度。
【7】 vgl. jauering, bürgerliches gesetzbuch, 9. aufl., c. h. beck’s verlagsbuchhandlung, 1999, s.981.; palandt, bürgerliches gesetzbuch, 57. aufl., verlag c. h. beck, 1998, s.1073.
【8】 vgl. schwab-prütting, sachenrecht, 27. aufl., verlag c. h. beck, 1997, s.92.
【9】参见前引【2】，卢佳香文，第58－61页。又可参见canaris, die verdinglichung obligatorischer rechte, festschrift für werner flume zum 70. geburstag, b. i, verlag dr. otto schmidt kg·k?ln, 1978.
【10】 vgl. wieling, sachenrecht, 3. aufl., springer verlag, 1997, s.275 und s.299－300.；baur-stürner, sachenrecht, 17. aufl., verlag c. h. beck, 1999, s.235.
【11】 baur-stürner, aao, s.220.
[12] vgl. bgh 28, 182 und bayoblg njw 1954, 1120；baur-stürner, aao, s.234-235.
[13] baur-stürner, aao, s.220－221.
[14] vgl. müller, sachenrecht, 4. aufl., verlag carl heymanns., 1997, s.362－363.
[15] vgl. gursky, sachenrecht, ., verlag c. f. müller, 1996, s.25.
[16】参见王泽鉴：《民法学说与判例研究》第4册，
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