中外房地产业比较研究

摘　要：庞大的人口基数和地域空间，快速的经济增长，为中国房地产业的发展提供了举世罕有的机遇，房地产业也给人民带来了“居住的革命”。但是，市场不是万能的，解决弱势群体的居住问题，有赖于政府的调控和帮助。总之，效率与公平都不可偏废，中国房地产行业的理想模式不是两者之一，而在两者之中。

关键词：房地产业、发展的建议、效率
　当前，房地产业已成了最牵动人心的产业之一，不仅因为其对国民经济影响力巨大，而且因为其事关人民的生活、社会的和谐。中国房地产业如何健康成长？应以历史的、世界的眼光审视这一产业。
　　1、中外房地产业的发展历史
　　房地产交易行为早在封建社会就已存在，但交易是分散的、零星的。进入资本主义社会后，工业化、城市化、市场化加快，房地产业逐步成长为国民经济中一个举足轻重的产业。
　　1.1欧美房地产业的发展历史
　　18世纪下半叶开始，英、法、德、美等国相继发生工业革命，生产过程机械化、组织管理科学化使城市工业化的速度不断加快，城市经济的规模有史以来第一次超过了农村经济，也吸引越来越多的农民进城打工。轮船、火车和汽车的出现又大大节约了交通时间，农村人口能更便利地城市迁徙，城市人口基数的扩大促进了房地产业的兴起。尤其是二战后，高速公路网络的扩张，进一步加速了欧美国家的城市化进程。
　　1.2中国房地产业的发展历史
　　相对欧美，中国房地产业还很年轻。新中国成立初期（1950年—1957年），中国工业化快速推进，但城乡二元的户籍制度阻碍了城市化。“文化大革命”期间，知识青年“上山下乡”运动又使中国城市化开了倒车。1958年-1978年，中国城市化率由17.2%增至17.9%，20年间仅仅增加了0.7%。
　　作为市场经济意义上的行业，中国（大陆）房地产业起步的标志是1980年邓小平《关于建筑业和住宅问题的谈话》：城镇居民可出售自己的房屋，也可购买别人的房屋；在购房时，可以一次性付款，也可分期付款；在建房时，可单位集体建，也可私人自己建。1990年以来，住房有偿分配、住房市场购买完全取代了福利分房。改革开放后，二、三产业的发展吸纳了亿万农村劳动力，中国城镇居民从1980年的1.9亿增至2010年的6.66亿左右，房地产业日益兴盛起来，城市化率接近50%。
　　2、中外房地产业的经营模式
　　一直以来，房地产实业界对经营模式问题，无意或无暇作认真的研究。实际上，这事关做一个“什么样的企业”。当前，世界上普遍认同的经营模式有两种。
　　2.1“美国模式”的简要情况
　　“美国模式”形成于20世纪50年代后期。二战结束后，房地产业广阔的市场空间和丰厚的投资回报吸引了资本的大量进入。20世纪50年代后期，美国房地产市场趋于饱和，房地产企业出于竞争的需要，纷纷调整经营策略，收缩业务半径。
　　“美国模式”的第一个特点是“专业化”。资本运作、设计策划、拆迁征地、建设施工、销售租赁、物业管理等环节全部独立运作，由不同的公司协调合作，责任、权利、义务分工明晰，是一条横向的价值链。“美国模式”的第二个特点是“以资本为中心”。美国对土地实行市场化供给，而且巨额的土地转让金必须在在短期内支付。所以，美国的房地产企业寻求银行信贷支持的意义不大，主要依托雄厚的自有资金和发达的金融市场。房地产经营的核心是资本运作而非开发营建，REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）等机构投资者才是市场的真正主导者。
　　2.2“香港模式”的简要情况
   “香港模式”的生成有其特定的土壤。香港地域狭小、资源匮乏、人口密度大，呈现典型的城市型经济特征，对外表现为经济高度依赖，对内表现为产业高度垄断，而房地产业最具代表性，香港的房地产市场基本上被长实、新鸿基等大公司瓜分。
   “香港模式”的第一个特点是多元化：一是产品多元化，涉及住宅、商场、酒店、写字楼、工业大厦等；二是服务多元化，涉及市场策划、租赁服务、物业管理、房地产信托、基础设施建设等。“香港模式”的第二个特点是“以土地为中心”，在土地买卖、规划设计、建筑施工、市场营销、物业管理等房地产开发的所有环节中，获取土地是盈利的基础——在地域狭小的香港，土地资源十分稀缺。
　　2.3“美国模式”与“香港模式”的比较
　 “美国模式”能实现行业的充分竞争与合作，有利于发挥企业的各自专长、控制经营成本。2002年，万通集团主席冯仑提出，中国应由“香港模式”转变成“美国模式”，这一观点得到了内地开发商的热烈响应。万达集团向美国投资基金出让股权，万科集团发行可转债、寻求外资合作、收购南都股权等活动，都反映了土地运营向资本运营转变的趋向。
   “香港模式”属于全能型开发，治理结构复杂，财务风险较大，但可以获得多个赢利点，抗击打能力强。目前，“香港模式”在中国大陆是主流，美其名曰“肥水不流外人田”。有意思的是，美国房地产企业也在借鉴“香港模式”，如一向专注的Pulte Homes也在1990年代中期迈出了价值链延伸的步伐，涉足建筑材料生产、地产金融服务等业务。
　　3、中外房地产业的房产价格
　　20世纪90年代以来，大部分中国房地产企业赚得盆满钵满，先富一族也体验到了居住的幸福，但中低收入者苦不堪言，房价依然在高位徘徊。中国房地产市场是否陷入了耶鲁大学经济学教授Robert Hiller所说的 “非理性繁荣”呢？
　　3.1中国房地产业的房产价格
　　本文以1996年为基点，观察一下中国主要城市房产价格的变化。1996年，北京、上海、广州三大城市的房价为2000元-6000元/平米，大连、青岛、南京、杭州等城市的房价为1000元-4000元/平米。如今，很多一、二线城市的房价超过了1万元。剔除农村后，市区的房价更是高达2—4万元，在北京、上海、杭州等城市，甚至出现了超过10万元、20万元、30万元/平方米的豪宅，房价的涨幅惊人。根据《2010年北京社会建设分析报告》，北京城乡所有市民加权平均后的房价收入比高达25∶1！这远远超过国际警戒线——世界银行和联合国人居中心给出的“合理房价收入比”为3：1—6：1。
　　3.2国外房地产业的房产价格
　　2000年以来，全球经济持续增长，房地产价格也普遍上涨，但2007年次贷危机后经历了一轮下跌。目前，从房价收入比角度看，发达国家普遍低于中国：在东京次繁华地段，买一套100平方米公寓要花4500万 日元（约合人民币350万）；在首尔，买一套100平方米的公寓大约5亿韩元左右，价格折合人民币也在3万元/平方米左右。表面上看，与上海中、外环之间的房价差不多，但由于东京、首尔市民的人均年可支配收入均远远高于上海，所以房价收入比大大低于上海。
　　3.3中国房产价格持续走高的诱因
　　中国人均国民收入在世界上处于中低水平，为何房产价格却那么高呢？
　　一是中国经济形势向好。1978年-2010年，中国GDP年均增长率超过9%，经济的持续增长促进了房产价格的上涨。在房地产市场，看涨心理占据买方的主流，未来的上涨空间被超前消费行为预支。
　　二是市场价值规律使然。经济学家茅于轼举了个例子，新疆、内蒙有大量土地，既非要保护的耕地也非有资源的宝地，为何不值钱也没人要？无提高生活品质的公共产品。城市生活配套完善但土地有限，城市内核地区寸土寸金，甚至已无地可供，而财富和人口集聚引起的市场需求有增无减，在地价上涨的带动下，房价不涨才奇怪。
　　三是各路资本兴风作浪。目前，中国600多类主要商品中有75%供过于求，其余供求平衡。庞大的投机资本只好流向股市、房市和艺术品市场，房地产市场的投资性需求猛增。另外，多年来，银行的实际存款利率为负，中等收入者也期望通过二次置业实现资产褒值。外资在某些城市（如北京、上海）和某些房产品种（如写字楼、高档公寓）上进行投机，也推动了房价的上涨。
　　四是财税体制不尽合理。1994年国、地税分家后，中央财政蒸蒸日上，省级财政喜气洋洋，市级财政勉勉强强，县级财政哭爹喊娘，乡级财政名存实亡。近年来，房价并没有随着宏观调控应声而落，为何调控成了“空调”？一个间接原因是，现行的财税体制给县乡留成太少，造成地方政府特别是县乡政府“以地生财”的冲动，结果是“地价越拍越高，房价水涨船高”。
　　此外，折迁安置、建筑劳务等房地产开发成本的增加，也造成了房价的攀升。
　　4、中国房地产业的发展建议
　　如今，中国的房地产业陷入了“成长的烦恼”。对此，既不能讳疾忌医，也不能因噎废食。只有历史和辩证地看待，才能作出理性的决策。
　　4.1中国房地产业的主要问题
　　中国房地产业主要有哪些问题？笔者粗略归纳为“高、低、热”三大问题。
　　所谓“高”，就是房价收入比高。房价高本身不是问题，甚至有积极性的一面，如高房价加速了上海中低端制造业的转移，有利于长江三角洲地区形成合理的价值链分工。问题在于房价收入比突破国际警戒线，使很大比例的人群沦为“房奴”，动摇社会稳定的基础。
　　所谓“低”，就是市场集中度低。中国房地产业“寡头时代”的序幕已经拉开：在一、二线城市的招拍挂中，土地逐渐为大型、品牌地产公司所垄断。但是，中小房地产企业在三、四线城市和小城镇还有生存的空间。目前，中国（大陆）TOP10房地产商的市场占有率接近14%，美国TOP10房地产商的市场占有率约25%，而日本Sekisui House（积水物产）一家房地产企业的市场占有率就接近30%。
　　所谓“热”，就是房地产投资过热。虽然并非每个城市都存在过热，但很多城市的房地产业投资占全社会固定资产投资额、房地产信贷占银行信贷总额的比重都已相当高。房地产业已把包括银行在内的中国经济，绑在了同一条船上。幸运的是，中国金融体系还存在三道防火墙：高储蓄率、人民币非自由兑换、国有商业银行垄断。但随着金融业的扩大开放，防火墙的抵御能力越来越小。
　　4.2对中国房地产业发展的建议
　　房地产业事关国民经济发展，事关最基本的人权——居住权，兼有经济与政治意义。如何提高中国房地产业行业的健康指数？根据我国的国情和国外房地产行业的发展经验，在此提出六点陋见。
　　一是要重视公平，双轨运营。提倡住房保障体系与商品房市场双轨运营，是因为市场机制存在“能力真空”。商品房市场面对的则是中高收入阶层，促进“居者优其屋”，核心是效率问题。住房保障体系面对的是低收入阶层，保障“居者有其屋”，核心是公平问题。“居者有其屋”并不等于保障所有居者都拥有房产：根据哈佛大学的研究，要维持一个地区的活力，租房和买房的比例各为50%时最佳。当前，应有计划而非“大跃进”般地增加经济适用房的供应，同时提高廉租房的优惠水平，确保弱势群体有房住。
　　二是要鼓励流通，限制持有。当前，二手房市场的发展远远滞后于一手房市场。要减少二手房流通环节和税费成本，从而盘活二手房市场的存量，扩大房地产市场供应总量。同时，要加快房地产交易所的全国联网，并通过税收的杠杆作用，逼出闲置的存量房，缓解供求矛盾，同时也减轻经济适用房建设的压力，减轻地方政府的债务负担。
　　三是要提倡节约，遏制奢侈。中国人多地少，要培育符合国情的住房消费文化，提高土地使用效率：要从规划和审批上，严格限制独立或联排别墅的开发；要发挥税收的杠杆作用，提高豪华公寓、独立或联排别墅等高价房的购房税率。
　　四是要创新金融，多元投资。要改变中国房地产企业在资金上普遍依赖银行贷款、工程垫资、预售回款的现状，创新房地产金融。要向美国、日本、澳大利亚等国学习，把REITs、保险公司等机构投资者引入房地产市场，构筑多元化的投资体系。这样做可谓“一箭双雕”：既能分散集中于银行的金融风险，又能拓宽房地产企业的融资渠道。
　　五是要财事对称，增加留成。要改变县级政府财权与事权严重不对称的现状，增加对县级政府的税收留成比例，从体制上缓解地方政府“以地生财”的冲动。
　　六是要提高门槛，加快整合。应大幅提高市场准入的门槛，把有限的土地、信贷等资源向开发经验足、经济实力强、品牌信誉好的房地产企业倾斜，加快中国房地产行业的并购步伐，加快“减量化、优质化”的进程。实际上，提高房地产业的集中度，也有利于普及国际先进管理理念，有利于推广节能、环保等新技术。
　　结语：追求效率与公平的统一
　　庞大的人口基数和地域空间，快速的经济增长，为中国房地产业的发展提供了举世罕有的机遇，房地产业也给人民带来了“居住的革命”。但是，市场不是万能的，解决弱势群体的居住问题，有赖于政府的调控和帮助。总之，效率与公平都不可偏废，中国房地产行业的理想模式不是两者之一，而在两者之中。