房地产税对房地产市场的调控的效果探讨

　一、我国现行的房地产税收体系
　　随着1994年我国税制改革，逐渐形成了现在房地产税收体系。目前，在房地产开发、转让、出租、保有过程中涉及税种主要有11个，其中包括，直接以房地产为课税对象的税种有5个，土地增值税、土地使用税、耕地占用税、房产税、契税；与房地产密切相关的税种有6个，营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税、教育费附加。依据课税环节不同，房地产税收可分为土地购置税环节、房地产交易环节和房地产保有环节三大税收类别，在不同环节中，税负水平和效果是各不相同的。在土地购置环节，房地产开发企业向政府取得土地时支付的税金主要是契税（税率3%-5%）和耕地占用税（税率5-50元/平方米）税负负担较轻。在房地产交易环节，销售方涉及到营业税及城市维护建设税（教育费附加）（综合税率5.5%）、所得税（企业所得税税率25%、个人所得税税率20%）、土地增值税（税率30%-60%）以及印花税（税率0.5‰）、购买方涉及到印花税（税率0.5‰）、契税（税率3%-5%）；房地产交易环节总体税负水平相当于销售收入或经营收入的23%左右，税负水平偏高。在房地产保有环节，房地产自用行为中，主要涉及到房产税（税率1.2%）和城镇土地使用税（税率0.6-30元/平方米），这两种税的名义税负水平明显偏低，对个人居民用房的优惠程度很大，长期以来，我国只对城市、县城、建制镇和工矿区范围内经营性用房征收房产税，对居民自己居住用房是采取免税政策；房地产租赁行为中，租赁方涉及到营业税及城市维护建设税（教育费附加）（综合税率5.5%）、所得税（企业所得税税率25%、个人所得税税率20%）、房产税（税率12%）以及城镇土地使用税（税率0.6-30元/平方米），承租方只涉及到印花税（税率1‰），名义税负水平偏高，由于税收征管十分困难，房屋出租的税收征收上来非常少，实际税负水平远远低于名义税负水平。
　　二、房地产税在房地产调控过程中存在问题
　　作为房地产调控的重要的杠杆之一房地产税收政策，在房地产调控过程中发挥一定积极的作用，但仍然存在一些问题和不足。
　　（一）税种繁杂，重复征税现象严重
　　目前我国与房地产直接有关的税种有十多种，如耕地占用税、土地增值税、房产税、契税、印花税、营业税等等。涉及房地产开发、销售等环节税费名目繁多，一个房地产开发项目需要近30个政府行政管理部门的审批，要盖上近100个公章，并需缴纳规划费、消防费、人防费、评价费等几十项行政收费。房地产税费设计繁杂，征收环节多，房地产开发企业税费负担较重，商品房成本随之提高，并通过销售方式最终全部转嫁给消费者，而导致房价上涨。许多税种之间存在是用同一个税基计税，存在重复征税现象，如房产税与城市土地使用税，1990年我国实行土地有偿使用政策后，所建房屋价值中就已经包含所占用土地的价值，所缴纳房产税就包括土地价值，同时还要再缴纳城市土地使用税，明显重复征税。重复征税问题还有，开发商缴纳土地增值税后还要再交企业所得税；城镇土地使用税与耕地占用税；对出租房业主征收5%营业税后又征收12%房产税等。
　　（二）房地产税课税范围狭窄，征管漏洞比较大
　　我国现行房地产税和城镇土地使用税的课税范围均为城市、县城、建制镇和矿区，而对于这个范围之外，如农村房产与土地确没有涉及到。随着我国农村经济快速发展和小城镇建设速度加快，在城乡结合部和农村的交通干线附近出现了大量以营利为目的出租房，由于房地产税课税范围狭窄，对这块征税变成真空地带，造成大量税收流失。由于城市居民住房出租情况复杂隐蔽性强，漏征漏管现象尤为突出，一般房屋在出租时，租赁双方直接签订房屋租赁合同，直接收取租金，直接使用房屋，租赁环节十分隐蔽，税务工作人员无法逐门逐户去排查房屋出租情况，所以居民住房出租税收漏征漏管非常严重。根据我国目前税收政策，居民拥有个人住房享受免税政策，对于居民个人拥有多少套住房都不用纳税，这样房产拥有的投资者就不用考虑上税问题，从而减少投资成本，增加获利空间，导致越来越多的人参与投资房地产并期待从中获利，从而推高房价不断上涨。
　　（三）房地产税收结构不合理，税收收入对地方财政的贡献力较弱
　　房地产税收结构设计上不合理。从税收结构看，各环节的税负不均衡，有失公平原则。在土地购置环节，现行税制涉及税种较少，较轻的税收负担无法遏制地方政府和房地产开发企业从房地产开发过程中获取暴利。在房地产交易环节，税种设置相对较多且实际税收负担较重，我国税收调控往往侧重于房地产交易环节。在房地产保有环节，名义税负设置较高，由于各种原因税收漏征漏管现象严重，导致保有环节的实际税负水平很低。由于重视流转环节轻视保有环节，导致税负结构非常不合理。房产税作为地方税中的一个主要税种，对地方财政收入筹集功能显现乏力，地方政府的税收收入远远不能满足财政的支出需要，因而往往容易导向地方政府的短期行为，通过出卖土地以获取土地出让金以及收取与之相关的行政性费用来弥补财政支出的缺口，2007、2008年我国财产税的房产税收入占税收收入总额分别为1.26%、1.25%，而美国、英国、加拿大的财产税占全部收入超过9%，新西兰、澳大利亚等国家为5%～7%，我国远远低于发达国家水平。
　　（四）计税依据失当，无法发挥房地产税收的调节作用
　　我国土地增值税的计税依据只是考虑到了土地使用权，地上建筑物及附着物增值额，而对于土地稀缺性所产生增值和地方政府提供相应公共产品所产生土地增值；土地使用权出租，土地和房屋作价入股参与合作而导致土地增值还没有纳入土地增值税的计税范畴。现阶段我国土地使用税的计税依据仍然按照1988年财政部颁发《城镇土地使用税暂行条例》规定的土地面积计税。由于土地价值快速增长，土地收益的差别越来越大，形成了土地级差，而现在仍然按照土地面积计税，难以发挥税收调节土地级差收入的功能，也就无法有效地抑制囤积土地和土地投机行为发生。目前房产税的计税依据为房产计税余值或租金收入，并按照房产原值一次减除10%至30%后的余值来计算的。当房屋价格不断上涨，只要该房产没有进入市场交易环节，其在会计账簿中记录的房产原值就不会发生变化，房产计税余值也不会发生变化，国家征收的房产税就不会有任何的增加，这就丧失了税收的公平性，导致国家不能随着经济快速发展，房地产的增值而带来税收收入，难以发挥房地产税调节收入的作用。

　　三、完善我国房地产税收制度的建议
　　（一）拓宽税基、调整税率
　　国外许多国家采取“低税率，宽税基”税收政策。这样可以有效地避免重复课税现象发生，同时，又可以减少征税的管理成本，提高征税工作效率，低税率的出发点主要是考虑降低税收征管阻力，有效地促进房地产市场发展。目前我国实行房地产税设计不合理，税种覆盖面窄，税基窄，我们应该借鉴国外比较科学的做法，应该扩大税基，把普通住宅也应列入税收的对象，征税应该根据房地产的评估值征收。同时，确定合理地免征范围，应该将低收入者列在纳税人之外。房地产税率制定要考虑到各地不同经济情况和各种不同类型房产等因素，税率既不能高又不能低，高税率难以被人们所接受，会使人们产生抗拒纳税的心理，出现逃税和欠税现象，难以实现征税目的，而低税率会造成收益低于成本情况，因此，制定出合理税率，既要考虑到普通居民接受能力，又能起到调节消费者住房消费的作用。土地使用税的征税范围从城镇扩展到农村，首先要减少农村各种收费和摊派，要在确保农民总体负担水平不变或略有降低的情况下才能征收土地使用税。待时机成熟时应该考虑征收土地荒芜税和土地闲置税。
　　（二）简化税制，加大房地产保有环节税负，优化税负结构
　　借鉴国外先进经验，建议将我国目前近20种相关的房地产税适当合并，将城镇土地使用税、契税、耕地占用税等与房地产税合并统一；将城市维护建设税和印花税并入营业税、消费税、增值税、企业所得税和个人所得税中；将土地增值税并入企业所得税、个人所得税和房地产税中，同时，取消不合理收费，减少房地产有关的税费征收项目，优化税负结构，减少征管成本，提高征税工作效率，最终达到减轻纳税人经济上的负担的目的。应该尽快改变课税重视房地产流转环节轻视保有环节的局面，提高保有环节的税负比重，建议取消中央政府对个人所有非营业房产免纳房产税的规定，尽快出台对个人拥有房产征收房地产税的政策，取消个人所有的居住房屋及院落用地的城镇土地使用税免征的规定，恢复征收城镇土地使用税规定。对居民拥有的第一套住房实行长期免税政策，对于第二套住房实行暂时性免税政策，待条件具备时再对第二套住房实行征税。
　　（三）建立健全房地产信息系统工作
　　为了进一步地开展好房地产税收工作，就需要全面掌握房地产产权情况，尽快建立起房地产信息查询系统工作。我们应该尽快建立房地产财产登记制度，在房地产开发各个环节实行必要登记和监督机制。对于个人财产开展房产产权登记普查工作，对于城乡居民所拥有房屋套数、面积、结构及房屋市场价值等基本情况做一个全面清查，并建立起个人财产和个人收入档案。为了更好地适应房地产税征收需要，必须以现代信息技术为手段，实现税务部门、房地产管理部门、公安户籍管理部门、婚姻登记部门、银行等部门全国联网，实现数据资源共享制度，确保房地产税税基的准确、无误，防止纳税人转移税基，避免偷税和逃税事件发生。
　　（四）完善房地产评估制度
　　国外许多国家或地区都已经建立起了房地产评估机构，有的隶属于税务系统，如法国、新加坡等国家，有的独立于税务系统之外，房地产评估工作由专业的房地产评估机构负责，房地产评估与房地产税收工作是两条平行线，相互之间独立，互不干涉，互不影响，如美国、英国、日本、俄罗斯、中国的香港等国家和地区。目前，我国正处于房地产税制改革攻坚阶段，房地产评估制度还很不完善，还没有一只房地产税评估专业化队伍，所以，应该借鉴国外房地产评估的先进经验，建立起我国房地产评估体系，尽快制定我国房地产评估法律法规，加快房地产评估专业化队伍建设，对评估人员实行岗前培训，经过考核合格后方可上岗从业，实行评估师注册登记制度，建立评估师的信誉档案，建立起房地产评估行业道德规范和行业管理制度。同时，充分利用律师事务所、会计师事务所、计算机公司等社会力量，参与房地产评估工作中来，以增强房地产评估力量。
　　（作者单位：1.吉林省社会科学院 ；2.吉林省发展研究中心）