房地产项目成本控制探讨

摘　要： 房地产项目的成本目标管理是全员的、全过程的管理。企业要有完善的成本管理体系，加强实施过程中的成本监督和分析，及时反馈成本信息，从而使企业获取更大的经济效益。本文对房地产项目成本控制作一探讨，供大家参考。

关键词：房地产项目;成本控制;管理
1.前言
　　当前我国的房地产业快速的发展，对于房地产行业的利润率是要远远高于其他的一些行业，房地产行业是我国民经济的重要组成的一部分，一方面是它受到国民经济发展水平的制约，另外的一方面，又由于其基础性、先导性产业的地位及其特点。为此，房地产企业的发展是必然对经济增长发挥很大的促进作用。此外，由于房地产开发企业资金投入大、建设周期长、专业性强、受政策及市场不稳定因素影响大，所以该行业也是一个高风险的行业。那么我们要如何在这种不断规范与激烈的竞争中实现开发项目所取得最大的经济效益，我们就必须要对项目的开发进行有效的成本管理与控制，实现集约与效益开发
2.成本目标
　　在房地产项目投资决策阶段，开发商就要对所开发的房地产项目的市场定位、品质要求有一个初步的估计，对项目成本进行初步测算，并在项目设计过程中予以体现。
　　既然房产是商品，它就有与其他商品一样的共性，可以应用价值工程进行管理，即在满足工程结构、质量以及使用功能的前提下，争取获得最佳的经济效益。
　　在价值工程中，价值定义为：功能和实现这个功能所耗费用(成本)的比值。其表达式为：价值=功能／成本。
　　功能是一种产品所具有的特定职能和用途；成本是从根据用户所提出的功能要求进行研制、生产，到用户使用所花费的全部成本。
　　一般来讲，提高产品价值的途径有5种：一是功能不变，降低成本；二是成本不变，提高功能；三是成本增加，功能提高幅度更大；四是一些次要功能下降，但带来成本的大幅度降低；五是既提高功能，又降低成本。通过功能细化，将多余的功能去掉，对造价高的功能实施重点控制，从而最终降低工程造价，实现建设项目最佳的经济效益。
　　目前，房地产项目设计实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法，这有利于在保证项目市场定位和品质的同时，有效地控制工程造价。房地产企业应在此基础上对工程项目进行进一步的测算和优化，以确定项目的最终目标成本。
　　在实际工作中，在保证品质的前提下，通过改进和优化设计，进一步降低开发成本，是大有潜力可挖的。
3.成本的控制
　　项目成本目标确立后，如何有效地控制成本是房地产项目最终实现盈利的重要保证。在一个大背景没有太大变化的成熟的房地产市场，房产的市场定位是相对稳定的，因而对项目成本进行有效控制尤为重要。
3．1 合理安排工程周期
　　项目成本的发生涉及到项目的整个建设周期。科学合理地安排建设周期，可以使分解到各个单项的目标成本按时间节点进行有效控制。从工程施工准备开始，经施工过程至竣工移交，成本控制伴随着项目的每一阶段，如工程准备阶段与总承包单位制定最佳的施工方案、合理安排施工顺序、按照设计要求和施工规范施工、充分利用现有的资源、确保工程质量、减少施工成本支出、减少工程返工费等。同时应根据建设周期和施工进度，相应地安排各项配套工作的时间节点，使围绕工程项目开展的各项工作有序地进行。
3．2 严格控制建安成本
　　严格控制建安成本，降低工程造价，是房地产项目目标成本管理的一项重要内容。在实际工作中，虽然工程能按期保质完成，但工程成本超支严重，不能达到预期收益的情况时有发生。因此，在与施工单位签定承包合同时，应聘请有经验的咨询公司编制严密的招标文件、合同文本，对承包商的制约性条款要详尽，防止施工单位在工程实施过程中寻找各种理由进行索赔。要根据建筑市场行情、建筑业的一般惯例和有关规范，就施工中可能产生的职责不清、推诿扯皮、影响造价、延误工期等问题进行事先约定，以法律的形式确定下来，以确保双方按约履行。
　　成本管理部门要会同工程管理部门及监理工程师，对施工过程中出现的技术变更、施工变更进行分析，先签单后施工。如果工程进度要求紧，也要做到同步进行，工程若有增减应及时审价，以避免无法核实的情况发生，引起双方不必要的争议。总之，各职能部门要加强监控，加强预算审查，严格经济签证和工程变更管理。
3．3 严格控制材料、设备价格
　　材料设备费在工程的建安造价中约占7O％ ，工程材料的成本控制是项目开发过程中的重要内容，主要材料和设备一般采用甲方供应或限价的方式。房地产企业要建立价格信息网络，及时准确地了解材料设备最新的市场价格信息。要注意各项材料、设备的定位与楼盘的品位是否一致、是否经济合理等。大宗材料设备的订货应“货比三家”，也可采用招投标的方式采购，在满足施工的前提下把握好订货的时机。同样的材料设备，由于产地、档次的不同，其价格会有差异；即使同一品牌的材料设备，由于供货商代理级别的不同，其价格也会有差异。因此，要树立成本目标管理的意识，形成成本控制的机制。
　　非甲方供应的材料，可以采取限价的方法进行控制。成本管理部门、工程管理部门和监理工程师应适当参与施工单位的材料订货，可以推荐相关厂家进行类比；同时要控制材料的采购价格、监督材料的质量，在保证质量的前提下合理限价。
3．4 合理安排建设资金
　　房地产企业必须合理筹措资金，保证项目开发，控制资金成本。房地产企业一般资产负债率比较高，而较高的资产负债率是向银行贷款的一道坎。因此，房地产企业要拓宽融资渠道，就要根据投资期限的长短、企业资金状况以及资金回收的情况来选择合适的融资方式。对于同时投资于多个房地产开发项目的企业来讲，由于投入的资金较多，资金压力大，既要通过融资来保证多个项目的开发，又要避免过多地占用资金造成资金成本过高。如果对每个开发项目的资金收支情况有准确的预计，同时又对本企业的资金运作情况有比较清晰的了解，才能制定最佳的资金计划方案，将企业的资金成本降至最低。
4.结语
　　成本管理是企业管理活动的主要内容，建立面向市场的房地产开发成本管理体系，是一个需要在实践中不断探索完善，并由市场来做出检验的过程。企业应通过建立这一体系，不断提升自己的管理能力，从而增强竞争力。