房地产开发施工阶段成本控制探讨

摘　要：在房地产项目开发中，工程投资主要发生在施工阶段，浪费投资的可能性很大，可以说施工管理水平的高低直接影响工程造价，所以施工阶段的成本控制同样有着举足轻重的地位。本文就施工阶段的成本控制做了几个方面的探讨并提出解决方法。

关键词：房地产 施工阶段、成本控制

房地产项目的成本控制贯穿于项目开发的全过程，即项目投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工结算阶段、销售阶段乃至项目后期管理阶段。虽然房地产项目开发的投资决策阶段、设计阶段对项目节约成本，减少投资起到关键作用，但施工阶段的成本控制的重要性同样不可忽视。项目开发进入施工阶段后，由于在设计阶段和招投标阶段的造价管理已经基本确立了项目的建设成本，所以施工阶段的主要任务是控制项目的额外支出，即严格把关项目的工程变更，减少施工单位索赔事件的发生；合理制定计划，确保按期交付工程，以达到及时销售并回收资金的目的，减少项目开发的资金成本。如何对施工阶段的成本进行有效的控制，笔者认为可以从以下几个方面进行考虑：
　　1、标后施工组织设计的审定
　　房地产企业一般不怎么注重施工组织设计或施工方案，没有对施工组织设计的经济性、可行性进行认真分析，监理、工程部门对标后施工组织的审核大多流于形式，审核完后即束之高阁；可是在承包人提交的施工组织设计中往往会隐藏一些不合理的之处，在后续的施工及竣工结算中增加费用，这也是房地产成本控制中容易被忽略的地方。
　　标后施工组织设计的审定应注意以下几个方面：
　　（1）基坑土方的开挖方式、工作面宽度及放坡系数应合理；
　　（2）临时设施的搭设点、材料的堆放点应提前考虑周全，以免影响后续工程的施工，造成临时设施不得不重新搭设及材料的二次搬运。
　　（3）合理安排总包、各专业分包之间的施工工序。
　　2、加强图纸会审工作。
　　由于目前房地产企业对设计工期要求普遍较紧，设计院提供的施工图中细化程度不够，错误、不合理的地方较多，对图纸技术的合理性、施工的可行性、工程造价的经济性进行审核，以求提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误所带来的经济损失及工期延误。
　　图纸会审中部分应着重审查的范围主要有：  
　　（1）基坑开挖及基坑围护可行性，基坑围护设计图中注明土方开挖顺序是否科学、节约。
　　（2）屋面防水、外墙防渗水、卫生间防水及门窗防水做法是否可行。
　　（3）土建与各专业的矛盾问题。
　　（4）工程施工中的可行性问题。
　　（5）室外管线走向及布置是否合理。
　　（6）图纸是否符合国家的规范要求。
　　（7）图纸中的设计是否经济合理。
　　（8）图纸是否有不明确的地方，如有应尽快明确。
　　3、加强项目开发计划管理。
　　项目开发计划以项目开发的关键时间节点(开工、开盘、竣工、交房、结盘)为骨干，综合项目开发的各专项计划经平衡、协调形成。
　　项目开发计划制定不合理，容易导致项目进度延期、成本严重超支、质量问题层出不穷，最终导致客户投诉率居高不下，经营业绩和品牌形象严重受损。
　　计划管理应避免出现的以下问题：
　　（1）计划管理没有一个组织上的保障。
　　公司没有专业的计划管理部门统筹公司的计划，而将计划管理的职责放在行政管理部、总裁办、总经办等行政部门，由于缺少对开发环节具体业务的了解，这些部门实际不能承担有关计划的编制、统筹和协调等职责，只能沦为计划的收集、汇总和期末按计划考核评分的部门，计划管理的效果不佳。
　　（2）缺乏保证计划实行的制度、流程。
　　缺乏计划管理相应的制度、流程、操作指引和工作标准支撑，表现为计划制定合理性不强、计划变更随意性大、变更频繁。计划的严肃性和权威性得不到保证。
　　（3）不尊重科学的规律。
　　计划中的每一个工作都有其合理的完成时间，而不能人为的进行压缩。如强行压缩导致最后的结果是既不能按期完成既定目标，又加大了成本的投入，计划也就成了一纸空文。
　　（4）后续工程不计代价盲目赶工。
　　在计划实施过程中，往往前期计划落后的情况，房地产公司为了完成计划的总体目标，便“埋头苦干”、“大干特干”，完全不考虑成本的增加及质量上的下降。
　　4、加强现场签证管理。
　　现场签证是指发包人与承包人根据承包合同约定，就工程施工过程中涉及合同价之外的施工内容所作的签认证明，具有临时性和无规律性等特点。如设计变更、隐蔽工程、材料代用、施工条件变化等引起的成本增加时需办理现场签证。它是影响工程造价的关键因素之一。
　　如何有效控制现场签证，应做到以下几点：
　　（1）现场签证单管理要执行严格的规定，不在权限范围之内的签字一律无效，如对企业造成损失，追究越权签字人的责任。
　　（2）现场签证单应及时办理。对特殊情况，后补办的现场签证单，经办人员应有书面情况说明，
　　（3）现场签证单规定的时间内完成费用审核、确认工作，以保证动态成本的准确性。
　　（5）现场签证单完成签证流程工作后应及时归档汇编，建立现场签证单台帐目录。防止出现重复签证的现象发生。
　　（6）现场签证单的结算必须要有齐备的、有效的原件作为结算的依据。
　　（7）现场签证管理工作在各部门之间进行多级审核控制体系；各级在审核过程中应实事求是、认真仔细、意见明确，有关手续资料的签字、盖章等根据权限规定务必齐全、有效。
   （8）签证内容完成后，现场工程师应避免采用类似“情况属实”或“工程量属实”等模糊性字眼进行签认，而必须实度实量后签字确认完成或未完成的事实或者工程量、材料材质和规格、工日数、机械台班等内容。
　　5、合同交底。
     随着房地产企业的合同管理水平不断提高，合同条款越来越严谨、细致。大多数房地产企业的总包合同少则几十页，多的上百页。再加上有些项目监理工程师、项目现场工程师未参与合同的谈判、订立工作，导致执行合同的人员大多数情况下对合同具体内容理解不充分；在合同的履行过程中，容易造成因管理不当而造成不必要的损失。合同签订人员向合同执行人员面对面进行合同交底，使合同执行人员熟悉合同条文、合同总体分析结果、合同中的主要内容、各种规定、管理程序及各种行为的法律后果等；则可有效保证合同的正确履行和合同风险的防范。
     合同交底应做好以下几点的交底工作：
     （ 1）具体的工程界面划分，质量标准及规范，关键性工期节点及总工期要求等；
     （2）发包人、监理承及承包人的权利与义务；
     （3）总分包配合的内容及要求；
     （4）发包人、承包人违约责任；
     （5）现场签证、工程联系单等单据的办理要求；
     （6）甲供材料的种类及管理办法；
     （7）合同进度款的支付
     （8）竣工验收要求及竣工资料编制移交。
     6、结束语
     房地产项目开发施工阶段的成本控制具有重要的意义，房地产公司应从组织、制度上保证以上五个方面的工作得到有效推进，尽量节约公司的成本，以便提高公司的盈利水平。
　　参考文献：
　　决策资源集团房地产研究中心.地产王牌成本控制手册。北京：北京大学出版社，2008年.