辨析房价波动与我国宏观经济的相关性

摘　要：作为国民经济基本承载体的房地产，对宏观经济的稳定运行产生着重要的影响，即房价增长幅度与GDP增长率密切相关。本文笔者对房价波动与宏观经济的相关性进行辨析，并提出房价软着路个人建议。

关键词：房价波动，宏观经济，相关性
一．引言
　　房价是指在房地产在“开发、建设、经营”过程中所耗费的全部社会必要劳动形成的价格加上土地所有权价格的综合货币表现。宏观经济是一个国家的经济活动总量（经济活动运行），通常才用GDP为核算指标，GDP= C（消费）（居民行为）+I（投资）（企业行为）+G（政府支出）（政府行为）+NX（净出口）（国外行为）[1]。房地产作为国民经济的基本承载体，本身属于消费品与投资品的结合，对宏观经济的影响主要表现在C（消费）（居民行为）+I（投资）（企业行为）两项。经济学者研究认为房价的波动会对宏观经济的稳定运行产生现实（潜在）影响，即房价增长幅度与GDP增长率密切相关。本文为研究将房价概括为房地产价格体系中新建住宅用房（商品住宅）价格。
二．房价波动与我国宏观经济的相关性
    房价与宏观经济在一定范围内是相互作用相互加强的。房价下跌预示宏观经济的萧条，在萧条的经济形势下对房地产的投资就会因需求不够而降低，房价的持续下跌再次预示宏观经济萧条情况恶化，形成相互作用相互加强的恶性循环。房价增长过快预示宏观经济过热（经济泡沫，即经济繁荣的虚假表面化），在过热的经济形势下对房地产的投资就会因需求过高而提升，房价被进一步推高，从而形成房地产泡沫。[2]
　　2．1房价适度增长对宏观经济的影响
　　1．带动相关产业发展，抑制过度住房消费趋势
　　作为“产业链长、相关产业多（与“材料工业、建筑业、金融服务业”等众多行业有着密切的关联）、关联度大”的房地产行业，房价的适度增长能够有效带动相关产业发展，刺激经济增长。适度的房价增长能够帮助消费者与投资者树立信心，增加居民财产，从而刺激住宅的“投资、开发、消费”。此外，当经济增长已经处于高峰期时，可通过提升房价抑制过度住房消费趋势与房地产投资的速度，从而调节经济增长。
　　2．调节产业结构，创造就业机会
　　如上文所列，房地产行业属于“产业链长、相关产业多、关联度大”的特殊行业，通过直接或间接带动相关产业的“投资、生产、消费、收益”为社会创造大量就业机会并调整产业结构。单就房地产业本身而言，房价适度增长能够带动“开发、建筑、销售、物业管理、评估”等市场的繁荣。
　　3．改善城市面貌，推动经济发展
　　伴随房地产的投资与开发，城市的基础设施（硬环境）被极大改善，从而吸引更多的外资前来发展，在改善居民居住水平的同时提升城市的商业环境，为城市居民生活与服务（软环境）的发展打下坚实的基础。此外，住宅用地等于购买70年的土地使用权，房价的适度增加也提升了国家储备资金（土地使用权归国家），更多的资金被用来推动经济的发展。
　　2．2房价过快增长对宏观经济的影响
　　1．抑制居民消费，增加居民生存压力
　　国家的经济政策为“刺激消费，扩大内需” [3]。在房价过快增长的推动下，居民家庭固定收入中绝大部分被用来消费在住房上，其它方面消费能力势必下降。房价过快增长加重了居民购房压力与经济负担。高房价能在短期拉动国家经济快速增长的步伐，但这是牺牲其它消费增长所换取的，经济的长期持续增长需要从扩大内需入手。
　　2．相关产业重复建设，产业结构失衡
　　房价过快增长引发“钢铁、水泥、有色金属”建筑材料工业等关联产业进行低水平重复建设，不仅导致原材料市场与运输的紧张，而且严重阻碍国家产业结构的优化。当虚高的房价泡沫破灭后，相关产业链就会断裂，房地产行业无法兑现与其它产业签定的合同，从而形成巨大的债务拖欠网络，并导致关联产业陷入低迷。
　　3．积聚金融风险，引发金融危机
　　房地产购买土地与项目开发所使用的资金几乎全部为银行贷款，即房地产贷款为银行贷款的重要组成部分。此外目前国内居民大多采用“按揭买房、分期付款”的购房方式，这就意味着银行成为房地产业的最大风险承担者。过高的房价将银行抵押贷款搁置于虚假的价格泡沫之上，当社会购买力被迅速消耗、虚高的房价泡沫破灭后，银行的抵押资产价值就因大幅下跌而形成资不抵债[4]的问题，当贷款人无力还贷而放弃抵押物时，银行就会因大量不良贷款而陷入困境。
三．结束语——房价软着路措施
　　1．开征物业税，防范囤积房产
　　通过开征物业税（额的房地产保有税）刺激土地的有效供给与不动产的流动，防范投机者（开发商）通过囤积房产提升房价。对不同户型的商品房实施区别税收对待，即对豪宅征收高额税款，给予贫劣房较大减税或免税，以有效缓解国内贫富分化日益严重的情况。
　　2．转变国有土地供应方式，防范“招、拍、挂”制度
　　转变传统标价高低的单一招标方式，通过对土地投标者的“信誉、业绩、业务水准” [5]等全方位的评判方式进行土地招标。建立清晰的法制化地价调控体系来设定“土地使用权租用价格、房产价格”两者的具体标准，实现房价制定的透明与公平。
　　3．开发多元化房地金融产品，加快房地产业贷款的证券化
　　银行应通过开辟多元化的房地金融产品为房地产的“融资、开发、交易”提供全方位金融服务，从而降低房地产业大量借贷海外资金而产生的高昂成本，以有效降低房价。通过加快房地产业贷款的证券化更多的将国外资金引入国内房地产市场，在提升金融投资安全性与效率的同时分散房地产信贷机构存在的风险。
参考文献：
1 赵立飞.高房价对我国经济的负面影响及应对措施[J]. 经济视角(中旬). 2011(11)
2 汤颖跃.房价波动与经济增长的实证研究[J]. 经济研究导刊. 2011(28)
3 叶檀.房价速跌将毁灭中国经济[J]. 房地产导刊. 2012(03)
4 原鹏飞,魏巍贤.房地产价格波动经济影响的一般均衡研究[J]. 管理科学学报. 2012(03)
5 刘薇薇.房价下跌对中国经济的影响分析[J]. 现代商贸工业. 2012(08)