房价与宏观经济关系研究

　　在现代社会，房地产业的发展已经进入到一个高峰期，在经济结构中扮演着重要的角色。本主要通过对房价和宏观经济发展趋势的深入探究，将其进行分析归纳，从而了解房价的涨落与宏观经济的调整之间存在着什么样的内在和外在联系。

　　研究表明，房价与宏观经济之间存在着互动的关系，宏观经济的发展趋势能够体现房地产价格的波动状况，能够预测到房价结构的调整，运用宏观经济的一些因素可以清楚的解释房地产价格变动的原因，要掌握好房产与宏观经济之间的互动关系，使其既相互牵制又相互促进。

　　一、宏观经济与房价之间的关系

　　宏观经济与房价之间的关系是相互的，它们既相互制约，又相互促进，主要体现在以下两个方面：

　　(一)宏观经济对房价的作用

　　住房价格的变动与经济、政策以及社会化三方面密切相关，而其中宏观经济发展状况影响下的房价波动是很显著的，那么宏观经济对房价的影响因素主要包括以下几种：

　　1、消费人群。人们的生产生活都离不开住房，住房既是满足了消费群体的根本需要，也刺激了消费群体的消费欲望，所以消费群体在一定程度上决定了房价的上涨趋势。人口对房地产的影响主要取决于两个因素——人口组成与城市化的进展。在住房消费中的消费群体一般都是青年人和中年人，所以这样的群体越多，那么房地产的消费水平也就越高，反之则相对较低。

　　2、居民的收入水平。房地产的推销需要消费群体，而消费群体的购买力来自日常收入，居民生活水平的高低取决于居民的收入水平，而居民收入水平的高低也直接影响着房价的波动状况。

　　3、住房的固定成本。成本在一定程度上影响着价格，一般情况下，成本越高价格也会越高，两者成正比关系。因此住房固定成本上升的话，开发商为了确保利润最大化，就会提高房价，反之则降低房价获得更大的消费人群。

　　4、通货膨胀。物价的变动会影响到供需之间的平衡关系，消费者的购买力会因为物价的改变而改变。当物价上涨引起通货膨胀的时候，供过于求，所以住房的价格会随之下降，人们的购买欲望会增强。反之供不应求，物价下跌，消费者购买力变弱，导致房价降低。

　　5、经济预测。对于消费个人来说，根据当前的发展形势对未来经济收入充满信心会增加当前消费，也就是提前预支未来收入进行消费，从而推动房地产业的发展。反之，如果对未来经济收入并不乐观，消费者就会缩减当前的消费支出，降低购买力，从而导致房地产消费减少，房价下跌。

　　(二)房价对宏观经济的作用

　　消费、投资和净出口三种因素对于宏观经济的发展均具有很大的影响力，而房价与这三种因素密切相关，房价的波动对宏观经济发展的影响主要体现在消费与投资两方面，具体表现在以下两方面：

　　1、住房价格的波动会对消费产生很大的影响，这已经被欧美一些发达国家的专家学者得以证实，产生的影响主要涉及到以下几点：

　　一是现有的财富。住房持有者已经能够满足居住需求，而且在房价上涨的大趋势下，住房持有者预测房价的上涨会给自身带来利润，并愿意将自己的住所售出或者进行二次投资，这样不仅可以增加住房持有者的收入，而且还可以实现需求和消费的扩张，在这种情况下，才会出现财富效应。

　　二是未有的财富。在房价上涨的情况下，住房持有者会因为所拥有的住房价格的不断攀升而产生未来财富在不断增加的预测，财富的增加会刺激购买欲望，增加消费支出，而这种财富在当前并没有实现，这样的状况就是未实现的财富效应。

　　三是房地产的成本。房地产在宏观经济中占据着重要的地位，因为房价的不断攀升，居民的生活成本和生产消费成本等都在受到影响，租金的上涨会加重住房者的经济负担，他们会减少对其他商品的消费，以达到成本支出在可控范围内的目的。在这种情况下必定会降低居民的生活水平和消费水平，引起就业单位工资发放量的增加，来确保居民日常收入来源，从而使企业的运营成本升高即主要指企业购买地皮和其他租房设施的成本增加。

　　2、房价的波动与投资有着密切的关联，而房价的不确定性也时刻影响着投资方向和组织结构，主要通过以下途径进行：

　　一是信贷效应。房价波动会影响到信贷的增减，因为家庭以及企业的资产负债状况都会受到房价波动的影响，进而威胁到了信贷规模的扩张，投资也会因为信贷的变动而发生变化。如果房价下跌，借贷者会因为自身财富的减少而节制信贷规模的扩张，从而减少投资，这就是Bernan和Lown(1991)、Higgins和Osler(1997)等研究并认同的信贷收缩机制。

　　二是托宾Q效应。Q值即Q比率实际上指的是房价与房地产建设成本的比值，二者是成正比的。Q值能够反映房地产投资的方向和发展趋势，并且能够以此为依据来判断投资规模，从而有效地规避风险，降低因为没有把握好投资机会与威胁之间的利害关系而引起的损失。当房地产的建造成本是固定的时，房价和Q值上升，这就意味着房地产能够获得经济收益，所以投资也会以为良好的预测前景而增加，从而促进整个市场的总投入和总产出的增加。

　　三、结论

　　通过对房价和宏观经济关系的分析，了解到二者是相互作用的关系。宏观经济中的许多因素会影响到房地产价格的波动，消费人群、生产成本、通货膨胀以及经济预测等一系列的潜在因素都会引起房价的调整和房地产结构的变更。同样，房地产价格的变动也会影响到宏观经济的发展，信贷、Q值、房地产的流动以及现有和未来财富效应等都会导致投资的减少或增加，从而影响到社会生产和产出，影响到居民的生活水平和消费水平。可见，正确把握房地产价格与宏观经济的关系至关重要，一方面要让房价与宏观经济相互促进，共同朝着健康稳定的方向发展，另一方面要发挥房价与宏观经济的作用，相互制约，避免因为房价的过度上涨或是宏观经济的不合理发展而引发社会矛盾和问题。

　　作者：马驰洋 来源：中国经贸导刊 2014年20期