房地产市场对消费影响的微观分析

摘　要：与快速上涨的住房价格和住房投资相比，居民消费增长较为平缓，消费需求长期不足，占国民生产总值比率下降，经济结构失衡现象突出，房地产市场已经对居民消费产生了重大影响，本文拟从微观方面，即消费者和金融部门两个方面对此进行探讨。

关键词：房地产市场；消费；财富效应；挤出效应

      1、财富效应和挤出效应
      讨论房地产市场对消费的影响，必须首先明确财务效应和挤出效应。
      财富效应，又称真实余额效应或庇古效应，是指在其他条件相同而价格水平下降时，或者货币供给增加而价格水平不变时，真实货币余额的变化将会在总消费需求方面引起变动。将财富效应引申到资产市场尤其是房地产市场时，是指由于房地产价格变化导致房地产所有者财富变化，其所拥有的资产组合价值增加或减少，进而影响短期边际消费倾向，造成的消费需求的变动。
      当房地产价格上涨时，其在产生财富效应的同时，也可能会产生挤出效应，可将其归纳为以下三方面：①替代效应。当住房价格上涨时，未拥有住房的家庭会预期未来必须花费更多资金用于购房，因此将被迫增加储蓄；正在购买住房的家庭则直接付出了更多的现金或是背负更多的债务。这都将导致居民消费的减少，即所谓住房投资对消费的替代。②预算约束效应。对于租房者来说，住房价格上涨的同时，房屋所有者为平衡房屋出售与出租之间的收益，会将房租随之提升，从而租房者被迫支付更高的房租，预算约束较房价上涨前紧张，当期个人消费随之减少。③流动性约束效应。流动性约束效应与金融系统对房地产信贷的支持有关。对于未拥有住房的居民来说，如果房价上涨，消费者所寻求的住房按揭贷款将进一步增加。如果金融部门不能满足此需求，则居民受到流动性约束的影响，只能紧缩其他消费开支。
      2、居民收入的影响
      财富效应仅能影响到拥有住房的家庭，不拥有住房的家庭则受到挤出效应影响。但实际上，即便是拥有住房的家庭，其受财富效应的影响也是受到制约的。国民经济核算中，住房被归类为投资品，但在现实中，尤其在中国，其对家庭的重要性却近似于必需消费品。当仅有一套住房时，家庭不会将其出售或出租，换言之，即使房价上涨，居民也不能从中获得收益，从而财富效应无法实现。那么，只有那些拥有多套住房的家庭，才可能实现财富效应。显然，一个家庭拥有住房的多少，与其家庭财富总量相关。较为富裕的家庭可能拥有多套住房，经济状况较差的家庭通常只有一套住房甚至没有住房。但由于住房在中国通常被视为家庭必需品存在，没有住房的家庭仍需进行储蓄以购买住房，已拥有住房的家庭往往会进行储蓄帮助尚缺乏经济实力的子女购买住房，则这些家庭将被迫放弃一部分消费，这就形成了住房投资对消费的挤出。
      此时，房地产价格对经济的财富效应与挤出效应孰轻孰重，可分解为两个问题：中国的财富分配状况与不同经济状况的家庭消费倾向。当拥有多套住房家庭较多时（这需要社会财富分配较为均衡），财富效应可能较高。当较为富裕家庭消费倾向较高时，其因财富效应增加的消费就较有可能抵消非富裕家庭被挤出的消费。由于中国并没有官方的居民家庭财富状况统计数据，这里可以用亚洲开发银行发布的中国基尼系数估计。根据名为《减少不平等，中国需要具有包容性的增长》的报告，中国2005年基尼系数即已达0.415，2010年进一步上升至0.47，仅次于尼泊尔，位居亚洲第二。这显示中国财富分配状况严重不均，过多的财富集中于少量高收入群体。显然，在这种情形下，由于大多数家庭收入较低，无法支撑多套住房，财富效应难以实现。
      3、金融部门的影响
      金融系统的发展与房地产市场息息相关，一个运行良好的金融系统可以降低居民受到的流动性约束，从而起到促进消费的作用。这实际是生命周期理论的一个特例：居民不仅会根据自身未来的收入与资产状况安排当期消费，还会充分利用消费信贷来对自身的收入与支出差额进行平滑。此外，通过使用房地产作为抵押品，金融部门还会促进投资的增长，这就是所谓的资产负债表效应。从中国的状况来看，金融系统真正进入个人信贷领域始于1998年。当时，伴随着住房市场的改革，打破了之前只有房地产开发贷款，无个人住房贷款的局面，随后至今，个人住房贷款已成为商业银行的一项重要业务，但其他消费信贷的推进则较为缓慢。
 

                    图1  各项贷款比率
      由图1可以看到，2004年以来，消费贷款占贷款总额比率不断上升，但仍处于15%以下。其中，中长期消费贷款（实际绝大部分为个人住房贷款）占消费贷款总比率始终维持在80%以上。这表明，贷款总额中真正用于个人消费的短期消费信贷占比不超过3%，房地产业透过金融系统促进消费的能力有限。而个人住房贷款虽占比较高且发展迅速，但其促进的是居民对房地产的投资，而非消费。实际上，利用住房贷款作为杠杆，进行房地产投机，已成为很多游资的牟利手段，并迫使政府部门使用限制二套房贷的方式进行遏制。由以上分析可以得出，房地产业透过金融部门促进的主要并非消费，而是投资。
      参考文献：
      1、姚玲珍，中国城镇房地产市场财富效应分析-基于生命周期假说的宏观消费函数，河北经贸大学学报，2010（9）
      2、刘丽，房地产市场财富效应实证分析—基于广州市房地产市场的经验证据，价值工程，2011（8）
      3、石艳华，房地产与财富效应，武汉金融，2009（4）