浅析当前房地产市场价格死结

摘　要：当前房地产调控一味打压房价导致政府、购房者、开发商都面临纠结的“房价死结”，结果有可能不是共赢，不利于房地产市场持续发展，本文提供另一种分析角度来启发更多有价值的思考，找到更多更好的整合房地产市场机制的政策工具。

关键词：房地产市场、价格、政策选择

　　经过两年来政府出台一系列：“史上最严厉”的房地产调控政策，房价的上涨趋势明显得到控制，近期国家领导人明确表态，对房地产市场的调控力度似无松动迹象，表明在相当长的一个阶段，打压房价仍是政府今后调控房地产市场的中心目标。各地许多房地产商在感受市场“寒流”的同时，资金链的抗压能力已经出现脆弱的征兆，杭州、广州、上海等地甚至有房地产商宣告破产，大部分房地产商为防止资金链断裂，被迫在房地产市场上降价跑量回收资金，来维持经营现金流的需要。但与以往房价上涨幅度相比，显然房价下跌的幅度要迟缓许多，这表明了房地产开发商降价意愿的极度不情愿，在拼死抗拒政府的调控目标，与市场博弈、在政府调控房地产市场的强硬态度和购房者捂紧钱袋子就是不出手面前，房地产商死撑苦撑的局面，使房地产市场价格的走向出现了“死结”。
　　从政府层面来说，调控房地产价格是从稳定社会，体现公共福利的目的出发，以往飞涨的房价让地产商得益过度，控制房价是让市场利益合理回归，另外政府实际上也是房价上涨的既得利益者，我国现有的财政制度，土地出让金是地方政府财政收入的重要组成部分，打压房价也必然会抑制地价，造成政府地方财政收入的锐减，而且房地产业的整体发展减速也会影响到相关的诸多产业领域，造成经济增长速度的减慢和就业的减少，消费萎缩，一系列的连锁反应实际上是对政府利益的损害，再加上房地产市场的萎缩同时也增大金融领域，特别是银行房地产信贷风险，减弱银行的收益增长点，这也是政府投鼠忌器的控政策选择时应该考虑的选项因素，如此种种，政府调控房地产价格的真实意愿的持久性和目标力度有待市场走向的考验。相反，从利益捆绑角度和利益相关性来分析，政府特别是地方政府倒是更愿意选择房地产价格上涨更符合逻辑一点，当然从负责任的政府管理考虑，限制房地产价格的过快上涨，为公众谋求公共福利。使全民“居者有其屋”，能提升政府的执政威信，稳定社会，平息利益不平造成社会积怨具有重要意义，另外从经济大局计，房地产价格的剧烈上涨，推动全社会成本水平的上升也会带来一系列的负面影响，比如成本型的通货膨胀恶化经济发展环境，出口竞争力削弱，高生活成本减弱中心城市的人才吸引力等等，从长远战略角度思考，房价的快速上涨也有诸多不利政府行政管理的方面，尤其作为中央政府这是不得不思考的战略问题。
　　从购房者来说，房价涨跌也是两难选择，买房时价格下跌当然符合消费效用最大化意愿，但一旦买下的房产成为自己的私有财产后，希望房价涨得越多越好，又符合投资效用最大化的意愿，买时怕价涨买后怕价跌成了难以化解的矛盾。但现实中没有你想买价就跌，买了价就涨两方面都得便宜的事，有这样的论调说投资房产也象任何一种投资，既要图利也要冒险，光赚不赔的市场心理是不成熟的市场心态。我不同意片面强调投资风险硬套到广大公众自住性的购房行为中来，如果是公平的市场环境，利益风险相伴，自主决策，享受利益的同时也要甘冒风险，这无话可说，如果让缺少投资专业知识的人在一个信息不对称，能力不对称，资源拥有不对称的“市场”里被单方面剥夺利益，这是强势集团借不平等的市场游戏规则对弱势人群巧取豪夺的说辞，这是政府在市场经济初期最要警惕而要严厉监管的，这是人民政府取得公信的基本要求，也是反映了当下许多学者缺乏为公众仗义执言与利益集团合谋私利的流弊。整个房地产市场不能让政府财政收入稳收不少，让房地商只赚不赔，而独让购房者承担风险。用一生的积蓄刚买下房就使房产价值缩水几万、十几万。如果是这样的结果，房地产市场的调控难以获得公众的喝彩。那就要质疑调控政策的合理性，政府也会好心没办好事，背离最初为民谋福利的意愿。
　　最后来看房地产商，打压房价似乎都是不利的因素，其实理顺了市场机制，以合理利润谋取市场利益，排除市场的低能者和搅局者，使市场的所有参与者都要能各得其所，共同分享利益，房价是房地产市场合理机制形成的最关键要素。但从现实利益看，房价下降是房地产商最难以接受的事实。此前基于原有房价判断形成的开发成本和利润预期在降价后可能减少盈利甚至亏损，使资本吸引力大大降低，买涨不买落的市场习惯延缓了在市场上卖房回收资金的速度。开发投入中高比例的银行贷款导致利息成本陡升可能使原本盈利的项目变成微利甚至亏损。降价销售可能跑量换回现金流，但房地产行业资源稀缺、投入大、周期长的特点很难支持长久跑量的经管模式。再说降价会损害品牌价值，使房地产商轻易不愿用这招解决经管困境，如果一个房地产商开发的项目老是贬值，损失利润不说，还会有谁买这样的房子？流失客户这是最可怕的事情，这是作为具有投资特性的房地产产业不容许的。还有降价使房地产商无法面对原价购房的业主，各地降价的房地产商都有前期业主要求退钱不成怒砸售楼处的事发生，在原来业主眼里，开发商若降价那原价就是骗钱，弄得开发商在旧业主新业主那儿里外不落好。所以，降价是最让开发纠结的决策，不降价房买不动，降价了又会引起市场一系列不良反应。
　　以上从政府，购房者，开发商各方分析了房价不降不利，降了又不落好的种种困惑，使房价成了死结，所以一味强调打压房价不是调控楼市的唯一最佳选择，也不利于房地产行业的持续发展，如何解开房地产市场价格死结，有待大家寻求有效对策，以期将调控的损害降到最低。