我国居民房价承受能力的统计分析

我国从2011年1月在上海、重庆两地开展房产税试点。上海和重庆的房产税制度设计有很大不同，重庆房产税主要针对独栋别墅和高档住宅来征税，上海房产税是对一些新购的住宅，不管大小，都要征税。房产税的试点使得上海房价水平降低了15%，而重庆正好相反，要纳税的住宅价格下降了，没有纳税的住宅价格反而上升了。国税总局称，确认了房产税征收，将是未来楼市调控的必然趋势，也说明房产税进入楼市调控领域的时机已经成熟。房产税的试点扩大，将对我国居民房产承受能力有何影响，是该文研究的重点。
　　一、城镇居民住房供求状况
　　城镇居民对住房的需求依然如此强烈，表现在：首先，随着经济、收入的增长，居民改善住房条件的需求无法阻挡；其次，城市化还在不断加快，每年都有相当多的人口涌入城市，这一历史趋势不会改变。市场供给方面，拆迁征地难度越来越大，地方政府筹集造城所需要的公共基础设施投资也越来越困难，在现有制度框架下，可以预见的未来住房供给难以有效扩大。
　　制度改革相对滞后，供求矛盾长期存在。一方面房地产市场管制的长期化未能解决房价上涨问题，却对经济社会发展产生了巨大的副作用，包括房地产投资下滑使得地方经济增速下降、财政出现困难；以户籍为标准的限购制度妨碍了社会公平，引发城市外来就业者的广泛不满等；另一方面住房制度改革相对滞后，使得住房供给效率低下，长期供求矛盾无法解决。这些束缚住房市场效率的制度包括：城乡土地市场人为分割，以政府为主导的土地市场供给效率低下；个人自建、集资建设商品住房被禁止，开发商的供给垄断问题悬而未决；房产税只有试点几个城市而未推开，住房持有成本低，导致囤房盛行。
　　2013年3月1日，国务院办公厅对外发布了“新国五条”实施细则。严厉的调控政策虽然短期内可以起到一定抑制投资投机需求的作用，但是房地产市场的供求矛盾并不能得到根本解决。一旦政策效力重新出现衰减，房价又将再度面临失控风险。
　　二、衡量居民房价承受能力的方法
　　房价问题一直是社会各界关注的热点问题，国家要想促进经济发展、维护社会稳定，必须保障居民的住房权利、改善居民的居住条件。客观公平地评价居民的房价水平高低，进而较好地衡量城镇居民购房的承受能力，对分析房地产市场运行状态具有重要意义。
　　（一）房价收入比。所谓房价收入比，是指一个地方或城市每户居民的家庭购房总价与家庭年收入的比值，该指标用于描述一个地区居民购房的支付能力。一般认为，房价收入比在3～6倍之间为合理区间，如果考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。
　　按照“合理区间”这一标准，我国多数城市的房价都属于过高范畴，一线城市房价收入比更是远高于这一水平。以北京为例，目前以郊区为主的普通商品房成交均价为1.8万元每平方米，平均单套成交面积在100平方米左右，总价约180万元。以一家三口家庭收入计算，年收入在12万元左右。按照180万元计算，房价收入比达到了15左右。如果加上贷款利率，180万元房产，首付80万元、贷款100万元计算，贷款20年利息成本高达86.8万元，也就是实际购买一套180万元的房产，需要真实支出266.8万元，房价收入比就达到了22以上，远高于“合理区间”标准。
　　由于房价收入比的计算方法比较简单，在缺少信息的情况下，房价收入比一直是衡量居民房价承受能力的常用指标。改善房价收入比是住房政策所要追求的目标之一，居民支付住房消费能力的提高，是住房改善的重要表现。
　　（二）住房支付能力指数。住房支付能力指数是根据住房消费比例（即住房消费支出占收入的比例）的上限要求，考察住房市场中处于中位数收入水平的家庭，对处于中位数房价住房的承受能力进行分析。通常将住房支付能力指数的计算结果与100进行比较，等于100，说明中位数收入的家庭正好能够承受中位数房价的住房；小于100，说明中位数收入的家庭只能承受更低价格的住房；大于100，说明中位数收入的家庭能够承受价格更高的住房。
　　住房支付能力指数是国外房地产市场非常成熟的分析指标，用来评价居民住房支付能力。在我国，由于中位数数据难以获取，通常用平均住房价格与平均家庭收入的比值来代替。
　　三、房产税
　　（一）房产税的定义及特点。房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋。对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。任何一个家庭或个人都必须拥有或占有房屋，因此房产税与每一个家庭、每一个人都息息相关。
　　（二）征收对象及计税依据、税率
　　1、征收对象。该文在研究房产税的征收时，以重庆市为例。自2011年1月28日起，重庆市按照国务院部署，以完善税制、调节分配、引导消费、便于操作为原则，制定了房产税改革试点方案。试点采取分步实施的方式。首批纳入征收对象的住房为：①个人拥有的独栋商品住宅；②个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房；③在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。截至2012年12月31日，重庆应征收房产税的存量及新购应税住房11，027套，其中存量独栋商品住宅3，605套、新购高档住房7，352套。
　2、计税依据、税率。应税住房的计税价值为房产交易价。条件成熟时，以房产评估值作为计税依据。独栋商品住宅和高档住房一经纳入应税范围，若没有新的规定，则无论是否出现产权变动均属纳税对象，其计税交易价和适用的税率均不再变动。
　　重庆市房产税按以下税率计税：①独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%；②在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%。
　　（三）房产税出台取得的成效。重庆市房产税试点工作实施两年来，取得了一定的成效。一方面房产税的实施，有效遏制了高档住房带动房价上涨的 趋势。试点以来，主城区高档住房成交建筑面积均价持续下降，年均降幅在6%左右；另一方面调节了商品住房供需结构。开征房产税增加了应税住房购买者的持有成本，一定程度上抑制了炒作心理，促进商品住房供求关系理性回归。
　　目前，重庆市高档住房上市建筑面积占商品住房批准上市建筑面积的比例由试点前的10%降为8%左右，高档住房成交面积在商品住房总成交面积中的占比由试点前的9.2%降为2.2%，房地产资源配置及住房消费渐趋合理。黄奇帆表示，房产税改革试点通过对高档住房持有环节征收土地增值税，是运用经济手段对高档住房进行调控，加上法律手段和行政手段，形成了对房地产市场调控的“组合拳”。
　　四、房产税对居民房价承受能力的影响
　　（一）从房价收入比角度分析
　　房价收入比=新建住房的市场价格/家庭可支配收入
　　房产税属于直接税，即纳税人和负税人是统一的，对谁征税，税收就由谁来承担，不会发生转嫁。因此，如果房产税针对的是富人和炒房客征收，那么房产税的征收将使得短期内房地产的市场价格有所降低，而在短期内家庭可支配收入不变，房产税的征收最终将会使得房价收入比降低。
　　实质上，我们不能仅根据房价收入比计算所得到的数据来判断住房支付能力和房价承受能力是否良好，这个数据只能大致的描述一个地区家庭收入与房价之间的关系。房价收入比过高，表示居民支付住房消费的能力过低。房价收入比更适合对历年的数据进行整理，来分析房地产市场价格的历史变动趋势。
　　（二）从住房支付能力指数角度分析
　　住房支付能力指数=处于中位数收入水平家庭的年可支配收入/住房的中位数价格
　　根据我国房地产市场的最新政策，购买房屋按揭贷款首付为30%起，故在使用该住房支付能力指标时，我们假设贷款成数为70%，中国家庭用于住房消费支出的比例不超过30%。
　　房产税的征收，使得一定时期内住房的价格降低，进而住房的中位数价格降低，从而使住房支付能力指数提高。将计算得出的住房支付能力指数与基准数值100进行比较，从而可以衡量房产税对居民房价承受能力的影响。
　　五、高房价原因分析
　　近年来，虽然政府一直采取措施对房地产市场进行调控，但房价上涨的势头依然趾高气扬，究其原因主要有以下几点：
　　首先，游资炒作，投机过度。购房比重日益提升，房产已成为居民家庭财产的重要组成部分，但由于居民自住房可以免税，这使得一些投机性与投资性购房者的数量大幅上升，从而导致房价一路飙升，房源紧缺，出现大量空置房。加上地方政府财政压力的倒逼，让其以各种方式消解了“国五条”对房价的压力，目前只有北京市一个城市在执行20%的交易税规定，其他城市都以各种方式进行了规避。
　　其次，从长期因素来看，决定房价因素主要还是供求问题。目前，我国的城市化率还不到50%，城市住房正处于高增长的阶段，住房的水平很低，供求矛盾非常突出。不仅是住房总存量不足，而且新增量住房也不足。加上房产持有不均衡，经常是有房子的人持有两套到三套以上房子，没房子的刚需一族规模仍然巨大，而且城镇化的趋势让刚需一族保持了比较坚定的市场基础，在相当长的一个时间段内，因为人口向城市集中，尤其是向大中城市集中，这使得刚性需求和改善性需求有较大的市场。
　　再次，中国房价受国际因素的影响。房价受我国货币发行量的影响，而我国的货币发行量又受制于西方主要货币发行量的影响，在西方量化宽松货币政策的情况下，人民币要保持资金不外流，不得不采取相应的量化宽松的政策，从而导致大量的人民币被释放出来，进入货币市场，引起资产价格上涨。房产作为我国人民持有的财富里面最主要的价值形式，在货币超发的情况下，价格不仅不会下降，而且还会上涨。
　　六、我国应采取的对策
　　（一）积极利用房产税对房地产的有效作用。如果房价高主要是由大量投机需求的游资造成，那么开征房产税可以有效遏制投机现象，使投机者持有房屋的成本上升，投资回收期延长，导致投资成本与风险加大，从而使投机者或将房屋出租或将房屋转让，进而有利于盘活闲置房产，提高资源使用效率，缓解住房需求压力。从一定时期看，房产税会使房地产的需求降低而供给增加，从而将使房价下降。
　　目前，市场对房产税改革的预期主要是调节购房成本和住房消费。通过征收房产税加大房地产的交易成本，扼制一些购房者的购房欲望和需求，特别是用高税收扼制投机性炒房行为。把房地产价格打压下来，挤压房地产业的泡沫经济，规避金融风险。房产税的长远利好还在于为了推进保障性住房建设，缓解保障性住房建设资金的不足问题，起到调节国民收入分配的作用。
　　（二）严厉打击房产投机者、囤房者。社会上房产投机者、囤房者的存在，使得房产的总需求虚高，因此造成房地产价格超过其内在价值。房地产市场的恶意炒作和投机行为，不仅造成了哄抬房价，而且也给没有住房者带来了极大的压力，影响社会的稳定。政府应该采取措施严厉打击不法房地产商的暴利行为，严惩房地产商的违法违规行为。
　　（三）积极建设社会保障性住房。我国不富裕的人口还占多数，对于那些刚进入社会的大中专毕业生以及城镇外来务工人员，政府应积极建设保障性住房，把社会保障性住房作为考核地方政府的硬指标，以保障刚进入社会的大中专毕业生以及城镇外来务工人员对住房的需求，建设和谐社会。此外，政府还应该对于那些不按国家的规定进行社会保障性用房的给予处理。
　　七、结束语
　　我国房地产市场价格上涨的势头还处在高峰阶段，特别是一线城市的房地产业高速发展。随着我国经济的快速发展，我国城镇居民人均可支配收入也在逐步提高，在居民消费收入不断增加的同时，住房消费需求也随之上升。房地产价格和城镇居民收入水平之间存在着均衡关系，若居民收入水平的提高跟不上住房价格的上涨，那么房地产价格的上涨将加重居民住房的承受能力，长期如此，我国将难以建立稳定的社会。房产税的出台，一定程度上缓解了居民房价的承受能力，但是要想最终解决城镇居民住房难、降低居民的房价承受能力，还需要政府做出更大的努力和出台更好的政策措施。
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