关于房地产行业成本管理

　　随着经济的发展及社会的进步，房地产成本管理在房地产开发过程中起着越来越重要的作用，成本管理伴随着项目全过程，是企业经营的重要组成部分，加强成本管理，降低成本成为提高企业经济效益的关键。

    1我国房地产市场现状

　　目前正值房地产的低迷期。在整体交易量萎缩的情势下，CPI指数居高不下，地价、劳动力价格、原材料价格等等这些硬性成本都在上升，房地产开发企业的利润空间不断缩减。在不久的将来，地产业将逐渐成暴利一微利一薄利行业转变，房地产企业要想在这种激烈的竞争环境中谋求生存和发展激必须提高自己的核心竞争力.加强企业的成本管理。同时，在目前的房地产生存环境日益恶化的情况下，越来越多的企业开始关注和重视成本管理和控制这个和经济效益（利润〉直接挂钩的重要环节。

　　2房地产成本管理的概念及组成

　　房地产成本管理就是指在房地产项目开发全过程中所发生的全部成本和费用支出总额。房地产成本不仅指耗费已发生的实际成本，还包括预计在经营活动中,可能发生的预计成本以及变动成本。“成本管理”的最终目标是将成本合理的揭示出来，并运用合理的控制方法与手段进行“成本优化”，以达到“效益〈利润、品牌等〉最大化”。成本控制是指企业生产经营过程中发生的成本、费用通过一系列方法进行预测、决策、计划、核算、控制、分析和考核等的科学控制工作。

　　成本管理是贯穿房地产开发业务的一条极为重要的轴线，通过参与决策、拿地、定位、策划、营销、设计、招投标、施工、材料采购、竣工验收、后评估等各环节，分析对比，实现项目价值最大化，成本管理的目标是保证成本的支出获得最大效益提升价值。

　　房地产成本主要由土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政公共设施费用、管理费用、贷款利息、税费、其他费用等组成。

　　3房地产成本管理的原则

　　（1）要有全员参与的成本意识，公司所有员工都必须有成本意识，并贯彻于日常工作中，所有部门在各自的职责范围内，共同进行成本控制。

　　（2）全过程的成本管理原则，项目从决策、设计、施工到竣工验收及项目的后评估，要有完整的概算、预算及结算，全过程要有主动及时的成本比较、方案选择、信息反馈与分析控制。

　　（3）合同化的管理原则，所有预结算成本范围内的成本，都需签定经济合同，细致、明确地规定乙方的工作范围、内容、质世标准及工程结算办法、违约责任等。

　　（4）目标利润制约下的目标成本管理原则，项目投资决策阶段确定的项目收益水平是项目最终收益的下限，与此对应的成本水平在售价不能提高的情况下，是不可突破的项目成本目标（上限）。

　　（5）内部分级、分部门控制原则，任何部门、任何个人不能单独代表公司，独立完成设计公司利益流出的成本决策与业务操作。各部门对自己的成本发生额度负责，在部门限额不变的条件下可内部调整，但不可超出限額控制值。

　　（6）可复査原则。业务操作及概算、预算、结算全过程应有完整、详细的记录和挡案管理，预、决算工作结果应具备100％的可复查性。

　　4房地产成本管理体系

　　目标成本指在不同阶段根据现有信息所制订的项目开发成本计划。由于房地产企业自身的特点，地产企业很难像工业企业那样把成本定额做得很细，但是房地产工程成本管理要实现主动控制，就要做到“算了以后再做”，而不是“做完后再算”，要实现这个目标，我们就要对房地产工程成本目标进行测算，在实际操作中，目标成本按开发进度的不同阶段始终处于动态调整之中。

　　由于市场是经常发生变化的，因此在制订目标成本时除了要参照历史数据外，还要随时了解市场。由于在规划设计阶段已经决定了绝大部分的项目成本，因此应把此阶段作为成本管理的重点。由于市场是千变万化的，而且开发过程中有很多不可预见的因素，因此，必须对整个成本进行过程上的动态管理。

　　首先必须在各部门建立起动态成本台帐，确保各部门发生的成本能及时反映出来，这是动态成本管理的基础；其次要确保所有的变更能够得到及时的管理，包括设计变更、签证管理和顾客的变更，因此必须建立起完善的设计变更流程和签证管理流程；还必须在各阶段对动态成本进行分析和总结，必要时及时调整目标成本管理体系，真实反映成本控制现状。

　　5房地产成本管理的方法

　　（1）成本控制的各个阶段划分

　　根据房地产开发的特点，房地产的成本控制主要分为:立项及策划阶段成本控制；设计阶段的成本控制；招标阶段及施工阶段的成本控制；竣工结算及维护阶段的成本控制。

　　（2）开发各阶段成本控制的方法

　　（a）立项及策划阶段成本控制：全面深人了解地块和市场情况、当地的政府性收费标准；准确定位目标市场；充分做好市场调研及地块现状调研，在公司要求利润水平测算能承受最大地价；最大限度利用规划条件，以获得最大利润；能包干的费用决不分开交。

　　(b)各设计阶段的成本控制

　　方案设计阶段通过限额设计使经济合理性最大并进行方案优化，结合建造标准来制定目标成本;扩初阶段控制选型及档次要合理，技术成熟且市场占有率较高;施工图设计阶段要保证图纸的质量和深度，能满足施工图预算的编制要求。重点控制主要及细部设计，确定主要用料标准。控制钢筋、砼、装修及管线用置指标。与责任成本值及目标成本值对比，判断是否超标要做到事前控制，需要在获得土地后进行项目指标测算；方案确定前进行各个方案的经济指标对比；做好设计方案的评审，加强设计方案优化，实行限额设计；加强设计质量监督.减少设计变更费用。应联合设计、工程、成本人员会同监理人员，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。配合采购部，确定图纸中甲方指定材料的材质、规格、标准。

　　(c)招标阶段及施工阶段的成本控制：根据工程计划制定招标计划，召开标前会议；明确范围与标准划分，详细评标，保证价格合理性；施工组织设计审查；图纸会审交底，做好亊前、事中、亊后控制工程进度和质量；造价高、影响报建、品质、工期的重大变更的控制；关键工期节点的付款；相关索赔及时通知。

　　由于工程变更是施工环节管理的一个重点及难点，控制不好不但会影响项目工程进度与施工质量，更会增加不可控制的成本，因此必须对变更进行严格鉴定和确定，明晰责任关系。对工程变更，一定要先测算造价后在决定是否执行，避免先施工后算账的现象。提倡优化方案，降低造价的变更，尽虽减少增加造价的变更。

　　签证项目发生后，工程部一定要分清责任和范围。对合同内的项目一概不再签证。对合同外的项目，一定要分淸责任方，也要合理的规避索赔风险。

　　(d)竣工结算阶段成本控制的方法

　　确认验收文件中对时间、质量和数量的要求；收集工程和材料的数量和价格依据；关于工期和费用索赔，分析超付的可能性；一次性投资与使用成本的平衡，办理维修责任索赔。控制方法：加强结算资料的审核。对每一项变更、签证要理淸其发生的必要性，分淸责任。加强成本分析及成本考核。通过投资目标值与实际值的对比，总结经验教训，作为以后项目开发的参考。

　　6结束语

　　房地产开发的成本管理是重要且复杂的过程，涉及的范围及人员非常广泛，成本控制是成本管理的核心，需要房地产企业引起重视，以便能利润最大化。

    作者：唐丽丽/大连达连房地产开发有限公司  张薇/利比投资咨询〈上海有限公司〉大连分公司