农村宅基地使用权流转制度研究

【摘要】我国城镇化进程和城乡一体化改革的推进，使得农村宅基地使用权流转问题逐渐转化为现实中亟待解决的问题。宅基地使用权的流转，应尽快从法律、制度等方面，进行积极有效的宅基地流转机制的探索，建立起以宏观调控与市场调节相结合的宅基地交易流转市场，促进宅基地流转的规范化与制度化。
　　【关键词】宅基地使用权流转权利实现
　　
　　我国农村人口占大多数，地少人多是

第二，完善农村宅基地流转的法律法规。目前，各省市开展的宅基地置换的行为，根本性质是对使用权的流转，对于土地的所有权并没有改变。由于一些政策和理念等各个方面的制约，农村宅基地的流转还处于摸索阶段，有的地方宅基地置换的土地已经出现了浪费闲置这一问题。对于如何合理利用土地资源，可以通过规划整合，让置换出来的宅基地合法化，用市场化方式运作等方法来解决。因此，需要彻底打破城乡二元分割的土地利用机制，建立健康有序的农民宅基地流转市场。明确农村宅基地流转条件、范围、方式、期限、收益分配及流转后土地产权关系的调整等方面。建立起新的土地流转收益分配制度，研究如何把附着在宅基地上的潜在价值变成扩大生产的货币价值，解决农民发展经济资金不足的问题，途径之一就是将其宅基地上的房屋抵押贷款。在立法方面,要对宅基地的产权方面及时进行立法工作,针对实际情况，颁布宅基地产权有关确权、流转、交易等内容的法律规范。在法律的规范和制约下，可以有效防止目前宅基地流转的无序状态，不仅保护了农民的宅基地，也保护了土地市场，节约了有限的土地资源。
　　第三，探索宅基地使用权流转的不同途径。一、支持并开放租赁市场。对宅基地使用权进行公开的租赁，对承租人的主体范围不必进行限定，不仅本集体组织内的人可以承租，外部的非农人员、企业也可承租。事实上，在尊重并保留集体土地所有权的前提下，可以考虑适当开放宅基地使用权的抵押和转让市场。二、开展金融抵押。可以通过对宅基地使用权的抵押，取得对生产生活的资金需求，满足再生产的需要，实现《物权法》中真正的物权功能的现实体现。当农村社会保障体系构建成熟之时，再完全放开宅基地使用权的流通市场。由市场机制调节，与现有的国有土地交易市场逐步接轨，以真正体现农村土地的市场价值。当然，当宅基地使用权的流转范围不断扩大时，宅基地使用权的自由流转必须保障总量控制，以保护耕地、节约土地为原则。国土资源部要求在全国范围内宅基地使用权的登记和发证制度，这将为宅基地使用权的自由流转奠定坚实的基础。
　　综上所述，基于宅基地使用权的流转，应尽快从法律、制度等方面，进行积极有效的农村宅基地流转机制的探索，建立起以宏观调控与市场调节相结合的农村宅基地交易流转市场，促进宅基地流转的规范化与制度化。让农村宅基地公开流转，可以增加农民的融资手段，增强农民进城购房能力，为他们创造安居乐业的基本条件；而且，还可以盘活宅基地存量，节约耕地资源，有利于中心村、镇的建设和农村经济的发展。