试论处分权与承租人优先购买权的冲突分析

　　论文摘要　本文结合我国司法实践，以房屋权利人行使处分权与部分房屋承租人行使优先购买权时产生的利益冲突为出发点，着重分析了承租人优先购买权的性质与立法目的，提出了解决两者利益冲突的建议。

　　论文关键词　处分权　承租人优先购买权　捆绑出售　利益冲突

　　目前，我国《合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律法规对房屋承租人优先购买权的行使以及优先购买权被侵害后的救济已作出明确规定，结合司法实践，目前主要存在的问题在于：实践中遇到较多的房屋捆绑出售情况，部分房屋承租人的优先购买权是否可以涵盖整体建筑物，如何解决房屋权利人的处分权与部分房屋承租人的优先购买权的利益冲突问题。
　　鉴于目前法律和司法解释对此均无明确规定，笔者认为，可从以下四个方面进行分析。

　　一、关于房屋权利人享有的处分权的性质

　　古今中外，处分权均作为所有权的一项基本权能，用以定义所有权。如《拿破仑民法典》第544条规定，“所有权是对于物有绝对无限制地使用、收益及处分的权利。但法令所禁止的使用不在此限。”《德国民法典》第903条规定，在不违反法律和第三人利益的范围内，“物的所有权人可以随意处分其物”，并排除他人的任何干涉。旧中国民法第765条：“所有人于法令限制之范围内，得自由使用、收益、处分其所有物并排斥他人的干涉。”我国《物权法》第39条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”
　　由此可见，处分权在性质上属于物权，物权是一种财产权，是权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利，是故，处分权是支配权，权利的行使无需他人的行为；处分权是绝对权，权利主体只有一个，但义务主体是不特定的第三人；处分权是排他性权利，具有物权优先于债权的效力等。但是，权利人人在行使处分权时，必须以“不违反法律和第三人利益”为边界，这在一定程度上限制了行使处分权的任意性，为个人利益与社会公共利益的冲突解决机制提供了法律依据。

　　二、关于承租人享有的优先购买权的性质

　　中外学者对优先购买权所下定义大同小异，可概括为“特定人依约或法律规定，于所有人（义务人）出卖动产或不动产时，有依同样条件优先购买之权利。”但对承租人享有的优先购买权性质的理解却有着明显的分歧，集中于两种主流观点。有学者将其理解为物权/准物权，因房屋权利人行使处分权（物权）时，受到房屋承租人优先购买权的限制，根据物权是排他性权利的特征，反之可推断：房屋承租人的优先购买权属于物权/准物权；另有学者将其理解为一种附强制缔约义务的买卖契约订立请求权（债权），即受要约人（房屋权利人）负有强制缔约义务，必须作出承诺，因此，其缔约自由受到了相当的限制，而违反强制缔约义务的后果，受要约人（房屋权利人）则要承担相应的赔偿责任。
　　笔者认为，承租人的优先购买权在我国应赋予其债权效力。理由在于：
　　（一）承租人优先购买权在我国的定义
　　《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”
　　从我国法律看，房屋承租人的优先购买权作为一种法定的权利，是由法律直接规定的，它是承租人所享有的对出租人出卖房屋的请求权，这种请求权具有合同相对性，仅能向租赁合同的当事人即出卖人请求，不能直接对抗第三人，不能直接对物享有权利；而且这种请求权是附“同等条件”行使的。笔者认为，它是一种附条件的请求债权。
　　（二）承租人优先购买权在我国的效力变化
　　1988年1月，《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”2009年7月，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”
　　侵害承租人优先购买权的法律后果，从1988年的“承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”转变为2009年的“承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”由此可知，我国从原来过度保护房屋承租人的利益，转变为平衡保护房屋权利人、承租人、买受人三方的利益；而优先购买权的法律效力，从原来的准物权效力转变为债权效力。物权具有追及效力，即物权成立后，不论标的物辗转至何人之手，权利人均可以追及标的物之所在，并直接行使权利。假设承租人的优先购买权属于物权，则只要租赁合同有效，即使房屋权利人已转让房屋（标的物），承租人仍能依据物权的追及效力，对已转让的房屋（标的物）直接行使优先购买权，由此必定导致房屋权利人与买受人签订的房屋买卖合同无效。但上述假设的法律后果与我国现行有效法律法规所规定的恰恰相反。由此可知，承租人的优先购买权不属于物权。
　　合同（债权）具有相对性，违约方应向守约方依法依约承担违约责任。“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。”从承租人被侵害优先购买权后的救济方式看，出租人（房屋权利人）承担的是违约责任（赔偿责任），故优先购买权应属债权。

　　三、法律赋予承租人以优先购买权的理由
　　有学者认为，我国法律规定房屋承租人享有优先购买权，是为了照顾被认为处于“弱者”地位的承租人的利益，避免其因租赁房屋的转让而引起社会关系的不稳定。笔者认为：法律之所以规定房屋承租人享有优先购买权，并不是从保护弱势群体的角度出发，而是从社会财富利用最大化的角度考虑。首先，赋予承租人优先购买权参与交易，可以使房屋有机会流转到对之价值认可度高、能使之物尽其用的人手中，承租人有房屋占有、使用的经历，如其愿意以同等条件购买房屋，可使所有权人与使用人合二为一，使用人继续使用，基本不必大幅调整，符合效率原则。其次，承租人基于优先购买权的合理预期，对房屋的使用作长远打算，并尽最大努力维护该房屋，从而有利于提高房屋的使用价值。最后，关于对承租人利益的保护，法律已通过《合同法》第229条的规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”予以明确，即通常理解的“买卖不破租赁”原则。
　　四、处分权与部分房屋承租人优先购买权的冲突解决建议

　　有学者认为：允许房屋权利人任意整体捆绑出售，拒绝部分房屋承租人行使优先购买权，其结果无异于剥夺了承租人的优先购买权，使法定的优先购买权名存实亡。对此，笔者认为：该观点有失偏颇，承租人的优先购买权的保护，与房屋权利人处分权的行使，是应当给予同样尊重的，两者之间的关系应当平衡保护，不可偏废。在司法实践中，部分房屋承租人往往因房屋权利人未依法及时履行通知义务而起诉，要求在同等条件下对其所承租部分的房屋行使优先购买权。鉴于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条已明确规定不得确认出租人与买受人签订的原房屋买卖合同无效，故曾有地方法院一审判决：出租人必须与承租人签订另一份房屋买卖合同，该价款及支付方式等条件均与原房屋买卖合同一致，导致判决生效后无法实际履行，其相当于“一房两卖”，势必导致其中一份买卖合同因履约不能而产生违约责任。
　　笔者认为，要解决房屋权利人与承租人的上述利益冲突，应分两步走。第一步：作为房屋权利人，是否有权以整体处置的方式捆绑出售（处分）包括已出租房屋在内的建筑物？即，处分权的权利边界。第二步：部分房屋承租人的优先购买权是否可及于整体建筑物？即，承租人优先购买权的权利边界。
　　关于处分权的权利边界，笔者认为，房屋权利人的处分权属于物权，在“不违反法律和第三人利益”的前提下，有权决定自己所有的财产的处置方式及处置时机。因此，作为权利人，应当有权以整体处置的方式捆绑出售（处分）包括已出租房屋在内的建筑物，该权利不因建筑物包含已出租的房屋而受到限制（包括但不限于处置方式的限制）。
　　关于承租人优先购买权的权利边界，笔者认为，在判断部分房屋承租人的优先购买权是否及于整体建筑物时，应以“社会财富利用最大化”为目的，结合《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》意见，从以下两方面考虑。第一，从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。
　　郑玉波先生指出：优先购买权属于一种优先权，“为自由平等原则（如契约自由原则、债权人平等原则）之例外，有碍交易之敏活及交易之安全，因而与解释上及适用上均应从严，而不应从宽。”笔者认为，优先购买权的存在，有利于合理地配置资源，最大限度地发挥物的社会经济效益，有利于实现公平、效率、秩序等法律价值。但其在一定程度上限制了权利人自由选择交易对象（买受人）的权利，违背民法意思自治原则，对交易形成妨害，不利于形成公平交易，从而妨害社会公平，故不宜过分扩展其权利边界。