试论婚前购买房屋的权属认定及分割

　　论文摘要 《中华人民共和国婚姻法》规定，一方的婚前财产为夫妻一方的个人财产，夫妻在婚姻关系存续期间取得的财产为夫妻共同财产，那么婚前签订购房合同、婚后取得房产证，产权登记在一方名下的房产是属于夫妻共同所有还是一方的个人财产？是否所有婚前购房登记在一方名下的均为一方的个人财产？随着离婚率的上升，夫妻共同财产的认定和分割特别是房产的分割成了离婚纠纷案件的焦点，对婚前购买的房产也不能简单认定为婚前的个人财产。本文就婚前购买房屋的几种情形进行分析，以供参考。

　　论文关键词 婚前购房 产权归属 个人财产 夫妻共同财产

　　由于签订房屋买卖合同和取得房屋产权证存在较大的时间差、按揭贷款合同的履行期限较长等，往往出现在婚前购买的房屋在婚后取得房屋产权证或支付完房款；另外由于出资人不同，对婚前购买并登记在一方名下的房产也不能简单均认定为婚前的个人财产，因此在离婚案件中对婚前购买房屋的权属认定往往成为财产分割的难点。本文认为对婚前购买并登记在一方名下的房屋的权属应根据不同的情形应作出不同的认定，不能一概而论。

　　一、一方婚前签订房屋买卖合同，由一方婚前付清房款、取得房屋产权证，产权登记在一方名下的，应认定为一方的婚前财产
　　根据《婚姻法》司法解释（一）第十九条“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产，夫妻双方另有约定的除外”的规定，那么夫妻一方在婚前个人出资购房，在婚前支付了全部房款，并在婚前取得以个人名义登记的房屋产权证，该房屋属于一方婚前个人财产，在夫妻双方没有另行约定的情况下，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产，不能作为夫妻共同财产进行分割。

　　二、一方婚前签订房屋买卖合同，由一方付清房款，婚后取得房屋产权证，产权登记在支付房款一方名下的，该房屋应认定为一方的婚前财产
　　如：李先生于2008年2月与某房地产公司签订了《商品房买卖合同》购买了一套商品房，并由其一方按合同规定付清房款，2009年6月与陈女士登记结婚，2009年12月李先生取得了该房的房地产权证书。2013年5月双方因感情不和同意离婚，但双方对该房是否夫妻共同财产存在分歧。
　　对于此情形，司法实践中存在两种不同的观点。
　　1.一种观点认为应以办理完权属登记手续取得房地产权证的时间点在婚前还是婚后来认定是个人财产还是夫妻共同财产，本案中是婚后取得房地产权证书，宜认定为夫妻共同财产。
　　根据《中华人民共和国物权法》中有关规定，及我国有关不动产买卖的法律规定，我国实行不动产登记制度，未经登记不发生物权效力。房屋产权证既然是婚后取得的，依据《婚姻法》第十七条规定：夫妻在存续期间所得财产归夫妻共同所有，所以该房屋应当归属夫妻共有。而婚前签订的购房合同，在房屋没有在登记机关办理登记手续并颁发权属证书前，该权利只是一种债权，系合同之债。房屋权属处于一种不确定的状态，并不是当然就能取得该房屋的物权。因此，应以办理完权属登记手续取得房地产权证的时间点在婚前还是婚后来认定是个人财产还是夫妻共同财产。也就是说，即使是一方婚前签订房屋买卖合同并付清房款，只要是婚后取得房屋产权证的，就应该属于夫妻共同财产。
　　2.另一种观点认为一方在婚前签订购房合同，婚后取得房屋所有权证，并不意味着该房屋就属于夫妻共同财产。房屋所有权虽然系婚后取得，但财产权益在婚前签订房产买卖合同后就已经取得。也就是说，婚后房屋物权的取得并非凭空取得，而是依据婚前的债权转化而来，因此该房屋应该是夫妻一方婚前的个人财产。
　　笔者同意第二种观点，首先，现实生活中签订房屋买卖合同后与取得房产证通常会出现一个时间差，短则数日，长则数月，甚至数年，如果仅仅通过婚后取得房屋产权证的就认定是夫妻共同财产，对支付全部房款的一方是非常不公平的，违背了权利义务相一致的基本原则。
　　其次，依据《中华人民共和国合同法》，房屋买卖合同是卖方转移房屋标的物所有权于买方，买方向卖方支付价款的合同。一方在婚前已经支付了全部购房款，买卖合同义务已经发行完毕，即在婚前就取得了购房合同确认给购房者的全部债权，婚后获得房地产权证只是财产权利的自然转化，只是物权公示方式而已。也就是说由于购买房产的款项是夫妻一方在婚前以个人财产支付，以该个人财产的对价存在的房产所有权应属于夫妻一方个人所有。
　　最后，依据我国现行的《婚姻法》司法解释（一）第十九条规定，婚前财产不论婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。依上述分析可知，签订合同并支付房款的一方享有该房屋买卖合同的债权，该婚前个人权利与其他权利一样，其在婚后改变为有形财产或另一种权利，只是表现形式不同，其归属不变。
　　因此，离婚时该房屋应认定为夫妻一方婚前的个人财产。在夫妻双方没有另行约定的情况下，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产，不能作为夫妻共同财产进行分割。
　　三、一方婚前签订房屋买卖合同，并以个人财产支付首付款且在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，产权登记于首付款支付方名下的，该房屋的权属应认定为婚前个人财产

　　一方支付首期款后，通过银行借款的方式向卖方支付了全部购房款，实际上是已履行了房屋买卖合同的义务，在婚前已取得了房屋买卖合同约定的全部权利。婚后另一方参与清偿银行贷款的，只是对于购买者一方与银行之间贷款合同的义务代为履行，其婚后参与还贷的行为不能构成其享有该房屋所有权的原因行为。故离婚时该房屋应认定为一方的个人财产，但应就另一方参与还贷的款项及增值部分给予补偿。《婚姻法》解释（三）已经明确规定此情形下双方应协议处理，不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。对于双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，应由产权登记一方对另一方进行补偿。 　　但适用本条款时须同时符合以下条件：（1）夫妻一方签订房屋买卖合同的时间必须是婚前。（2）一方须在婚前支付首付款，且首付款需为一方的个人财产。（3）贷款必须在婚前以合同方个人名义办理。（4）夫妻双方须在婚前用双方共同财产偿还贷款。（5）该房屋是登记在签订合同一方名下的。

　　四、婚前签订房屋买卖合同，由双方一次性付清房款或双方支付首付款、婚后共同还贷，产权登记在一方名下的，该房屋的权属应认定为夫妻共同财产

　　这种情形在现实生活中比较普遍，一是因为我国房地产价格较高，一般情况下一个人难以承担一套房屋的房款；二是双方为了可以享受政策优惠等多种因素，双方同意共同出全资或首期款购买房屋，以一方的名义签订购房合同及办理贷款手续，婚后共同偿还贷款，之后办理结婚登记手续。但由于恋爱时关系很好，往往在婚前双方没有签订任何书面协议。离婚时，由于双方感情已破裂，产权登记一方往往认为另一方的出资是借款或赠与，或者不承认另一方已出资。对于该房屋是个人财产还是夫妻共同财产，现实践中存在两种不同的观点。
　　1.一种观点认为，根据物权法所确立的物权公示原则和公信原则，房屋产权登记在一方名下，且房屋买卖合同是在婚前签订的，离婚时该房屋应认定产权登记方的个人财产，对于另一方已出资的部分和共同还贷部分，由产权登记一方对另一方进行补偿。
　　2.另一种观点认为，该房屋应认定为夫妻共同财产。双方是以以结婚为目的，认可所购房屋为共同所有，并共同出资购买，即使在房屋产权证上只登记了夫妻一方名字，双方共同出全资或共同支付首期款按揭购买的房屋，均为夫妻共同财产。
　　笔者同意第二种观点，是否认定为夫妻共同财产，应更多的要考虑夫妻双方出资购房的目的性和出资的客观性，不应片面的判断夫妻一方出资的款项为借款，否则对已出资但非产权登记一方不公平，不符合民法的权利和义务一致性及平等、公平原则。各地法院对此也作出明确规定，如广东高院规定“一方婚前购买的房屋，产权证登记在一方名下，但另一方有证据证明该房屋是在双方认可所购房屋为共同所有的前提下共同出资购买，仅是名义上登记在一方名下的，该房屋应认定为夫妻共同财产。”
　　五、婚前个人财产于结婚后出售所得再次购置房屋的权属认定

　　（一）一方在婚姻存续期间出售其婚前个人财产（已由其一方付清房款），并将出售所得付清新购买的房屋的全部房款，产权登记其个人名下的，应认定为个人财产
　　如2005年4月王先生以个人财产80万元在A区购买一房产，2008年6月与叶女士登记结婚，2009年10月将该处房产以120万元出售，而后用售房款100万元在B区购买房产一套，房产登记在王先生名下，2013年4月叶女土提出离婚并要求分割该房产。
　　首先，婚前个人房产自然增值部分及出售所得房款属于一方个人财产。最高法院婚姻法司法解释三规定，夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。而房产本身基于市场价格的浮动产生的增值，应界定为自然增值，因而婚前个人房产增值部分应认定为个人财产。
　　其次，在婚姻持续期间用个人财产再购买房产的，并付清房款的，该房屋为一方个人财产形式的转化，不会因为是婚后购买，就自然变为婚后共有。
　　因此，在夫妻双方对财产没有特别约定的情况下，该房屋应认定为王先生的个人财产，离婚时，该叶女土无权要求分割该房屋。
　　（二）一方在婚姻存续期间出售其婚前个人财产（已由其一方付清房款），并将出售所得支付首期款，余款由双方共同还贷的，产权登记在支付首期款一方名下的，应认定为夫妻共同财产
　　如上例中，王先生于2009年10月将该处房产以120万元出售，而后在B区购买价值300万房产一套，并以售房款120万支付首期款，余款180万由夫妻双方共同还贷。即2013年4月叶女土提出离婚时能否要求分割该房产？
　　首先，王先生将其婚前个人所有的房屋出售所得的120万元属于其个人财产。其次，双方是在婚姻存续期间签订买卖合同的，而且双方用夫妻共同财产偿还贷款，即使产权登记在一方名下，仍宜认定为夫妻共同财产。因此，离婚时该房产应认定为夫妻共同财产。但由于首付款系一方的个人财产，应在财产分割时给予考量，将首付款部分返还支付一方后再进行分割。
　　对于一般家庭来讲，房屋往往是一项极为重要的财产，离婚时，夫妻双方往往会对房屋的权属问题发生纠纷，对婚前购买房屋的权属认定更是财产分割的难点。笔者认为，对婚前购买并登记在一方名下的房屋的权属认定，应综合购买房屋时是个人还是双方的意思表示、是一方婚前个人财产出资还是双方共同出资的行为等因素来认定是婚前的人个财产还是婚后的夫妻共同财产。