婚前按揭房的产权归属及分割探析

吴晓倩（1985-），女，江西永丰人，法学硕士，甘肃政法学院，研究方向：民商法。 
　　随着房价的持续走高，以按揭方式购买房屋成为绝大部分公众购房的首选方式，由此引起离婚时按揭房的产权归属和分割争议纠纷也数量庞大，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》（下文简称《婚姻法司法解释（三）》）的出台，并未使问题得到根本解决。由于该司法解释第十条的规定存在模糊之处，理论与实务界关于婚前按揭房的所有权归属及具体的分割方案各具其词。本人主张婚前按揭房的分割必须秉持照顾子女及女方权益的原则，产权归属以夫妻共有为原则，个人所有为例外。 
　　一、我国家庭财产制以共同财产制为基础，个人财产制为例外 
　　根据《婚姻法》的规定可知，我国现行的基础家庭财产制是夫妻共同财产制，即夫妻双方对其财产没有约定或约定不明确的，除法律明确规定为夫妻一方所有的财产外，凡是在婚姻关系存续期间所得的财产，原则上归夫妻共同所有。根据我国《婚姻法司法解释（三）》第十条的规定，夫妻双方可以协议处理一方婚前按揭，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的按揭房产的归属及分割，当协议不成时，人民法院可以判决该不动产归按揭一方。随着房产价格的不断攀升，按揭购房已经成为当今社会的首要购房模式，而且按揭房产在夫妻财产中也占有相当比例，如此规定相当于确立了个人财产制成为基础家庭财产制，而夫妻共同财产制成为例外，颠覆了我国《婚姻法》的基本精神。从法律效力层级分析，司法解释的效力应当低于法律，那么其规定就不得与法律相抵触。此外，我国尚不具备推崇夫妻个人财产制为主流财产制的社会基础和条件，短期内不能以突变的形式提高个人财产的比重，否则将破坏几千年来鼓励夫妻同居共财的家庭伦理属性。因此，应当严格限制《婚姻法司法解释（三）》第十条的适用，确保共同财产制在家庭财产制中的基础地位。 
　　二、婚前按揭房原则上归夫妻共同所有，以一方个人所有为例外 
　　结合《婚姻法司法解释（三）》第十条关于婚前按揭房的分配规定，在排除夫妻双方就房产分割达成协议的情况下，影响婚前按揭房所有权归属确定的因素主要为首付款的支付和产权登记情况两点。明确上述问题后，可将婚前按揭房分为两种类型： 
　　（一）首付款出资人与产权登记人一致的情形 
　　此种情形下主要有两种类型：一是一方婚前支付首付款并登记在该方名下；二是双方共同支付首付款并登记在双方名下。根据《婚姻法司法解释（三）》第十条的规定，适用第十条的构成要件是1、一方婚前签订不动产合同，2、以签订方财产支付首付款并在银行贷款，3、婚后以夫妻共同财产清偿贷款，4、不动产登记于首付款支付方名下。第一种类型显然符合《婚姻法司法解释（三）》第十条的适用范围，除夫妻双方达成协议外，一般可以认定为归产权登记人个人所有。至于第二种双方共同支付首付款并登记在双方名下的情形，无论婚前或婚后取得产权证，双方都系共同出资、共同还贷，又登记在双方名下，当然属于夫妻共同财产。 
　　（二）首付款出资人与产权登记人不一致的情形 
　　现实生活中，经常有人为了规避国家限购政策或者隐瞒实际财产、享受优惠政策等原因，出现实际出资人与产权登记人不一致，离婚时双方又未能就该婚前按揭房的产权归属达成一致的情形，主要类型有：一是一方婚前支付首付款，产权登记在另一方名下；二是一方婚前支付首付款，产权登记在双方名下；三是双方共同支付首付款，但登记在一方名下。针对第一种、第三种实际出资人未被登记为房屋产权人的情形，如果严格按照《物权法》第十六条的规定对该婚前按揭房进行权属认定，将其认定为一方所有，将违背实质公平。而《婚姻法司法解释（三）》第十条也明确将此类型排除在适用范围之外。本人认为，应当将第一种、第三种情形的婚前按揭房认定为夫妻共同财产。第二种情形一方婚前签订房屋买卖合同并支付首付款，产权登记时增加另一方为产权人或者变更登记在双方名下，根据当事人意思自治的民事立法基调，可以推定为首付款支付方自愿将个人财产变更为夫妻共同财产，另一方也表示接受，双方达成意思一致，因此，此类婚前按揭房也应认定为夫妻共同财产。 
　　综上，“最大限度地分享对方创造的物质精神财富，不计较个人得失往往是婚姻契约的基本原则”①，我国《婚姻法》确定共同财产制作为基础家庭财产制，遵循了这一基本原则，应当严格限制《婚姻法司法解释（三）》第十条的适用范围。婚前按揭房产原则上应当属于夫妻共同财产，只有在符合第十条规定的构成要件时也仅是“可以”认定为首付款支付方个人财产。 
　　三、以照顾子女和女方权益的原则为指导分割婚前按揭房产 
　　双方共同支付首付款并登记在双方名下以及首付款出资人与产权登记人不一致的婚前按揭房原则上都属于夫妻共同财产，应当按照《婚姻法》的相关规定进行分割。 
　　《婚姻法司法解释（三）》第十条确定的一方婚前签订不动产合同，以其个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后以夫妻共同财产还贷，房屋登记于首付款支付方名下的婚前按揭房的产权归属，采用了“协议”+“可以”的处理方式，赋予了法院在审理具体案件时一定的自由裁量权，意味着此类婚前按揭房也可以被认定为夫妻共同财产。立法采取这种模糊字眼，就是考虑到婚姻关系不同于其他民事关系比如合伙关系，在考虑财产因素时，更应当关注婚姻家庭生活中的感情和伦理因素。因此，在决定此类婚前按揭房权利归属时，需要法院衡平夫妻双方的利益，充分考虑下列因素：一是照顾子女和女方权益，在决定婚前按揭房由谁居住时（一般房屋分给谁谁就有权居住），应当考虑双方的实际需要，一般而言，女性在婚姻家庭生活中处于弱势地位，特别是需要照料老人、抚养未成年子女的女方，在分割时应当具有优先权。“男主外，女主内”的思想影响下，女性更多的是在家操持家务，应当承认女性以家务劳动的方式对婚前按揭房产的取得作出贡献，并且赋予其与男性外出赚钱一样的社会价值，以保障女方权益。二是婚后共同还贷的时间长短及数额大小，如果夫妻双方共同生活八年以上或婚后所还贷款占房屋购买价的一半以上，那么就可以认定此类婚前按揭房为夫妻共同财产。法院充分考虑这些因素后，婚前按揭房有可能被认定为夫妻共有，此时对此财产的分割就是对共同财产的分割，不存在补偿问题。

　此类婚前按揭房被认定为夫妻一方个人财产时，产权所有人需要对另一方进行补偿，补偿的范围包括婚后共同还贷的款项及相对应的财产增值部分。在确定补偿具体方案前，需要明确以下问题： 
　　第一，“财产增值部分”包括自然增值吗？ 
　　《婚姻法司法解释（三）》第五条规定：“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。”换言之，即一方个人财产在婚后产生的孳息和自然增值属于一方个人财产，那么第十条规定下的婚前按揭房一旦认定为首付款支付方个人财产，那么其“财产增值部分”应当不包括自然增值。何谓“自然增值”？是指该增值的发生是因通货膨胀或市场行情的变化所致，与夫妻双方的协作劳动、努力或管理等并无关联，比如夫妻一方个人婚前所有的房屋。②与此相对的是“人为增值”。判断“财产增值部分”的大小关键是看对婚后共同还贷行为的定性。有观点认为，此类婚前按揭房增值完全是因市场原因导致，不需要另一方作出贡献，至于其参与还贷的行为应当定性为无偿的债务承担。本人认为这是一种很武断的结论，既缺乏法律依据，也显失公平。共同还贷行为体现的是夫妻协力共同管理婚前按揭房，凝聚了另一方对该房产的贡献。试想如果没有婚后另一方参与还贷，就不能确保房屋的持续所有及增值，所以共同还贷行为决定了此类婚前按揭房的婚后增值都属于人为增值，不存在自然增值，产权登记人应当就婚后所有增值部分给予另一方补偿。 
　　第二，婚前按揭房的贬值风险是否应当由夫妻双方共同承担？ 
　　《婚姻法司法解释（三）》第十条没有规定关于房屋贬值时如何处理，但根据市场规律，房屋有增值必然有贬值，贬值时如何协调夫妻双方的权益也需要明确。增值时，房屋产权人在获得房屋所有权的前提下仅“补偿”另一方，作为另一方参与还贷的回报，既然利益已经不共存，那么风险就不应当共担；此外，婚前按揭房购买时仅是产权登记人单方的意思决定，另一方只是被动的参与还贷，缺失购买房屋的决策自由，那么产权人因自身决策行为而完全承担房屋贬值的风险当然合情合理。因此，此类婚前按揭房的贬值风险完全由产权人承担，贬值时应将共同还贷的一半偿还给另一方。 
　　由于《婚姻法司法解释（三）》第十条对此类婚前按揭房增值部分如何分割、补偿数额如何确定没有明确规定，导致实务中法院操作十分混乱，比较常见的计算方式有共同还贷比例法③、整体计算法④、本金利息分别计算法⑤，其中本人比较赞同贺剑博士一文中提出的一种计算方式。⑥借鉴瑞士法关于婚前按揭房的增值分配方案，主张将付息行为和还本行为相区分，婚后夫妻共同还本付息行为的贡献针对的是整个抵押债务，“维护了抵押债务在婚姻存续期间的存在”，因此计算婚后共同还贷增值额的基础不是实际共同还贷额占购买成本的比例，而是总贷款额占购买成本的比例；利息是按揭贷款的使用对价，不计入房屋总价、房屋升值等数据，具体补偿数额计算方式为： 
　　抵押债务的贡献比例=贷款额/不动产原购买价格 
　　婚后房屋增值额=不动产现价值-不动产购买价格 
　　婚后共同还贷增值额=抵押债务的贡献比例*婚后房屋增值额 
　　非产权人所得补偿款=（婚后共同还贷增值额+已还贷本金）/2 
　　这种计算结果既保护了个人婚前财产的权益，同时也符合《婚姻法》第十九条第一款规定的照顾子女和女方权益的原则，最大限度地保障了配偶另一方的权益。 
　　 
　　①季长龙.婚前按揭房产分别所有制的法理反思——以最高人民法院<婚姻法>解释（三）第10条为对象.浙江工商大学学报，2015（02）. 
　　②杜万华，程新文，吴晓芳.关于适用婚姻法若干问题的解释（三）的理解与适用.人民司法，2011（17）. 
　　③张宝华，王林林.婚前个人贷款婚后共同还贷房屋的分割.人民法院报，2012-4-12. 
　　④奚晓明.最高人民法院婚姻法司法解释（三）理解与适用.人民法院报，2011（168）. 
　　⑤天津市第二中级人民法院<天津市第二中级人民法院关于婚内共同还贷及增值的计算方式征求意见稿（2011）>.