简论我国保障性住房融资问题研究

　　论文摘要 大多数国家在建设保障性住房的过程中，都会遇到的一个现实问题就是融资问题。近年，我国大力开发保障性住房，然而我国现有的融资模式以及融资渠道较单一，需要尽快建立和完善保障性住房的融资体系。本文力求探究我国保障性住房融资方面存在的问题，参考其他国家的成熟经验，结合本国国情，提出完善保障性住房融资模式的相关建议。

　　论文关键词 保障性住房 融资 模式

　　一、保障性住房的概念

　　关于保障性住房的概念虽没有统一的概念，但从各省市的相关政策中的定义来看，本质上异曲同工。例如：《北京市保障性住房管理办法》中规定：保障性住房是政府对户型面积、供应对象和租金水平进行限定，出租或出售给中低收入的家庭等群体。 《甘肃省经济适用住房管理实施办法》中规定：经济适用住房是政府限定了套型面积以及销售价格，为城市中低收入的家庭供应，具有保障性质的住房。笔者认为：保障性住房是根据国家政策和法律法规的规定，由政府进行规划建设，限定住房的建设及租金标准或销售价格，供中低收入人群使用，起社会保障性作用。
　　二、我国保障性住房的发展现状
　　2011年我国保障性住房基本建成400余万套，新开工建设1000余万套。 2012年的全国住房城乡建设工作会议指出，保障房计划在2013年建成460万套，从一定程度上解决了部分中低收入家庭的住房问题。 目前，随着保障性住房建设力度的加大，资金需求也随之增加，使政府财政压力增大，造成了保障性住房的资金困难问题。因此，我国现需拓宽其融资渠道，采用多种融资模式，完善相关立法来构建保障性住房融资体系。

　　三、我国保障性住房的融资模式现状

　　（一）以财政拨款为主的融资
　　由于保障性住房的利润收益远远低于商业性住房，这使得社会资金注入不足，因此其资金主要来源于中央及地方政府财政拨款。这一模式的财政拨付资金主要来源于土地出让金净收益、住房公积金增值收益及贷款、出租保障性住房及设施回收的资金。
　　（二）依靠投融资平台融资
　　投融资平台是能规范保障性住房的运营及管理，是企业化运营的专业服务机构。现今许多城市利用该模式建立保障性住房融资平台。如：山东省青岛市已经成立了公共住房建设投资中心，对保障性住房的部分分散资金加以整合。这种融资模式是将政府信用以及企业化运作结合起来，并发挥市场机制的作用吸引机构参与保障性住房建设。
　　（三）政府专门机构融资
　　该融资模式是由政府专门机构来负责保障性住房的资金来源，因此在一定程度上缓解了政府的财政压力。其以市场化融资为主，政府财政拨款为辅，同时再利用相关优惠政策，吸收社会及企业资金。依靠政府信用支撑，吸收银行和金融机构的资金。

　　四、我国保障性住房融资模式存在的问题

　　（一）融资渠道单一，社会资金缺乏动力
　　目前，在我国现有的保障性住房建设过程中，资金主要来源于银行贷款。单一的融资模式还面临着可能存在的政策风险，尤其是利率风险以及经济风险。这也会增添保障性住房建设资金的不稳定性。其次，由于保障性住房投资周期较长，收益很低，使得社会机构的参与积极性不高。
　　（二）缺乏专业的融资机构
　　我国现有的融资模式，其融资的专业水平比较低。所以如不及时建立更多的专业融资机构，就不能有效的筹集资金。融资问题单靠政府负责，必然会造成高融资成本，低融资效率等问题。
　　（三）抵押担保机制不健全
　　现今许多发达国家已经应用的融资模式，如PPP模式、REITs模式，这些模式在我国才刚刚起步。而我国保障性住房融资方面的相关法律法规还不完善，同时，我国社会保障基金以及公积金贷款都还没有完善的担保机制，而这又与居民的切身利益息息相关，这就提高了贷款方的风险。
　　（四）法律法规还不完善
　　目前，我国保障性住房建设处在探索阶段，起步较晚，因此缺少相关经验。中央以及地方出台的管理办法和暂行规定没有对保障性住房的融资做出明确规定。但是从发达国家的成功经验可以看出，其运作离不开健全的法律法规及相关政策的支持。笔者认为，我们亟需结合我国国情，完善相关法律法规制度，建立健全的融资体制，为保障性住房的建设提供理论支持。

　　五、国外保障性住房融资模式的借鉴

　　（一）市场主导模式——以美国为代表
　　一是由市场作为参与主体。这种模式是以金融机构为核心，由政府提供信用支持，其资金主要来源于社会投资主体（房地产开发商和各种社会投资者）和金融机构（联邦国民抵押协会和联邦住房抵押公司、抵押贷款银行以及商业银行等）。政府提供信用支持，主要由联邦住房管理局和退伍军人管理局等担保机构构成。
　　二是有完善的住房法律体系。现今许多发达国家及地区开始陆续颁布与保障性住房相关的法律法规，在健全的法律支持保障体系下，开始采取市场机制来解决资金问题，并取得了明显的效果。美国先后颁布了《国家住房法》、《住房和社区发展法》、《无家可归资助法》等。 为保障性住房的建设提供了有效的立法保障。
　　三是成功的市场化运作。美国拥有世界上最复杂的住房金融管理制度，其金融保障体系及抵押贷款保险为政府提供多元化的融资渠道。
　　（二）政府主导模式——以新加坡为代表
　　该模式将公积金储蓄作为核心，新加坡政府将部分公积金以贷款的形式拨给建屋发展局来支持保障性住房的建设。其居民可以用公积金存款购买或租赁建屋发展局的组屋，成功的解决了低收入家庭的住房问题。新加坡的住房体系由建屋发展局和中央公积金局构成，房屋的建设管理由建屋发展局负责，中央公积金局负责收集管理公积金，然后将归集的公积金划给中央投资局，该资金再以贷款的形式划给建屋发展局，用于组屋建设和运营。当然，这还需要完善的法律法规作为保障性住房融资的法律支持。
　　（三）政府和金融机构共同主导模式——以日本为代表
　　日本的住房保障体系包括：建设省住宅局和住宅金融公库等。负责向中低收入家庭提供保障性住房低息贷款。央行领导民间金融机构及政策性金融机构构成其金融体系。通过吸收社会资金来建设保障性住房。日本的住宅都市整备公团及地方住宅供给公社将建设、购买或租用民间团体建设的住宅，再将其出售或出租给中低收入家庭，住宅金融公库和民间金融机构为住房建设和购买住房发放低息贷款。同时，日本不仅有强大的金融支持及用于中低收入家庭租房的财政补贴，还拥有健全的法律体系做保障。

　　六、完善我国保障性住房融资模式的建议

　　保障性住房兼具福利性及公益性，因此需要政府参与其中。并制定相关的优惠政策吸引社会机构参与保障性住房建设。同时，完善相关投融资机制以保证其可持续的发展。笔者认为可以从以下几个方面着手：
　　（一）完善相关的法律法规
　　一是通过完善相关法律法规，明确规定各参与主体应有的权利和义务，让他们分工合作、各司其职。并对私人机构、外资企业等其他参与主体进行适度的监督管理。
　　二是制定相关优惠政策，吸引和鼓励私营企业和商业性金融机构参与到保障性住房的建设中。
　　三是政府应对保障性住房的融资模式以及适用的范围等做出科学系统的规定，为保障性住房的建设提供法律法规支持。
　　（二）完善住房金融体系
　　投融资机制是保障性住房政策的核心，结合科学的融资模式才能提供充足资金投入建设。面对资金需求较大的保障性住房建设项目，当前应扩大金融机构的资金支持力度。如设立专门的政策性住房金融机构能够保证资金的注入；国家应鼓励商业银行开展保障性住房信贷业务，同时进行适度的金融创新，通过创新使住房信贷产品的多元化。有效解决我国保障性住房建设中的资金难题。
　　（三）加强投入资金的管理
　　一是需加强中央及地方财政预算资金的管理，保证投入的资金能够按期投入建设。
　　二是根据当地建筑开发的实际情况，针对建筑开发成本作出合理的估算。
　　三是国家应适当提高中央和省级配套财政资金的补贴比例，加大资金的争取力度。发挥政府主体优势，制定优惠政策吸引私营企业的参与。