中国市场监管研究杂志社

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中国市场杂志是04年北大中文核心期刊。由国家十六部委（由原国家计委、原国家经贸委、国务院体改办、国家科技部、人事部、劳动和社会保障部、建设部、原对外贸易经济合作部、中国人民银行、国家统计局、国家质量技术监督局、国家工商总局、国务院发展研究中心）等联合创办的大型财经、商业贸易和市场资讯类杂志，现属国务院国有资产监督管理委员会主管。

民宿的经营分析及税务风险探讨

目录

民宿的经营分析及税务风险探讨

引言

随着90后00后成为消费群体的主体，他们的出游消费伴随着自己的特色：不求很贵，但要有个性，不仅要有特色，还要有实惠的住宿特征，催生了大批的富于地方特色的民宿民居产业的兴起。

而民宿中有超出酒店的自身属性的个性居住特点，也包含与地方旅游经济相结合的景观文化要素，所以，民宿形成了自己的特色独立的经营模式。并且，民宿的经营形式既有个体加盟，也有统一收租统一出租的形式，不一而论。

本篇主要探讨民宿中的其中一个细分市场：即在收集散户形式的毛坯房为原型，然后经个性的装修风格的打造，形成整体牲的独特品牌的民宿形式投放市场。

下面对该模式进行一系列的经营可能性分析及税务风险方面的探讨，为决策者提供依据。

一、 经营模式

     （一）毛坯房的装修要约

在景区及附近区域，通过调研和市场营销的方式征集一批毛坯商住房。然后与业主协商，以5万元价格做全包装修，包括室内家俱与家电的添加，（装修材料为品牌），三个月后按月支付给业主房租，由我方负责民宿的营销。

    （二）我方根据民宿的再出租，实现营销收入，减除对应的成本费用及房东的租金后形成自己的利润。

二、 经营模式的会计报表上的体现

    （一）代收代支的装修费用：代收装修费完全用于装修，本身不产生利润，不计算营业收入即：

    代收装修款 5 0000-50000（装修费用）=0元利润

   （二）[endif]主营收支与快捷酒店对比如下：

三、 经营分析的底层逻辑

    （一） 体现民宿的特色，在价格上占优。

        民宿在住宿体验上可能没一般的酒店那么专业，所在在价格上是不能高于一般意义上的快捷酒店的。这也是民宿称为民宿的一个底层逻辑。是价格优势造就了民宿与酒店的分争市场的前提条件。虽说民宿在空间上可能比酒店要大一点，但对于消费群体上来说，只是一份额外的福利，因为他们并不在于地方有多在，够用即可。

    （二）体现自己的风格，不要像酒店那条千篇一律

    这也是民宿的一个特色，即来自各个层面的房子，本身就是各有特色的，通过装修的不同变化都能感受到不一样的“家”的感觉。

    （三） 从日租推向长短租

    1、民宿另一个不同于酒店的优势就是长短租，酒店可能不会因为房客住得时间长就给出多少优惠；但民宿在自己的经营上有着灵活性：在保证原房东房租的情况下，可能适当在租期长的方向上给予更高的价格优惠。

    2、即日租等于酒店，租期越长，价格越低。

    3、在酒店住宿与普通民房月租之间做好平衡。

    （四）利润来自转租利差

    通过统一收购民宿房源，统一装修，统一发布。改变了那种个体房东单枪作战，难抗风险，体验不佳的劣势。，集中平台的优势，规模化经营，以薄利营销，既保证房源的利益，化解个体出租难的窘境，又能开源增收，开成品牌效应。

三、 转租民宿经营的风险分析

    （一） 原房东的信任成本

    如何让目标房东向一个不认识的民宿平台缴纳装修金，虽然装修价格要比同等装修水平实惠。

    除了必要前期营销广告外，还可以采取以下几种方法：

    1、可以同意分期付款——在材料入住房屋后，让房东见到实物，再拨付款；

    2、像购房款先打入资金监管平台一样，可以先行将装修款打到双方信任的第三方，如美团，飞猪等平台上，由平台根据进度付款。

   （二）[endif] 主营创收能力

    当房源达到一定规模的时候，如何不能及时出租，形成出租收入，而给付原房东的房租收入就会面临资金压力。

    所以应该：

    1、加大营销力度，尽快房租收入变现；

    2、与原房东签订谅解备忘录，比如疫情期间可以延缓支付租金。

   （三） 部分成本会高于酒店

    比如，民宿是分散于各个城市区域的，虽然可居住范围更广泛，但也不像酒店那样集中化，比如消毒和洗涤就要派专车，运输成本加大。

或是就近选择干洗店，这也会增大初期的调研成本。

 （四）  民宿条件还欠缺

    民宿作为新兴产业，在政策有不够完善的地方，在民风观念上还有不够认可的地方。

    1、比如，疫情期间，部分小区严禁外来人员出入，事实就会造成部分民宿无法正常营业。

    2、而且作为营业性质的场所，在居民区的政策许可，还需要进一步关注，民宿的安全性也要作为风险指标进一步作为规避措施，比如提前申请治安备案等。

    3、基于民宿的各类安全、责任风险，应办理相应的商业保险，以分散、对冲经营压力。

    五） 民宿的信用风险：

    根据以往民宿消费的投诉案例，会出现卫生、安全、消防等重大投诉事故；比如房源描述不符，退房不退钱，甚至严重的还有发生私自设置摄像头侵犯游客隐私等造成社会恶劣行为。所以，作为平台统一规范，统一经营能有效避免这种个别民宿宿主所作出的短期故意行为。提高平台的信誉，赢得平台的口碑。是初期积累信用分值的重要因素。

四 、 民宿的税务风险探讨

  （一） 增值税应正规化。

    1、对于酒店服务业国家在增值税方面是给予相当优惠政策的，特别是疫情影响后，国家推出一系列刺激服务产业的经济带动措施，所以，增值税税负是很低的，除了享受增值税在季销售额30万元以内免片增值税外，还有增值税征缴时，再减免部分教育附加税的征收。这些政策作为初创民宿平台都符合享受条件。所以在初期运营阶段，对增值税的征缴费用支出可不需要过多担心。

    2与增值税同步产生的经营出租收入，则应开具正规增值税发票，对国家和房客负责。没必要给外界留下不正规的印象。

  （二） 所得税的税负影响

同增值税一样，所得税国家也给予一定比例的减免，在成立公司初期时，开办费分担较大，一般不存在所得税缴纳问题，但如果后期经营状态良好，利润上升空间大，则考虑将所得税的查账征收方式改为核定征收方式，能减轻所得税的税收负担。

  （三）关于房产的房产税和土地税的风险应对

    民宿的房产税原则上应由所有权人来缴纳，所以，民宿平台在要向房东支付租金时，就要事先在合同上注明，关于房产税由房东缴纳。

物业费也应在合同中写明负担情况。

四、 结语

    我们对任何一个新兴产业都抱有很大的期待，像早期的网约车，后期的快递与外卖，不仅个人投入了极大的热情，社会抱有很大的宽容和期待，国家也适用地给予应用的宽松环境和政策支持，所有，我们有理由认为，新兴的民宿产业将迎来它的辉煌时刻，它的应运而生会极大地提高新的生态旅游的体验，也为商务旅程提供极佳的备用选项。所以，我们期间民宿产业的更快更好地发展。

参考文献

[1] 耿卫华 艾苏波. 疫情防控背景下线上短租行业监管中存在的问题及对策. 中国市场监管研究 2020年06期

[2] 卞珅  共享经济下民宿业平台企业盈利模式构建、实现和发展——以小猪短租为例    《山东青年政治学院学报》,2020年.04期

致谢

市监总局回应知网涉嫌垄断问题，此事后续会如何发展？

国家市场监督管理总局4月25日在回应新闻记者在网上留言板留言时表明：已关注到各层面体现的知网涉嫌垄断性问题，已经依规进行有关工作中。

中南财经政法大学九旬离休专家教授赵德馨控告中国知网（经营方为《中国学术期刊（光盘版）》电子杂志社有限公司）消费者维权一事，上年12月经长江日报不断报导以后，引起各界人士普遍关心，许多网民及专家教授觉得知网很有可能涉嫌行业垄断。

知网是不是涉嫌行业垄断？4个月来，市场监管总局已相继3次回应长江日报记者网上留言板留言。上年12月23日，市场监管总局在回应新闻记者留言板留言时表明：有关经营人的情形是不是违背《反垄断法》，必须反垄断稽查组织科学研究、剖析实际直接证据并根据对应的程序流程做出判断。

2022年3月9日，市场监管总局在回应新闻记者留言板留言时表明：在我国《反垄断法》严禁具备市场控制影响力的经营人执行乱用市场控制影响力个人行为。对知网是不是涉嫌行业垄断，市场监管总局称，“已经核查科学研究”。

前不久，中国科学院因一定购买费停止使用知网一事再度引起社会各界对知网是不是涉嫌垄断性问题的探讨。浙江理工大学法政学校聘用副教授职称郭兵递交的有关“中国知网乱用市场控制影响力”的诉讼原材料，已于3月21日被杭州市中级人民法院宣布审理。

武汉大学竞争法与竞争政策研究中心负责人、武汉大学法学院专家教授孙晋以前接纳长江日报记者采访中详细介绍，寻找《反垄断法》的维护具体有稽查和司法部门二种方式。他说道：“第一，可以向市场监督单位即反垄断法执法部门体现有关状况，规定反垄断行政机关来对知网的涉嫌垄断性个人行为进行调研。假如觉得自身的合法权利遭受这类涉嫌垄断性方式的不法损害，权利人还可以到法院起诉，但从当前在我国反垄断的司法部门实践活动看来，对上诉人很不好，主要是质证门坎太高，调查取证太艰难。”

上海交通大学长聘教授、国务院反垄断委员会专家咨询组组员王先林曾在接收访谈时表明，核查确定知网有很大的违反规定行为才会宣布立案侦查，立案后的稽查全过程包含定义知网的有关销售市场、评定销售市场控制影响力、明确能否组成乱用这3大流程，时间一般会非常长。

四川市场监管杂志属于哪个级别

由国家市场监督管理总局主管，中国市场监督管理学会主办的经济类优秀期刊。在选择刊物之前，需要确定刊物的级别，毕竟要和自己的条件相匹配，避免因不符合期刊的要求直接被拒。期刊是一般是期刊中学术水平比较高的刊物，是进行刊物评价的指标。作者如果要查询刊物级别，可以通过杂志的官网还有万方、知网这些权威网站查询，这样搜出来的结果也比较准确。