投资性房地产核算案例分析

　　新《企业会计准则》附录规定，“投资性房地产”科目用来核算企业采用成本模式（或公允价值模式）计量的投资性房地产的成本，该科目可按投资性房地产类别和项目进行明细核算。但是，一些房地产开发企业对以经营租赁方式出租的房屋不通过“投资性房地产”科目核算，仍挂在“开发产品”科目，有的甚至“有物无账”。

　　案例

　　某税务检查组对一家多年从事房地产开发的K公司进行了检查。当检查到商品房销售情况时，检查员小王很自然地询问公司有多少空余商品房没有销售，并请K公司销售部提供未实现销售房屋的台账。从台账可以看出，K公司近3年开发的项目几乎每期都有未实现销售的房屋，但从这些未销售房屋的种类和分布上，小王发现了一些疑点。于是，小王提出将销售台账与未销售房屋的钥匙进行核对。K公司很不情愿地拿出了钥匙，并解释因有部分房屋的钥匙在销售人员手中，需要给客户开门看房，所以钥匙不全。对此，小王并未提出不同意见，而是请K公司将有钥匙和没有钥匙的房屋分别统计。待K公司统计完毕后，小王重点抽查了没有钥匙的房屋。抽查的结果正如小王所料，所谓没有钥匙的房屋，实际上是K公司用于对外经营租赁的，但K公司辩解是销售人员私下将房屋用于出租。随后，小王走访了一些前期开发项目的店面房和配套房，不仅获取了由K公司投资人另外投资成立的物业公司开具的收取房租的收款收据，而且了解到由K公司销售部负责人个人（K公司投资人的弟弟）收取房租没有开具发票的情况。对此，K公司称这些房屋都已由其个人购买，由其本人收取房租。情况果真如此？经验丰富的小王请K公司和当事人分别拿出销售和购买房屋的发票，K公司和当事人均无言以对。在事实面前，K公司只好说出了事实。

　　原来，K公司将其开发的一些底层、配套设施（有不少是违章建筑）及少数未销售的房屋用于经营租赁收取租金，将一小部分租金计入K公司账户，大部分租金收入则留在了物业公司。但在物业公司账面上反映的也仅是少部分，大部分直接计入了小金库。这部分计入小金库的收入主要是对外出租违章建筑收取的，K公司早已将这部分违章建筑的成本随相关开发项目的销售成本一并结转完毕，使得这部分违章建筑因没有账面成本而游离于账外。K公司遂以销售部经理个人的名义对外出租，并将租金计入小金库，用于发放公司领导层奖金、员工福利以及公司无法获取发票的业务活动开支，从而偷逃了营业税、房产税、企业所得税、个人所得税等相关税款。

　　分析

　　根据新《企业会计准则》的规定，企业用于经营性租赁的房屋，应该通过“投资性房地产”科目进行核算。但在日常会计核算中，一些企业发生对外经营性租赁房屋业务后，不仅没将房屋转入“投资性房地产”科目进行核算，还将用于经营租赁房屋的成本随已实现销售房屋的成本一并结转，使得这些出租房没有成本游离于账外，加大了检查出租房的难度。上述案例就属于此类情形。

　　另外，被检查单位很可能为了回避问题而采取麻痹检查人员的手段。如上述案例中，K公司称“有部分房屋的钥匙在公司销售人员手中”、“销售人员私下将房屋用于出租”、“这些房屋已由其个人购买”等，都是为了迷惑检查人员。所以，检查人员不仅不能被此类辩解误导，而且要从中悟出其背后所要隐瞒的问题，因为这些辩解往往暴露了问题所在。

　　实际上，检查房地产开发公司的纳税问题并不复杂，检查人员应抓住以下四个关键环节：

　　一是检查所有开发项目的立项批准文件，核对所批准开发项目的建筑面积和实际销售的总面积是否相当，可供销售和实际销售房屋的套数（或间数）是否一致（已全部销售的情况下）。

　　二是核对预收房款是否及时计缴了相关税款。核对预售房合同，看是否有用购房意向书代替预售房合同的情况，有没有很多购房户的预收账款同时从同一账户转入。

　　三是核对房屋销售台账，将其与销售合同及账面反映的实际销售数量、面积进行核对。核对未销售房屋的钥匙并进行必要的抽查，将出租房屋台账、出租合同与账面已收租金进行核对，并进行必要的抽查（向承租方核对房租发票及实付租金）。如果开发商提供不出钥匙，说明房屋很可能用于出租。

　　四是检查开发项目的配套设施、店面房（特别是违章建筑）的成本核算情况。许多情况下，房地产开发公司很可能不将配套设施、店面房（特别是违章建筑）单独列账，其成本往往随已销售房屋的成本一并结转，从而造成这部分房屋低成本甚至无成本而游离于账外。检查账外房屋时，可以从检查开发公司开发了哪些项目，项目紧邻或附近有无配套设施、店面房或违章建筑，这些建筑物的所有权归属，其成本如何核算，是否按合法程序销售或出租等方面入手。