创新抵押物评估新观念
本文从银行设立抵押的目的着手，探讨了抵押评估中应该采用的价值类型，提出了评估实用的方法，以期对抵押资产正确评估，为银行科学进行信贷决策提供依据，进而防范金融风险。
近年来，贷款抵押作为抵御贷款风险的重要手段被广泛使用，相应地，抵押物评估也日益成为资产评估的一项重要业务内容。但是，与之不相适应的是目前我国对抵押资产评估理论与方法的研究还非常落后，迄今为止还没有形成基本的评估理论体系。理论的模糊不清直接导致了评估方法的局限性，这种状况严重影响了资产评估的质量。因此，充分借鉴国际上已有成果，对银行贷款抵押资产评估在理论与方法上做出创新，不仅具有巨大的探索空间，而且具有十分重要的理论与现实意义。
一、 银行设置贷款抵押权的目的是保证银行贷款安全
作为商业银行，安全问题是发放贷款时需要首先考虑的因素。为了控制违约风险，银行普遍采用抵押的方式来保证债权的安全。抵押是指抵押人以自己或第三人的财产，通过不转移占有的方式向抵押权人提供履约担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处置抵押财产并优先受偿。根据《担保法》的规定，抵押的本质就是对债权的保证，它表现出一个显著属性，即保证抵押债权的安全。因此，抵押资产的评估以及抵押资产评估理论的创建都必须统一在“保证银行贷款安全”这一目的之下。否则，抵押评估的实践就失去了方向，抵押资产评估理论的创建也就是盲目的。
二、为了保证银行贷款的安全，评估采用的价值类型应该是“抵押贷款价值”，而不是抵押物的“市场价值”或“清偿价值”
巴塞尔委员会在《有效银行监管的核心原则》中给出了银行监管的最低要求。国际货币基金组织对《核心原则》进行了评估，指出了以贷款为目的的资产评估是主要的薄弱环节。为此巴塞尔委员会成立了由美、德、日等国专家组成的特别工作小组来研究有关抵押贷款价值评估的问题。德国率先提出了“抵押贷款价值”的概念，即“考虑到资产的长期存续性、正常的和当地的市场条件、资产当前的用途和可选择适宜用途等因素，经过对资产的未来可出售性进行的谨慎评估得出的资产的评估价值”。到目前为止，“抵押贷款价值”已在欧洲得到广泛应用，并完全纳入《欧洲评估准则》。而在我国“抵押贷款价值”还没有得到评估界的普遍认可，对贷款抵押物评估价值类型还停留在“市场价值”或“清算价值”层面上，本人认为这两种价值类型对于贷款抵押这一特殊行为尚有许多不妥之处。
首先，市场价值是评估基准日抵押资产在满足公开市场和资产有效使用假设的前提下，相对于整体市场而言的合理或公允价值。抵押贷款价值与市场价值相比具有三个显著特征：
1.安全性。抵押贷款价值以安全性为首要目标，这一特性是针对风险而言的。这一点对银行防范金融风险具有极其重要的意义。而市场价值并没有体现贷款的安全性，这显然与设立抵押的目的不相匹配。
2.保守性。这是与安全性特性相伴而生的，主要是针对抵押资产价值评估操作而言。这一特征要求资产估价师必须以谨慎的态度、保守的方式进行评估，从而使抵押贷款价值不受市场价格和租金波动的影响。市场价值仅限于评估基准日当前的抵押资产市场因素而确定，并未以价值的稳定性和可持续性为原则。
3.持续性。市场价值反映的是公开市场上在某一时点存在的最可能实现的价格水平。而抵押贷款是一个较长期的具有一定确定性的商业行为，抵押贷款价值就需要充分考虑当前和未来的市场因素变化的影响以及由此带来的风险，并对未来出售的可能性进行估计和判断。因此在抵押贷款价值评估中，市场价值和抵押价值的确定都是一个动态、连续的过程，但抵押价值相比市场价值而言较为稳定，具有一定的持续性，市场价值则有可能产生较大波动。
其次，使用清算价值类型的错误也是显而易见的。
银行在设定抵押时，一般都会使用抵押率对抵押物的评估价值进行调整，以确定贷款的数额。一般来说，清算价值约为正常的市场价值的50%左右，相对于在用价值则更低，而抵押率则根据银行和抵押物种类的不同，一般取值在40—70%之间。也就是说，借款人提供市场价值100万元的抵押物，只能贷到多则35万元少则20万元的贷款。因此，清算价值不适合用作抵押资产的评估价值。
三、选择适当的评估方法，科学评估抵押资产价值，为贷款决策提供可靠依据
前已述及，银行贷款抵押资产评估有其特殊性，作为第二还款来源的抵押资产，其对债权的保证作用取决于贷款到期而债务人违约后抵押资产变现能力的大小。因此以贷款之初的抵押资产的市场价值作为未来的担保显然是不适合的。评估抵押资产的担保价值，必须考虑该资产的未来市场价格波动，也就是说抵押资产的评估方法必须体现抵押资产价值的长期持续性、当地正常的市场条件、资产的未来可出售性等因素，并对投机性因素加以排除。因此，其适应的评估方法自然应该“折现现金流法”。除此之外，当“折现现金流”和“期权定价法” 的使用条件不能完全满意时，可以考虑其他方法作为替代，如收益法，成本法或市场法。
不管详细评估时采用哪种方法，重要的是必须依据“抵押贷款价值”的本质，基于安全边际的考虑对相关参数恰当进行附值，只有这样才能充分反映贷款抵押资产评估特有的属性，科学测定抵押物的价值，为银行提供可靠的信贷决策依据，确保信贷资产的安全。