试论我国不动产登记制度的完善

摘　要：

关键词：
　　我国已经进入市场经济国家的行列，不动产是公民生活中的重要组成部分，如何更好的保护不动产的交易，维护不动产交易的正常秩序，具有非常重要的意义。实施不久的《物权法》规定了物权变动公示公信的基本原则，也对不动产登记制度作了较为详细的规定，较之以往是一长足的进步。但我国不动产登记制度仍有很多缺陷，本文试以提出并提出建议和意见。　　
一 不动产登记制度概述
（一）不动产登记制度的概念界定
1 不动产的界定
　　不动产是与动产相对的一个重要的物权法概念。传统民法采用物理判断标准——以物能否移动和移动后是否改变其性质、损害其价值，作为对动产和不动产区分的标准，即动产是能够自行移动或用外力移动而不改变其性质和价值的有体物;而不动产是不能自行移动，也不能用外力移动，否则就会改变其性质或减损其价值的有体物。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)第186条规定:“土地、附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定附属设备为不动产”。我国《担保法》第92条规定:“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物”。梁慧星教授认为“不动产，指依自然性质或者法律的规定不可移动的物，包括土地，土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物”。综上可见，法律对不动产的定义是一致的，只是随着社会的发展，不动产的定义越来越宽泛，其已不仅仅包括土地、建筑物，而且还包括土地建筑物上人为的自然附着物及其他收益。
2 不动产登记
　　不动产物权登记是指经权利人申请，由国家专职部门将申请人的不动产物权变动事项记载于国家不动产物权登记簿的事实。其在法律上可以理解为:经申请人的申请对不动产的所有权进行登记，或者是对不动产在交易过程中的变动进行登记。广义上的不动产登记包括权利来源、取得时间、权利变化情况和地产的面积、结构、用途价值、等级、坐落、坐标、图形等事项。狭义上的不动产登记是指土地上建筑物的所有权与他项权利的登记。
（二）不动产登记的性质
    不动产登记制度不仅包含了平等主体之间的私权关系，而且还有纵向的行政关系。但究其为公法上的行为亦或私法上的行为，一直是有争论的。目前在学界有公法行为说、私法行为说和证明行为说三种学说。但笔者认为，不动产登记是一个较宽泛的概念，其本身的功能也是多元的，如果将其分解为不同层次的关系，在不同层面上讨论其性质，可能会对不动产登记的性质作出正确的认定。
1登记申请。对于不动产登记，除法律有特别规定外，登记的发动权在于当事人而不在于国家，而申请的内容也多由当事人自己决定，如当事人可以决定进行抵押登记、异议登记或其他类型的登记。因此，在登记申请这一环节，登记请求权是一项私权，其主要体现当事人的意志，是一种私权性质的行为。
2登记审批。对于不动产物权，在登记机构就不动产作出登记之前，“权利方”，对于某项不动产已经取得了某种利益，或者事实上存在着“权利”，登记不过是对这种既得利益的肯定，如国有土地使用权的出让过程。登记机关在登记审批上，并无自由地选择决定为登记确认或不为登记确认的权力，只要当事人的申请符合登记法规的相关要求，登记机关就必须对其予以登记确认。登记机关的审批也不同于行政许可，其本身并没有创设不动产物权，而仅仅是被动地认可物权或证明物权的存在，是为私权服务的。
3 登记事实。首先，登记事实产生私法意义上的效果。登记是对不动产权利变更状态较真实的反映，相对人及利害关系人均可查阅登记簿册，并且任何人均可相信登记事项且为交易。简言之，登记的首要意义在于物权变动的公示及公信力价值。其次，由于物权变动公示公信的要求，登记已成为不动产交易中必不可少的一道环节，登记信息也因此成为一定范围内不动产物权变动的真实反映。国家通过对不动产变动数据信息的掌握和利用，可以实现不动产交易控制、不动产税收和不动产的开发利用等公法意义上的管理和服务。因此静态意义上的不动产登记体现公法和私法两种性质，产生公法和私法意义上的两种效果。
　　总之，就登记过程而言，登记是为私权服务的，是私性质的;而就登记事实而言，登记则兼有私权和公权两种性质。
二 物权变动公示原则对不动产登记的要求
（一）不同的物权变动模式对不动产登记公信力的要求
　　登记是否具备公信力，取决于法律的价值观念，即保护静的安全和交易安全的不同价值取向，若趋向交易安全，则公信力成为必要。登记是否具有公信力，在采公示对抗主义和公示要件主义模式下存在着根本的区别。法国、日本等国家采登记对抗主义模式，在这种模式下，不动产的目的只是因为当事人的合意而进行的一种昭示作用，登记只是赋予第三人的对抗效力，并不能决定物权变动的本身。因此，对于不动产的登记采取的是形式上的审查，这种审查在某种程度上来说不能保证登记的完全准确性，公示的公信力从实质上就会受到影响，因此登记不具有公信力。而德国采公示要件主义，在这种模式下，登记的目的不仅具有向社会的一种昭示作用，还记载了物权的变动过程，因此须对不动产登记采取极为严格的审查方式，其的公示也就具有极强的公信力，凡是信赖登记的善意第三人依据登记的公信力均可直接获得保护。
　　我国《物权法》规定，在物权变动方面，对不动产采公示要件主义，不动产登记须具有绝对的公信力，而对动产采公示对抗主义，不予登记不具有对抗善意第三人的效力。
（二）不动产登记的公信力
  “所谓公信，是指登记记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人，如果以后事实证明登记记载的物权不存在或存在瑕疵，对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。”其具体可以从几个方面进行理解:
1 不动产登记薄上记载的权利人在法律上可以推定为真正的权利人。即第三人可以完全相信登记薄上的记载，以此为准。
2 如果不动产登记簿上登记的内容是正确的，也就是说登记的是当事人的真实权利，那么登记簿所记载的事实就足以使社会公众相信其是真实的，对社会公众就具有绝对的可信性。如果登记是错误的，也不能完全颠覆登记对于权利人享有的权利的表述，在这种状态 下，对于社会公众来说照样是真实的，正确的，对于信赖登记的交易者来说
仍然具有可信度。
三 我国不动产登记制度存有的缺陷
　　新颁布的《物权法》虽然对不动产登记作了许多规定，确立了不动产登记制度的诸多重要性原则，如完善了登记类型、建立了信息资料的查阅制度和登记机关的责任赔偿制度等等，弥补了之前我国于不动产登记立法上的空白，但目前在我国仍没有一部统一的法律对不动产登记作以系统的规定，现行的行政管理部门制定的规章不仅散乱、交叉冲突而且法律效力严重不足，且其更多地体现为一种国家管理职能，私权性质荡然无存，于民商事方面相配套的程序法也没有齐备。
另外，我国《物权法》规定对不动产登记申请进行实质性审查，其虽然可以使公信力的程度大大提高，维护不动产交易的安全，但也带来了棘手的问题：登记人员在不动产登记工作中承担了繁重的审查义务，此种义务甚至超出其能力特别是法律素质方面的能力，而登记人员因俱怕作出错误登记而承担责任，使原本已十分繁重的审查工作更为繁复，耗费了更多的时间以及人力和财力，且导致了登记工作的效率低下，延缓了不动产交易的进行。
　　最后，虽然《物权法》对不动产统一登记制度作了原则性的规定，但具体细化仍需要以后立法的逐渐完善和整合。况且我国的不动产登记具有多头执政的历史，不仅其的法律依据各不相同，而且其中也包含各部门的利益划分问题，这就给了立法和改革带来了难度和挑战。
四 不动产登记制度的完善建议
　　完善的不动产登记制度须具有如下几个特征：统一的制度、迅捷的速度、真实的信息和恰当介入的公权力。按照此一要求并针对以上提出的缺陷，我国不动产登记制度的完善须注意如下几点问题：
1 建立统一的不动产登记法。鉴于不动产登记法属于民法程序或者不动产物权法的程序法，所以在制定物权法的同时，应该配套制定我国的不动产登记法，且这部法律必须是国家立法部门制定，必须有足够的效力。目前日本及我国的台湾、香港地区等均有此项法律，只是名称有所不同，我国于立法时可予以参考。
2 明确不动产登记的私权性质。不动产登记于本质上是一项私权利，其的启动和登记内容均是当事人自由意志的体现。因此在进行不动产登记时，国家的登记机关不能强制权利人进行登记，权利人应该按照自愿的原则来进行申请，除非法律有特别规定的情形除外，登记机关无权主动对权利人的某项权利主动进行登记。
3 建立物权公证制度。不动产登记的准确性是维护登记公信力的最重要的基础，对于交易安全和效率有重大影响。为了提高登记的准确性，完善实质审查制度，我国可以借鉴德国立法上允许不动产登记人员在特定情况下只进行形式审查主义的立法经验，由公证人通过公证的形式代替登记人员对不动产物权变动的原因行为完成实质审查。这样不仅有利于提高登记的准确性和公信力，还可以有效地减少他人对私权的质疑和不当干涉。作为事实认定的依据的公证书可以免除行政人员对公证过的法律行为和事实进行实质审查的工作，减轻行政机构本已十分巨大的工作量，提高登记效率。而公正人员于法律专业方面也更为熟练和精通。
4 统一不动产登记薄和证书。我国不动产登记实行的是登记权证制度，即登记程序运行的结果，不仅是把有关登记的事项记载于不动产登记簿上，而且登记机关还要给权利人颁发权属证书。可以说，不动产登记薄和证书具有物权设权效力、物权变动根据效力、权利正确性推定效力以及善意第三人保护效力等四大效力，对不动产登记簿和证书的完善，也是我国不动产登记制度的一个核心问题，如须由一个登记机关颁发统一的权属证书，简化权属证书的种类；内容只需表明登记的结果状态，而无需描述登记的过程；体例结构上科学合理，充分体现不动产的特性和状态等等。