典型社区物业管理现状调查及发展对策分析

摘　要：本文主要针对武汉经济技术开发区典型社区的物业管理现状进行分析，分别从法律法规、物业管理公司、业主观念、政府监督四个方面有针对性地提出解决对策，以期促进物业管理行业繁荣发展。

关键词：房地产；物业管理；发展对策

武汉经济技术开发区位于武汉市主城区的西南部，常住人口20.8万人，现有居住社区84个：第一类主要为度假村，主要为分布在后官湖沿岸的海滨城度假村、湖景苑，以及分布在三角湖沿岸的天鹅湖假日山庄和三角湖度假村；第二类主要为近期开发建设的商品房居住小区，集中分布在开发区西部和南部，主要有泰合百花园、香榭丽舍、金色港湾、水木清华、丽岛花园、东方花园等，配套设施较为齐全；其次是集中分布在万家湖两岸及南太子湖南岸等还建房，如滨海社区、碧湖新村，配套设施较为滞后，居住环境较差。
　　一、开发区物业管理现状
　　（一）物业管理收费困难
　　收费难的原因主要有：①家庭经济条件限制。如碧湖新村等还建房社区的居民，他们主要是失去土地的农民，无法负担物业管理费；②业主认为价格与服务质量不符。据泰合百花园物业公司工作人员介绍，因业主对物业服务质量非常不满意，每年只有50%—60%的居民缴纳物业管理费用；③物管公司收费标准、使用明细不公开。泰合百花园物业管理费用由0.55元/平方米涨到0.8元/平方米，由于涨价理由不充分，业主普遍表示不能接受。④物业管理公司违规多收、滥收费用，致使业主对物业管理公司缺乏信任。
　　（二）物业管理人员素质亟待提高
　　开发区物业管理公司通常聘用的其他行业分流下岗人员，其中大部分人没有经过专门的业务培训，从服务意识到专业技能、管理能力都与现实需要有一定的差距。在调查中，香榭丽舍等两个居住区物管公司均表示曾多次组织员工培训，培训内容主要是关于物业管理基础知识和服务流程等比较虚的内容，对各岗位员工专业技能的学习以及服务意识的树立涉及少。
　　(三)物业管理服务理念有待提高
　　很多业主表示与物管公司的交流仅限于缴纳物业管理费和意见投诉的时候，部分业主对物业管理服务缺乏了解，如公司不注重宣传和解释，会使物管双方误会越来越深、越来越对立。此外，广大业主分布在各行各业，经济状况、文化素养、生活品味以及习惯都存在差异，物管公司应针对不同类型业主进行分析和了解，以更好地满足他们的各类需要。
　　（四）不重视业主参与物业管理。由于物业管理公司害怕自身利益受损，内部工作人员对业主委员会筹备小组成员进行威胁恐吓，阻挠业主委员会的成立，因此泰合百花物业管理业主参与度很低，业主、业委会、物管公司三者没能形成相互配合、相互理解的良性互动。而香榭丽舍小区在这方面做得比较好，特别是做到了每月发放物业管理满意度调查表，并积极调整服务计划，对业主进行及时、有效的反馈。
　　（五）业主委员会难以发挥作用。如泰合百花园业主委员会与物业管理公司已形成水火不容的局面：业委会成员呼吁大家联合起来拒交物业管理费，物管公司指责业委会私自挪用专项维修资金购买麻将桌等私人用品。该小区业委会行事较为偏激，采取了非常消极的态度对待物业管理公司，激化了业主与物业管理公司的矛盾，从而使小区陷入恶性循环的圈子。
　　二、开发区物业管理发展对策分析
　　（一）健全物业管理的法律法规
　　目前，武汉市物业管理主要依据《武汉市物业管理条例》、《武汉市住宅专项维修资金管理办法》、《武汉市物业服务收费管理办法实施细则》、《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》。这些文件在规范物业管理活动，维护业主、物业管理公司、业主委员会的合法权益，促进物业管理行业规范运行等诸多方面有重大意义。但与深圳市物业管理法规相比，武汉市法规建设还是比较滞后，还有许多细则需要明确。《武汉市物业管理条例》中明确规定：召开首次业主大会会议所必需的宣传、文印资料等经费由开发建设单位承担，业主委员会筹备组有权要求开发建设单位提供居住区相关文件资料。但因为法规没有明确限制期限和强制执行措施，开发单位对此置之不理，无限拖延，拒绝合作，使筹备业主大会的工作陷入没有经费、没有办公用房的境况。
   （二）加强物业管理公司自身建设
　　目前，很多物业管理企业存在着企业规模小,经济效益差,亏损严重的问题。部分物业管理公司选择了降低服务质量，减少开支的方法来解决问题，从而加大了物管公司与业主之间的矛盾。如：泰合百花园物管公司降低了保安质量，致使出现了一系列偷盗事件，业主十分愤怒，甚至出现联合起来不交物业管理费的情况。在这种情况下，物业管理公司更应该努力保持一定的服务质量，多与业主进行贴心的交流，健全企业内部规章制度，完善组织架构，对员工进行系统培训，努力提高工作人员素质。以期得到业主认可，获取更好的口碑。万科物业管理公司就是一个很好的榜样，一系列标准化的规范，高素质的服务人员，不断创新的理念奠定了它行业领军企业的地位。
   （三）业主应更新观念
     随着社会不断发展，业主应该主动对物业管理相关知识进行了解，从心理上接受物业管理这个新兴行业。①认清物管公司的管理范畴。一些业主认为物业管理公司“包治百病”，一旦遇到不满意之处就责怪物业管理不力，给予物管公司过多的负担。②不要过分强调权利、较少考虑义务，对物业管理公司提出不切实际的要求。在实际调查中，笔者就发现不少业主陷入误区。泰合百花园业主认为所支付物业管理费用与所得到的服务不等值。因为泰合百花物业管理费为0.8元/平方米左右，香榭丽舍居住区物业管理费为0.86元/平方米，相比之下，泰合百花物业服务质量确不如人。③业主委员会可以根据大部分居民的经济条件和对物业的需求档次来决定物业管理的收费标准，向物业管理公司要求相应的服务。如果是对某些服务不满意,业主可以向业主委员会反映，或与物业公司进行沟通，用损害赔偿、支付违约金、采取补救措施等方式维护自身利益。
　　（四）政府加强监管力度
     一是进一步强化对企业准入和日常管理工作的动态监管与考核，严肃查处不具有相应资质的企业，清理管理水平低、收费不规范、社会形象差的企业，努力创建良好的物业服务行业环境。
     二是积极组织开展多层次的物业管理人员培训，制定详实的服务规范流程，加大企业关键岗位和一线服务职工 的技能考核，以提高物业管理企业整体水平。
     三是加大对物业公司的监管。通过业主委员会这个载体可以进一步加强对物业公司的监管，有效的维护广大业主的利益，所在地区建设局、街道办事处应积极做好业主委员会成立指导和协调监督工作，使业委会能充分发挥其应有的作用，维护广大业主的利益。
      四是完善物业招投标制度，加快推进物业管理市场化进程。完善物业管理招投标制度，加强对招投标流程的监管，选择物业服务水平高，管理能力强的物业服务进驻小区进行物业管理，可以从根源上杜绝一些物业公司因实力不够,无法有效管理小区的现象发生。
　　总的来说，物业管理行业正面临一个由初级阶段向高级阶段过渡的时期，物业管理行业内外部环境都在发生着重大变化。如何更好地做好物业管理工作，提高人们生活水平，需要我们作出更多的努力。
参考文献
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[3]董咀良，地产集团下属物业服务企业的变革，《城市开发》2011（03）
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