论农村集体土地流转的探讨

　　论文摘要 前不久，笔者因工作在内蒙古包头、固阳及其他一些农村进行调研，着重了解了当地的土地利用过程中存在的土地流转情况，回来后查阅了大量相关资料，结合我国现行法律法规，对我国农村土地流转问题有了以下认识。
　　论文关键词 集体土地 流转 探讨

　　一、农村土地置换与城市土地置换的区别

　　土地流转将农村一些长期闲置土地、荒地、利用率极低的土地和以前农村承包分配的土地不合理的部分进行整合和调整。具体做法是通过“改变主体”、“改变位置”、“改变经营权”、“合理利用”，把这些土地归并整合到一起，使得位置更加集中，面积和地块更加规范合理，以便于充分开发利用。
　　城市土地流转，是指在城市发展过程中，利用级差地价置换土地改造老城区，加快城市发展的一种方法。因为土地位置的不同，所以其使用价格也不同，地租不同，从而产生级差地租。一般情况下，离市中心、繁华的商业区、商务区等越近，土地使用价格越高；反之则越低。这样，政府就可以利用土地的差价进行土地置换改造老城区，发展新城区。中心城市土地价差较大，在土地置换中更有优势。
　　对比城市土地流转，推进农民适度集中居住。具体做法是先把村里多年不用的荒地开发出来，建设新的生活居住区，然后村民用自己的宅基地（土壤适于耕作的）来置换，村里给予一定的搬迁补偿。这样不仅破解农业小规模兼业经营、农民建房散乱和农村宅基地闲置等问题，增加农民财产性收入，而且也是发展现代农业的重大举措。
　　二、土地转换的意义
　　改变农民和城镇居民的差别是我们党和政府多年来一直坚持、长抓不解的工作。通过地地流转集中化管理才能真正的改变农村的面貌，缩小城市和农村的差，分散的农村土地只有集中化管理，才能规范化、壮大农要抵御经济风险和自然灾害的能力，在保证我国耕地18万亩红线不变的基础上，根据农村土地具体情况，有一部分土产用于规模的种植和养植，闲散的宅基地进行合理的开发利用，跟城镇的保障房一样，保障农民的居有所屋，同时改变了农村的环境面貌。让农村闲散的劳动为成立物业公司，对农村的闲散土地进行自主管理。因此还有一部分土地可以搞生态旅游，使农民享受生态建设方面受益，也能拉动城市城市居民到农村旅游观光，提高农民的收入，还能在很大程度上解决农民就业的问题。因此农村土地流转势在必行。

　　三、土地流转置换给农村带来的变化

　　（一）对农民的财产性收入增加有影响
　　单纯从投资来看，农村土地使用权流转置换是中国资本现在最后的晚宴。当最后的公共资源放到市场进行分配，资本为何不利用市场运做获得资源并进行投资获取利润，当市场化一定会出现房市一样的繁荣。土地资源经过资本的重组之后肯定获得符合资本利润，其中过程并不重要。
　　（二）促使农村生产模式发生巨大变化
　　在改革开放的今天，农村剩余劳动力和闲置土地制约着农村经济的发展，剩余劳动力对农村土地经营开发的技能，使闲置的土地变为荒地，农村劳动劳动力流失，仅仅从事一些低附加值的行业，不能保证农村事业的发展，通过土地转换使具备能力行业进入农村，解决农村剩余劳动力的就业问题，也能使农村闲置的土地得到开发和利用，使农村闲置土地得到开发和利用。把农村一家一口分散土地集中管理。形成规模化、集团化的管理模式。以适应市场经济的需求。提高农民的收入和抗击风险的能力。做到“地尽其力，人尽其能”。
　　（三）推动农村城镇化建设
　　随着我国经济的转型发展，城镇化建设已成为今后发展的趋势。土地是农民生存的根本，农村集体所有的土地的流转，根本是为了提高农民的收入，解决农民及城镇民民收入差别的根本，缩小城乡差距，是我们国家的方针和政策，要解决这些问题，进行土地转换势在必行，通过土地流转，集团化经营，使农民有了稳定的收入和稳定的社会保障。因此推动农村城镇化建设势在必行。
　　四、农村土地流转置换当中存在的误区以及解决途径

　　（一）存在的误区
　　1.土地流转置换会造成经济虚热，流转置换是转让的一种特殊形式。一般意义上的转让即买卖，出让方交付物或权利，受让方支付价款。而在流转置换中，一方在交付物或权利时，从另一方受领的不是价款，而是另一物或权利，表现为物或权利的交换，这种形式上的差别不能改变转让的本质，适用相关法律调整当无异议。
　　2.在农村土地流转过程中，存在一些法律障碍，有些人认为农村集体土地进行统一的集团化管理，势必对土地的性质进行了改变，视同于城市里的出让土地，而且认为把集体土地变为了出让土地，违备了土地管理法的相关规定，这些都是一个误区，事实上集团化管理对土地性质并不发生改变，并不是一般意义的买卖。
　　3.土地流转置换会造成国有资产流失。有的观点认为，土地流转置换是以国有资产流失为代价的，损害了国家利益。应该看到，在农前进村的土地流转置换过程中，通过科学规划和管理，建立健全土地置换法规，严格按照国家土地管理法和国家的政策在土地性质不变的情况下进行合理的转换，可以有效地遏制这种现象的产生。在具体操作过程中，可能存在一些不正当的现象，和老百性不理解的问题，通过制度化、法律化来规范不正当的现象，通过宣传和普法使农的意识提高，认识到土地转换不会损坏农民的根本利益，也不会改变集体土的性质，只是通过经营管理来提高农民的收入。
　　（二）解决途径
　　1.必须坚持农民自愿。30年农村改革发展成功的基本经验是：经济上保障农民的合法权益，政治上保障农民的民主权利。在农村土地置换中，农民自愿是前提条件。土地置换，不同于土地征用拆迁。征地拆迁有严格的审批程序和刚性约束，可采用强制手段，农民失去了生产资料，补偿标准要高些。而土地置换，是农民异地实物置换或者货币化置换，土地性质保持不变，刚性约束比拆迁低，补偿标准也低。因此，农村谢屯镇在操作中坚持了农民自愿，不能搞强迫命令，更不能简单地用政府令政策来实施，以免引起不必要的误解。在目标设定上要实现多方共赢，没有片面地把扩大城市建设用地规模作为主要目的，而是综合考虑通过集中居住，改善农民居住条件，提高农民生活质量，增加农民财产性收入等目标。 　　2.要科学选择试点。开展土地流转置换不能一哄而起，操作中会出现诸多新情况和新问题，只能走先试点，总结经验教训，再逐步推广的路子。开展试点要有两个基本条件：一是流转置换节约出来的建设用地指标和新增耕地指标的市场价格足以支撑起农民新居建设和土地复垦整理的费用；二是必须具备良好的区位经济优势，农民不仅能改善居住条件，而是能获得土地财产性收入，实现稳定的就业安置。实践中可以选择四类村来试点：一是城市规划区内的城中村；二是县城和中心镇规划区内的城郊村；三是工业园区附近的农村；四是旅游风景区附近的农村。谢屯镇前进村的改革则结合了四类村中的第二种和第四种。
　　3.必须采取政府主导、企业运作模式。谢屯镇前进农村是村和企业共同组建公司运作，土地流转置换和土地开发都在本村完成，这是由一些农前进村的自然地理位置决定的，其他地方不一定适用。更多的地方可能适用由乡镇牵头组建新农村建设投资开发公司，再吸引社会资本和房地产开发企业入股方式，公司负责建设开发、融资和土地复垦整理工作。各级对试点地方的整合资源投入，可以以股本金的方式注入，公司可以据此获得银行等的融资，解决住房建设资金问题，待项目实施后，再以建设用地指标和新增耕地指标公开出让来获得股资回报。前进村村民置换住房，既可以选择在本村的集中居住点，也可以选择进小集镇和县城、甚至大连市内。现在的房地产开发主要集中在市区和县城，而小集镇基本没启动，根本原因是农民的房产不能变现，通过置换，农民可以低成本在城镇拥有完全产权的房产，可以激活小城镇的房地产开发，带动小城镇快速发展和建设品位提升。
　　4.必须创新政策体系。要吸引社会资本介入，必须出台鼓励和支持企业投身土地整理和流转置换的优惠政策和投入的回报机制。城市的房地产开发受金融危机的影响，目标人群增长不明显，而土地整理和流转置换的房地产开发在开发之初就有了买主，就是置换农民，销售渠道是畅通的。鼓励前进村村民自愿进行置换，就要让农民不花钱或少花钱能住新房，房产能升值，就要降低新居建设成本，有关行政收费中市及市以下收取部分就要优惠甚至全免，农民异地流转置换的住房要给予完整的产权，在本村流转置换的住房，属公寓房和联排房的应发给土地证和房产证，可以进入房产市场，属独立式房屋的土地还是集体建设用地，这样可以利用经济政策杠杆控制建房占地面积，确保有合理的土地节约率。整理出来的土地产权仍归集体所有，农民承包经营权的保障通过确权不确地块方式创新，通过整体对外招商，在工业区建设用地也可以整体出租建厂房获得租金收入，来推动现代农业建设和农村非农产业发展，确保村民经营的股权收益。