抑制高房价--找准房地产业的政策定位

摘　要：当前我国高房价影响到了经济发展和广大中低收入民众的住房需求，国家应将房地产业的发展定位于民生，从根源上解决高房价问题，促进经济社会和谐发展。

关键词：房价；房地产政策；民生
一、当前我国房地产市场高房价现状
　　我国房地产市场最近10年的快速发展，应该说成绩显著，但问题也比较突出，主要是房价上涨过快、过高。房价的高低，通常是以房价收入比来衡量房价对一个家庭的负担程度，一般，国际上公认的合理比值在3—6之间。如美国的比值为4，香港和日本为8。我国城市的房价收入比已明显高于上述数值，尤其北京、上海、深圳等一线城均已超过15。2009年底上海住房均价约每平米1.7万元，而纽约房价最高的曼哈顿区中间价格折合人民币约每平米2.75万元，德国柏林的普通住宅折合人民币约每平米1.7万元。2009年上海城镇居民人均收入2.36万元，与境外同类城市相差数倍(如：纽约，09年人均收入3.92万美元，约26.6万元人民币)。而且，欧美发达国家公民用3-6年家庭收入买到的住房，无论在面积与质量上也高出我国，美国买到的房屋人均面积达70平方米左右，欧美大多还是装修好的独立房。如从房屋的租赁价格看，2009年我国住房的总体销售价格上涨幅度明显高于租赁价格的上涨，中心城市的诸多地段房租收益率低于3%，房价与租金收益比显著不匹配。可见当前房价已严重脱离经济增长和人民收入水平，泡沫毋庸置疑。
二、产生高房价的主要因素
　　（一）、住房供给来源单一，保障性住房供给不足。我国房地产市场形成于1998年，在政府的大力支持下迅速发展壮大，但在此过程中，由于各级政府过度倚重房地产推动经济的作用，使得商品房在住房供应体系中占比越来越大，保障性住房却大幅下降。据统计，我国商品住宅施工面积2008年比2000年增加了341.39%，而其他住宅的施工面积增幅仅为8%。2009年全国住宅竣工面积5.96亿平米，经济适用房仅占6%，由2000年的26%持续下降20个百分点。从住房供给总量看，截至2009年，我国共建商品房44.7亿平米，经济适用房约5亿平米，仅占住宅存量的3%、占商品房存量的11%。从国际住房建设的历史状况看，在建设高峰期，英国的保障性住房占住房存量曾一度接近60%、日本超过50%、中国香港地区超过45%、新加坡超过90%；相比之下，我国目前的这一占比显著过小。
　　决定房价的最主要因素是供求关系。目前我国正处在城市化的快速发展阶段，民众对住房的刚性需求潜力巨大，广大中低收入家庭改善住房条件的愿望也十分迫切，但各地房地产市场情形却是，经济适用房基本被冷落，廉租房许多地方政府没有动力建，城镇居民自建房被禁止，以致整个城镇住房供应体系的90%以上被商品房所占领。由于商品房对利润最大化的追逐，使得房地产市场在住房刚性需求推动及投资、投机客大量参与下，变得十分火红旺盛，社会财富向房地产的聚集快速增加，从而造成房价不断上涨，一路狂飙。
　　（二）、现行财税制度催生“土地财政”现象。我国的财税制度自1994年实行地方与中央分税制，地方大部分税收上交中央财政。由于财权上收后地方政府面临事权不减且增问题，为增加财力，地方政府一方面努力争取中央政府更多的转移支付（在经济发达地区转移支付所占比重较低），一方面不得不另外寻找财源以弥补税收分配不足，土地出让金也就自然成为首选目标（土地出让金全部归地方财政），在大部分地区土地出让金已经成为当地财政预算外收入的主要来源，有“第二财政”之称。据有关部门统计，2009年我国70个大中城市土地出让金同比增长140%，全国土地出让金同比增长63.4%，土地收入占到全国财政收入的23%，其中，房地产用地占出让总价款的84.2%。在一些地方，土地财政甚至已成为第一财政，仅土地所带来的收入已超过50%。这种中国特色的“土地财政”，极易导致地方政府因垄断土地一级市场而在房地产用地上谋求高价的冲动，同时还易滋生土地不合理利用现象，加剧用地紧张，促使地价上升，进一步助推房价上涨；而房价的上涨又会带动土地升值，地价与房价如此轮番循环，加速吹大房产泡沫。???
　　高房价给社会带来的危害及隐患是严重的，首先，房价过高产生的资产泡沫一旦破灭，将影响房地产相关的产业链，严重影响经济增长和金融安全；同时高房价会制约房地产的进一步发展，削弱其对经济增长的推动作用；再有，过高的房价将阻碍人们的正常居住需求，侵吞居民的收入，极不利于中国当今的城市化进程，大大制约了内需和消费的增长，以致影响到整体经济的良好发展；另外，高房价将进一步拉大贫富差距和社会不公现象，影响社会的和谐安定。
三、将房地产业定位于民生是解决高房价的根本
    今日中国，正处在中外历史上少见的快速城市化进程中，中国的房地产问题，应该放在这个背景下去考量，应将房地产业的发展定位于民生，这样才能从根本上解决高房价问题，才能有效促进经济社会和谐发展。
  （一）将房地产业定位于民生有利于促进我国经济协调健康发展，提高民众收入水平，降低房价收入比。住房本身既是消费品，更是社会中个体生存的基本生活必需品。房地产业的发展定位于民生，就是房地产业发展政策的制定是以满足广大不同层次居民需求为出发点，而不是把房地产业作为拉动国民经济发展的一个主要推动力，事实上也没有哪个国家将房地产业作为国家发展的主要支柱产业。定位于民生的房地产业，会较之过去在促进中国经济发展上发挥出更大的作用。因为，这将有利于实现住房供应体系的多元化，使民众在合理价位基础上解决住房问题，大大提高住房的社会整体需求量，从而加大住房建筑领域的材料需求，更有效地拉动房地产相关产业链的发展。同时，由于房价回归合理价位，“房奴”现象大为减少，广大民众的可支配收入将得到提高，可以节省出更多的资金用于其它领域的消费，将大为有利解决中国内需不振问题，促进其他领域协调发展。再有，我国的现时国情是，城市化落后于工业化，目前正处在城市化的快速发展阶段，大量农民工需融入城市，并在以后的相当长一段时间，不断的有大量农村人口迁居城市。农业人口向城市转移是世界各国从传统农业社会向工业化社会转变过程中共有的现象，是发达国家工业化和城镇化发展的必经阶段。农民工是否真正融入城市的一个基本条件就是居住问题，解决好这个问题，有 利于农民工市民化，有利于扩大内需、转换经济发展方式、增加经济社会发展动力。一个整体经济良好发展的社会，将使全体民众收入不断提高，从而必然有效提高广大民众购房能力。
　　（二）将房地产业定位于民生有利于抑制“土地财政”现象，制约地价与房价的恶性循环。房地产业的发展定位于民生，就是要本着土地取之于民用之于民的观念，改革完善目前土地和财政制度。首先要改革预算制度，健全中央和地方财力与事权相匹配的体制，提高一般性转移支付规模和比例，加大公共服务领域投入；完善省以下财政体制，增强基层政府提供公共服务能力。另外要从税制改革的角度使不同税种在中央与地方之间的划分更为合理，增加地方的合理税收。再就是要立法规定地方政府将土地收益用于被征地农民社会保障，用于保障性住房建设等，消除地方政府以地生财的动力。国家的土地政策应合理引导土地资源分配，优先充分满足保障性住房用地，严格商品房用地，并在地价上实行差别。如新加坡实行保障性住房用地可无偿或低价取得，而商品房用地则要通过严格审批，高价获得。如此有利于限制土地投机买卖，保证大规模公共住房建设用地，为大规模建造低成本保障性住房创造条件。只要去除“土地财政”动力，加大保障性住房用地供给，严格商品房用地制度，就定会收到平抑地价与房价的作用。
  （三）将房地产业定位于民生有利于住房建设多元化发展，增大保障性住房供应量，抑制房价上涨。住房问题关系到广大人民群众基本生活，没有什么东西比住宅更能为谋求人民幸福和社会安定做出贡献的。定位于民生的房地产业，要求政府承担起“居者有其屋”的责任，明确住房保障作为政府的重要职能，要针对多元化的住房消费需求，建立起多元化的住房供应体制。从国际住房建设看，大部分国家都是走多元化发展道路，既有商品房，还有个人合资建房，政府提供房屋出售、出租，对低于市价出售、出租房屋的供应方提供低息贷款等。如美国政府向低收入家庭提供公租房，房租按家庭收入25%征收，剩余部分由政府补贴；对租用私人房产的提供直接租房补贴；对购房的中低收入家庭提供首付补助金。新加坡政府对占住户80%的中低收入者，统一供应组屋（相当于我国的经济适用房），并实行严格的限房价、限户型政策，保证大多数居民买得起组屋。为使组屋得到合理利用，政府规定，每户家庭只可购买一套；政府对低收入家庭还直接提供购房补贴。
　　国际经验表明，走多元化道路能有效满足不同层次人群的居住需要，避免模式单一带来的缺失与隐患。我国政府在构建切合时代的多元化社会住房供应体系时，要确立当前住房主体产品应是保障性（含保障性特征的）住房（如：廉租房、经济适用房、限价商品房，合作建房、小户型房等），要建立包含财政预算和公共资金的多元化资金来源渠道，形成保障性住房的稳定资金来源。通过大量保障性住房供给，抑制房地产的不合理投资，达到促减房屋闲置，有效平抑房价，使广大民众真正早日实现“居者有其屋”的目的。
  （四）将房地产业定位于民生有利于利用信贷、税收政策支持自住购房，抑制投资、投机购房，平抑高房价。信贷和税收是调节房地产市场的直接有效手段，定位于民生的房地产业，要求政府的金融税收政策向中低收入人群自住购房、小户型购房倾斜，抑制投资、投机购房及高价房消费。要通过信贷、税收杠杆增加投机性购房成本、降低投机者的投资收益。目前具体应侧重以下方面：一是对中低收入家庭小户型自住购房，购买经济适用房的，在税收、贷款政策上要加大优惠力度，以鼓励节约、集约利用土地资源，缓解我国人多地少矛盾，保护社会公共利益，并起到扩充居民购房资金来源作用，让更多的人买得起房，住得起房。二是对购买首套、二套及多套商品房实行差别化信贷政策，支持自住购房，抑制投资购房。目前二套商品房多数是来自投资需求，因此应在制度设计上不鼓励二套购房，应提高二套房的信贷首付比例及贷款利率，对多套房的信贷应从紧从严，以抑制投资、投机购房所占比例。三是对超过一定标准的高档房产征收高额累进制税收；对购买商品房两套以上的征收特别消费税及累进征收营业税；对购房不到五年又出售的要提高交易环节税收；对奢华住房及两套以上商品住宅的应开征房产保有税，在房产整个持有期间都加以课税。所征税金应用于保障性住房建设及住房补贴，以调节居民收入二次分配。四是对建设小户型和保障性住房的企业，在信贷、税收上给予支持；对高档住房开发商的信贷规模及比例要加以控制。对开发商超规划期的闲置土地和超一定价值标准的未售空置房产要予以征税，程度严重者，要停止对其发放新项目贷款和贷款展期。通过强调民生的信贷、税收政策调节房地产市场，必有助于引导市场适应刚性消费需求，增大住房供应量，制约房价上涨。
参考文献：
[1]王春华. 我国房地产价格高涨根源探析[J]. 广东经济, 2010(03).
[2]张广群. 房地产政策与房地产市场分析[J]理论前沿, 2008(07).