房屋登记的审查形式探索
发布时间：2015-07-08 09:50
【摘要】房屋登记的审查形式目前以形式审查和实质审查为主，这两种审查方式都各有利弊，为了更好地完成房屋登记的审查要求，本文提出了“契约公证+实质审查”模式，并对房屋审查的要求和原则进行了详细地分析讨论，对于房屋登记审查形式做出了创新探索，对促进房屋登记的审查工作的公平有效性有一定的实践意义。
【关键词】房屋登记；审查；要求；形式
房屋登记的审查形式目前以形式审查和实质审查为主，这两种审查方式都各有利弊，为了更好地完成房屋登记的审查要求，本文提出了“契约公证+实质审查”模式，对于房屋登记审查形式的一种探索，希望能给各位同行一些借鉴。
1 房屋登记应具备的审查要求
房屋登记是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。在办理房屋登记业务的过程中要依循这样的基本程序：申请→受理→审查→记载于登记簿→发证。另外，房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。在这个过程中对于房屋登记的审查属于重点环节，审查的结果直接关系到房屋的产权所有，并具有一定的法律效应，所以对于审查工作也有着具体的要求，如下：
1.1 审查前的要求
审查前必须先核对申请人的身份，以保证房屋登记申请人的诚信度，而且要在审查前就告知申请人：必须对自己申请的内容的真实性、合法性、有效性负责,一旦提供虚假材料申请房屋登记将会受到一定的处罚。在明确要求之后，要进行受理，核对申请材料，查看有无矛盾的材料内容，有条件的可以先核对网络信息保证申请内容的真实准确。
1.2 审查中的要求
在审查过程中要坚持实事求是的原则，根据申请的材料进行逐条审查，在遇到问题时可以询问申请人，然后再进行实证审查。如果在审查过程中出现问题，可以要求申请人补充材料。在审查过程中一定要以维护房产管理部门的公信力为主，时刻注意审查过程的准确性，不能马虎大意必须要坚持材料准确完备、申请人意见统一、查证充足的原则。
1.3 审查后的要求
在房屋申请审查后就必须要记载于登记簿，记载环节要准确、细致，对应该备注的项目一定要填写明确，保证以后的有效核对。然后要进行发证，发证过程要迅速以尽快地速度通知申请人，完成登记。对于有必要进行公告的产权内容必须要进行项目公告，以此来提升公众透明，明确产权所属问题。
2 房屋登记审查形式的分析
2.1 形式审查说
形式审查，是指登记机关仅对申请是否符合法律要求的形式要求进行审查，而不对该形式要件涉及到的实质内容的真伪进行核实。形式审查说的建立是根据契约自由原则,减少了政府机构的干预，以保证当事人的交易自由为原则进行的登记审查。这种审查的优势就是减少了资金投入，更加方便快捷，而且也避免了政府机构过渡干预所造成的弊病，对合同制度是一种尊重的态度。另外，这种审查形式对受众有着较强的自治管理的特点，能够逐步地提升受众的依法办事的能力。形式审查同时也有着一些问题，例如：在房地产交易日益频繁活跃的情况下，形式审查虽然减少了大量的审查工作内容，但是也无形地增加了产权明确地风险。尤其是现在社会，多变的物权纠纷问题对实质审查的要求也十分迫切，一味地坚持形式审查势必给市场经济的发展带来很大的负面影响，且引起房地产权利变动的民事行为多种多样。所以形式审查可以实行但是必须要求登记机关的工作人员尽可能地对民事法律有所了解，并主张采取对房屋登记行为形式审查的司法审查标准，只要登记机关对当事人提交的各项材料尽到了形式审查的义务，法院就应认为其登记行为合法。1
2.2 实质审查说
实质审查是指登记机关不仅对申请从形式上审查其是否真实合法，而且对形式要件反映的实质内容是否真实予以调查并核实。实质审查的优势十分明显，可以全面地为登记人员提供审查项目的真伪，保证物权登记的准确性，大量地减少权力纠纷问题。对于形式审查过程中出现的问题，实质审查都可以避免，而且会提供更多的房屋交易信息，为登记审查工作提供经验。但是对于实质审查来说不仅要求对登记材料进行审查，而且还要对房屋设计到的相关问题都进行审查，这大量的工作内容必然会为房屋管理部门带来不便，而且还好增加资金使用，对受众和管理者双方都有一定的影响。
3 我国房屋登记审查方式的确立
3.1 确立房屋登记审查方式应考虑的因素
3.1.1 公平因素
公平因素是房屋登记审查的根本原则，也是保证审查的基本目的，是审查形式产生的重要依据，任何审查工作的实质其实都是为了保证交易对利益双方的公平性。登记审查对所以进行房屋登记的受众必须要秉承公平的原则，一视同仁公平对待；对房屋交易的双方必须要公平对待，以保证双方的共有利用。公平因素还包括对纠纷的事先制止，对利益双方的产权问题进行公平处理，保证登记机构的公信度和法律效应。
3.1.2 效率因素
效率因素是对审查工作的关键性要求，现代社会的高速度节奏要求房屋登记审查必须要快速，而且有效率的审查也会减少工作压力，使得房屋登记能够接受更多的申请要求。审查环节的效率要求也是工作的必须，因为目前房屋交易等申请实在是过多，如果审查效率不能提升必然会导致房产管理部门出现系统瘫痪。
3.2 我国应采取“契约公证+实质审查”模式
“契约公证+实质审查”模式其实是介于形式审查和实质审查直接的一种“折衷审查”。这种登记审查方式是指登记机关对申请主要进行形式审查，但如有合理的怀疑则应对该疑问的的真实性进行实质审查，如果发现有不符合法律规定的，则不应登记，而且对于形式审查的内容有必要进行契约公正，因为公证已经成为不动产物权变动过程中不可或缺的一环。这种模式的基本程序可以总结为：形式申报→登记公正→项目实质审查。形式申报环节比较简单，而且也能保证双方能够提供权利来源证明文件（权利来源证明文件主要包括合同、继承关系证明等。）登记公正环节有利于保障不动产物权依法流转。我国《公证法》第十一条规定:根据自然人、法人或者其他组织的申请,公证机构办理下列公证事项:①合同;②继承;③委托、声明、赠与、遗嘱;④财产分割;⑤保全证据等。2所以对于房屋的公正可以为受众提供民事法律行为和权利义务关系,能够最大限度地保障不动产物权按法定程序流转,保护申请人的合法权益。同时,登记部门依据公证书及时办理产权变更手续,大大的提高了登记部门的工作效率。
总之，房产管理部门必须要明确房屋登记审查工作的重要性，在分析现有的审查形式的基础上分析房屋登记审查方式应考虑的因素，并进行必要的审查形式探索，以保证房屋登记审查工作能够符合产前的经济学和法学要求，为受众提供更为方便、准确的服务。
参考文献
[1]杨寅,罗文廷. 我国城市不动产登记制度的行政法分析[j]. 法学评论, 2008,(01)：79-80 .
[2]屈茂辉,张彪,章小兵. 产权概念的经济学与法学比较[j]. 安徽广播电视大学学报, 2005,(04)：245-248 .
【关键词】房屋登记；审查；要求；形式
房屋登记的审查形式目前以形式审查和实质审查为主，这两种审查方式都各有利弊，为了更好地完成房屋登记的审查要求，本文提出了“契约公证+实质审查”模式，对于房屋登记审查形式的一种探索，希望能给各位同行一些借鉴。
1 房屋登记应具备的审查要求
房屋登记是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。在办理房屋登记业务的过程中要依循这样的基本程序：申请→受理→审查→记载于登记簿→发证。另外，房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。在这个过程中对于房屋登记的审查属于重点环节，审查的结果直接关系到房屋的产权所有，并具有一定的法律效应，所以对于审查工作也有着具体的要求，如下：
1.1 审查前的要求
审查前必须先核对申请人的身份，以保证房屋登记申请人的诚信度，而且要在审查前就告知申请人：必须对自己申请的内容的真实性、合法性、有效性负责,一旦提供虚假材料申请房屋登记将会受到一定的处罚。在明确要求之后，要进行受理，核对申请材料，查看有无矛盾的材料内容，有条件的可以先核对网络信息保证申请内容的真实准确。
1.2 审查中的要求
在审查过程中要坚持实事求是的原则，根据申请的材料进行逐条审查，在遇到问题时可以询问申请人，然后再进行实证审查。如果在审查过程中出现问题，可以要求申请人补充材料。在审查过程中一定要以维护房产管理部门的公信力为主，时刻注意审查过程的准确性，不能马虎大意必须要坚持材料准确完备、申请人意见统一、查证充足的原则。
1.3 审查后的要求
在房屋申请审查后就必须要记载于登记簿，记载环节要准确、细致，对应该备注的项目一定要填写明确，保证以后的有效核对。然后要进行发证，发证过程要迅速以尽快地速度通知申请人，完成登记。对于有必要进行公告的产权内容必须要进行项目公告，以此来提升公众透明，明确产权所属问题。
2 房屋登记审查形式的分析
2.1 形式审查说
形式审查，是指登记机关仅对申请是否符合法律要求的形式要求进行审查，而不对该形式要件涉及到的实质内容的真伪进行核实。形式审查说的建立是根据契约自由原则,减少了政府机构的干预，以保证当事人的交易自由为原则进行的登记审查。这种审查的优势就是减少了资金投入，更加方便快捷，而且也避免了政府机构过渡干预所造成的弊病，对合同制度是一种尊重的态度。另外，这种审查形式对受众有着较强的自治管理的特点，能够逐步地提升受众的依法办事的能力。形式审查同时也有着一些问题，例如：在房地产交易日益频繁活跃的情况下，形式审查虽然减少了大量的审查工作内容，但是也无形地增加了产权明确地风险。尤其是现在社会，多变的物权纠纷问题对实质审查的要求也十分迫切，一味地坚持形式审查势必给市场经济的发展带来很大的负面影响，且引起房地产权利变动的民事行为多种多样。所以形式审查可以实行但是必须要求登记机关的工作人员尽可能地对民事法律有所了解，并主张采取对房屋登记行为形式审查的司法审查标准，只要登记机关对当事人提交的各项材料尽到了形式审查的义务，法院就应认为其登记行为合法。1
2.2 实质审查说
实质审查是指登记机关不仅对申请从形式上审查其是否真实合法，而且对形式要件反映的实质内容是否真实予以调查并核实。实质审查的优势十分明显，可以全面地为登记人员提供审查项目的真伪，保证物权登记的准确性，大量地减少权力纠纷问题。对于形式审查过程中出现的问题，实质审查都可以避免，而且会提供更多的房屋交易信息，为登记审查工作提供经验。但是对于实质审查来说不仅要求对登记材料进行审查，而且还要对房屋设计到的相关问题都进行审查，这大量的工作内容必然会为房屋管理部门带来不便，而且还好增加资金使用，对受众和管理者双方都有一定的影响。
3 我国房屋登记审查方式的确立
3.1 确立房屋登记审查方式应考虑的因素
3.1.1 公平因素
公平因素是房屋登记审查的根本原则，也是保证审查的基本目的，是审查形式产生的重要依据，任何审查工作的实质其实都是为了保证交易对利益双方的公平性。登记审查对所以进行房屋登记的受众必须要秉承公平的原则，一视同仁公平对待；对房屋交易的双方必须要公平对待，以保证双方的共有利用。公平因素还包括对纠纷的事先制止，对利益双方的产权问题进行公平处理，保证登记机构的公信度和法律效应。
3.1.2 效率因素
效率因素是对审查工作的关键性要求，现代社会的高速度节奏要求房屋登记审查必须要快速，而且有效率的审查也会减少工作压力，使得房屋登记能够接受更多的申请要求。审查环节的效率要求也是工作的必须，因为目前房屋交易等申请实在是过多，如果审查效率不能提升必然会导致房产管理部门出现系统瘫痪。
3.2 我国应采取“契约公证+实质审查”模式
“契约公证+实质审查”模式其实是介于形式审查和实质审查直接的一种“折衷审查”。这种登记审查方式是指登记机关对申请主要进行形式审查，但如有合理的怀疑则应对该疑问的的真实性进行实质审查，如果发现有不符合法律规定的，则不应登记，而且对于形式审查的内容有必要进行契约公正，因为公证已经成为不动产物权变动过程中不可或缺的一环。这种模式的基本程序可以总结为：形式申报→登记公正→项目实质审查。形式申报环节比较简单，而且也能保证双方能够提供权利来源证明文件（权利来源证明文件主要包括合同、继承关系证明等。）登记公正环节有利于保障不动产物权依法流转。我国《公证法》第十一条规定:根据自然人、法人或者其他组织的申请,公证机构办理下列公证事项:①合同;②继承;③委托、声明、赠与、遗嘱;④财产分割;⑤保全证据等。2所以对于房屋的公正可以为受众提供民事法律行为和权利义务关系,能够最大限度地保障不动产物权按法定程序流转,保护申请人的合法权益。同时,登记部门依据公证书及时办理产权变更手续,大大的提高了登记部门的工作效率。
总之，房产管理部门必须要明确房屋登记审查工作的重要性，在分析现有的审查形式的基础上分析房屋登记审查方式应考虑的因素，并进行必要的审查形式探索，以保证房屋登记审查工作能够符合产前的经济学和法学要求，为受众提供更为方便、准确的服务。
参考文献
[1]杨寅,罗文廷. 我国城市不动产登记制度的行政法分析[j]. 法学评论, 2008,(01)：79-80 .
[2]屈茂辉,张彪,章小兵. 产权概念的经济学与法学比较[j]. 安徽广播电视大学学报, 2005,(04)：245-248 .
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