浅谈农村房屋执行的困境与对策

　　论文摘要 在基层法院的执行案子中，很多案件的被执行人为农民，法院在调查被执行人财产过程中很难发现其有农村房屋外的其他可供执行财产。对农村房屋的处置涉及到其占有的宅基地使用权，这使农村房屋执行难度远超对一般商品房的处置。目前各法院对农村房屋的执行态度做法不一，本文通过对农村房屋执行现状予以概括，对当前农村房屋执行过程（包括调查阶段、拍卖前后）中遇到的客观障碍予以分析，提出当前农村房屋执行的可行性依据及进一步解决该问题的建议，以期促进农村房屋规范执行，保障此类案件申请执行人权利，维护司法权威。

　　论文关键词 农村房屋 宅基地 执行

　　一、 农村房屋执行的现状

　　基层法院涉农执行案件多，执结率一直偏低。法院程序终结的执行案件中，不少被执行人在农村都有房屋，有些甚至是新建的四五层楼房未能执行。2013年，金华地区农村居民纯收入为14788元，婺城区农村居民纯收入仅13573元 ，以执行农村居民现金收入实现申请执行人债权难度较大。法院在财产普查 过程中很难发现被执行人有农村房屋外的其他财产，农村房屋的执行困难，造成农村“老赖”则越来越多，造成负面的社会影响。
　　目前，各基层法院都认为处分农村房屋受现行法律关于集体土地流通的限制，执行难度较大，但申请执行人通常会要求执行农村房屋，案件承办法官压力很大，做法不一。
　　1. 消极的做法。基本上不考虑将农村房产列入执行对象， 被执行人如无其他可供执行的财产， 一般裁定中止执行， 申请执行人催得急或上访不断的， 则普遍对被执行人采取拘留措施。或者仅对农村房屋采取查封措施，并不进入拍卖程序。
　　2.积极的做法。主要有三种模式：一是户籍限制拍卖式。即限定买受人为被执行人所在村集体经济组织成员范围的无房户，集体土地使用权实行“地随房走”。二是“卖房不卖地”式。对拍卖农村房屋时区分集体土地使用权与房屋所有权，不限制买受人的范围，但买受人只享有房屋所有权，“地不随房走”。在拍卖、变卖不能时裁定“以房抵债”。三是直接拍卖式。考虑到农村消费能力，如果限定买受人为同村无房户，极有可能流拍，大大降低了执行效率，也与《拍卖法》所规定的拍卖宗旨“公开公平公正”原则相悖，所以只能将买受人的对象放大，仅限定为农村户口甚至不限定买受人户籍。根据 “地随房走”的原则，买受人购得房屋的，自然也取得了该房屋占用的宅基地使用权。
　　二、 分析造成农村房屋执行难的表现及原因

　　（一）调查被执行人农村房屋真实信息难
　　首先是获取被执行人房屋信息难。根据《物权法》规定，不动产物权变动一般以登记为准。但农村批土地时，经常是村干部划定范围后村民就草草打桩建房，房屋建成后也没有办理产权证件。一些被执行人，心知自己有债务在身，故意不办理相关产权登记。《物权法》第三十条明确农村房屋可依建造行为取得，法院可审查权利人的相关审批手续和实际投资建造以明确房屋归属，但当前执行案多人少矛盾突出的情况下，要一一查实被执行人农村房屋几乎不现实。
　　其次是区分被执行人与他人的房屋权属难，审批宅基地建房一般以户为单位，农户家庭成员在册人口一并作为申请主体进行宅基地审批。房产处于家庭成员共同共有的状态，因此执行到个人房屋时往往就影响其他家庭成员的权益。虽然可以由申请执行人代位提起析产之诉后再处置房产，但势必影响执行的进程。 有些家庭成员年老年幼，并不懂得主张自身权利，其宅基地份额通常不会被区分出来。此外，农村房屋中存在大量超面积建房、违法搭建等情况，土管部门对此往往未作处理，因此执行中也难以确权。
　　（二）农村房屋进入拍卖程序争议较大
　　农村宅基地使用权及房屋流转受法律限制。基于房屋和土地不可分割的关系，房屋和土地在交易中必须共同作为交易的标的，此即所谓房地权利主体相一致原则。但是我国对农村房屋和宅基地使用权流转的限制有所不同， 《土地管理法》第六十三条规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。由此看出，我国对农民集体所有的土地的使用权是禁止转让或严格限制转让的。而《土地管理法》第六十二条及《物权法》第一百五十三条、一百五十五条都说明了农村房屋流转的合法性。但农村房屋的流转一方面不仅受一户一宅及面积 的限制，买受人的范围也受极大限制，即使进入拍卖程序，若买受人被限定在同村无房户中，拍卖成功的几率并不高，多次流拍容易造成时间拖延、资源浪费。
　　（三）拍卖中农村房屋的成交率低
　　一方面是对买受人范围的限定。第一，农村房屋不能向城市居民出售，《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定了农民的住宅不得向城市居民出售， 也不得批准城市居民占有农民集体土地建住宅；第二，根据《土地管理法》的规定，宅基地使用权不能向本集体经济组织之外的农村村民转让，根据“地随房走”原则，也限制了农村房屋向本集体经济组织之外的农村村民转让；第三，一些法院认为根据“一户一宅”原则，农村房屋不能向本的有房村民转让。若买受人被严格限定在同村无房户中，同村无房户者并不多，且碍于情面不愿购买乡亲被拍卖的房屋，有些无房户未能批地建房的原因就是经济条件不好，即使其有购买意愿，也无法根据法院要求一次性支付全额价款。
　　另一方面是农村房屋价值和功能有限：除少数城中村的农村房屋外，多数农村房屋房屋价值不高，对刚需购房者而言生活不方便，对投资者而言升值空间不大且其权利不受保障；且农村房屋受宅基地使用权流转的限制，不具有完整的物权，抵押功能受限，再流转的效力也不可预测；有些农村房屋上存在租赁，租期较长且租金已由被执行人收取，竞买人买受该房屋后，还需处理与房屋承租人的关系。

　　（四）农村房屋拍卖成功后面临困境
　　一方面，法院有可能遭遇协助执行障碍。法院能否对农村房屋进行处理，没有法律上的授权。部分地区的国土资源、房屋管理部门认为房屋所有权的转移将导致宅基地使用权的转移， 违背了我国有关宅基地使用权不能转移的政策规定， 所以不允许转移房屋所有权。另一方面，村集体及相邻关系等客观方面会给腾房及买受人带来困扰。执行中会遇到村集体组织以出卖农村房屋须经村民大会或村民代表大会三分之二以上通过为由，拒绝出具同意出卖农村房屋的意见。 腾房时，村委会、村民代表往往不愿意到场作证，甚至有些被执行人和同村村民会百般阻挠，房屋难以腾空、交付。
　　三、 解决农村房屋执行困境的出路
　　（一） 明确农村房屋可执行性
　　十八届三中全会提出的“……慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让……建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。”显露了农村房屋流转的发展方向。《土地管理法》第六十二条第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”强调了农村宅基地上的住房是可以流转的，只是流转之后再申请宅基地不能获批的法律后果。可见“一户一宅”原则仅限制宅基地使用权的原始取得。物权法明确规定了不允许以宅基地使用权设定抵押，但对宅基地使用权的流转未明确禁止。《物权法》第一百五十三条和第一百五十五条规定“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”均表明《物权法》对农村宅基地的流转没有绝对禁止，继受取得农村房屋（含宅基地）不需为“一户一宅”原则所限。
　　（二） 健全农村房屋及宅基地权属登记制度
　　农村房屋的执行以调查房屋登记为前提，只有将农村房屋都依法登记，才能保证农民在作为被执行人时法院能全面查实其财产。因此要尽早建立统一的登记系统，明确登记机关登记程序、登记内容以及登记效力。农村房屋的登记，登记的所有权人多为户主一人，但是农村建房审批时多以户为主，笔者认为，在登记权利人时还应将其他家庭成员（尤其是子女或者父母）的共有权登记录入。农村房屋的所有权变更，应根据物权法的规定及时变更登记，否则不发生物权效力。
　　（三） 完善农村房屋及宅基地使用权流转制度
　　农村集体土地使用权房产难以执行的原因，归根到底是集体土地使用权的流转障碍。 要解决这一问题，其根本途径是对现行《土地管理法》进行修改，解除对集体土地使用权流转的限制。目前法院在执行房地产过程中要与国土部门协商之后方可处理，使得法院在执行农村房屋时底气不足。应完善《土地管理法》等相关法律，解除对集体土地使用权流转的限制。
　　（四） 现有条件下执行农村房屋的建议
　　在不违背现有法律精神的前提下建议适当扩大房屋受让范围，可以不限制购买者是否已有宅基地及住房，允许同（县）区或者同镇范围内农业户籍人员、本村就地农转非人员、嫁入本村或入赘本村但户口未迁入的人员、村集体组织成员与非集体组织成员共同购买农村房屋等。在经济条件许可的地区，也可商请村集体组织将农村房屋回购，将回购所得资金支付给申请执行人。
　　法院裁定对被执行人房屋予以查封、拍卖以后，要保证将执行裁定书送达至被执行人及房屋共有人、村委会、国土、建设部门，执行法官还应告知房屋共有人、房屋承租人、所属集体经济组织等主体，保障其优先购买权，被执行人父母、子女等同户成员宅基地使用权因无法分割而被一并拍卖的，应给予适度补偿。
　　建议最高院完善《拍卖规定》的司法解释，明确规定国土资源管理部门、建设部门有配合办理农村房屋权属转移登记手续的义务。地方法院可以协同当地房产、土地、建设等部门形成会议纪要等文件，明确各部门协助内容，以减少买受人对过户障碍的顾虑，提高拍卖成功率。