试析二手房买卖合同中的户籍条款

　　论文摘要 随着社会经济的发展，二手房交易越来越与民众日常生活息息相关。在二手房交易实践中，由于二手房买卖合同中的户籍条款而导致的矛盾纠纷逐渐增多。本文拟以合同附随义务为视角，着重讨论二手房买卖合同中的户籍条款的性质认定、归责原则及法律责任。

　　论文关键词 二手房买卖 户籍条款 附随义务

　　二手房交易实践中，由于房屋的户籍属性而导致的户口迁移问题越来越突出。房屋交易一旦因户口问题发生纠纷，处理起来非常复杂。因此，在订立二手房合同之初，便应对该房屋的户籍条款予以详尽约定。然而，人们在进行交易时，由于有限理性、信息搜寻的高成本及不确定性等因素，不可能获知与交易有关的一切知识，这就决定了交易当事人掌握的信息是不完全的。信息不完全更多的表现为信息不对称。在二手房交易活动中，各类人员对有关信息的了解是有差异的：出卖方对标的房屋的属性等掌握了充分的信息，处于优势地位；买受人对标的房屋的信息了解较为贫乏，且由于房屋属性多属于私人信息，通过相关途径验证相关信息成本昂贵而使验证在经济上不现实或不合算，处于劣势地位。实践中经常出现因二手房买卖合同未约定户籍条款，等房屋产权过户后，买受人才发现出卖人及其亲属的户籍未迁出，而出卖人又拒绝予以协助办理户籍迁出手续的案例。此种情况下，买受人该如何维护自身权益呢？笔者认为，这就需要讨论户籍条款在二手房买卖合同中的性质。

　　一、户籍条款附随义务性质认定

　　（一）二手房合同中的义务群：给付义务和附随义务
　　就二手房买卖合同而言，围绕房屋权属转移和支付相应对价的顺利实现存在若干义务群，主要包括给付义务和附随义务。
　　给付义务依其相互之间的关系划分可分为主给付义务和从给付义务。主给付义务“因债之关系的成立而发生，为债之关系所必备，并决定债之关系（尤其是契约）的类型”，在房屋买卖合同中，卖方承担的交付房屋并转移所有权的义务，买方承担的支付价款义务即为主给付义务。主给付义务在整个合同关系中居于主导地位，它决定了合同的基本类型、性质以及当事人违约后的责任类型。从给付义务“是基于法律明文规定、当事人约定、基于诚实信用原则及补充的契约解释”而发生，“具有补助主给付义务的功能，以确保债权人的利益能够获得最大的满足”。
　　附随义务是基于诚实信用原则而产生，诚信原则要求人们在市场经济活动中恪守信用，在不损害他人利益和社会利益的前提下追求自己的利益。因此附随义务的功能价值在于促进主合同义务的实现、保护他方当事人的人身或财产上的利益，以实现合同的实质正义。附随义务具有如下特点：（1）时间上的附从性。附随义务是随着当事人缔约、履约以及履约后而产生的，贯穿于合同关系始终；（2）地位上的从属性。附随义务不具有独立性，从属于主给付义务而存在；（3）效力上的强制性。附随义务以诚实信用原则为基础而产生，属于法定义务范围。它是一种强行性义务，不能通过当事人的约定而排除；（4）内容的不确定性，与给付义务相比，附随义务不是在合同成立时起便已经确定的，而是随着合同关系的发展而不断演化和产生的。
　　在主给付义务和附随义务的区别上，王泽鉴先生认为“主给付义务构成双务契约的对待给付，一方当事人于他方当事人未为对待给付前，得拒绝自己之给付。反之，附随义务原则上非属对待给付，不能发生同时履行抗辩权”。附随义务与主给付义务之间区分较为明显，两者之间的关系是相互排斥，互不包容的关系。
　　附随义务与从给付义务的区别，德国法通说应以能否独立诉请履行作为判断标准，能够独立诉请履行的为从给付义务，不能独立诉请履行的则为附随义务。如果出卖人不履行从给付义务，买受人可以就此诉请出卖人履行义务；如果出卖人不履行附随义务，买受人则只能就其损失诉请赔偿，但不能就附随义务独立诉请履行。
　　（二）二手房买卖合同中的户籍条款性质探讨
　　房屋买卖合同的主给付义务包括卖方交付房屋的占有使用并转移房屋所有权的义务，买方支付价款的义务，上述两项义务决定了该份合同的性质、类型；出卖人的迁移户口之义务是否约定、是否履行，当不影响房屋买卖合同的性质、类型及未为履行后责任之承担，故二手房买卖合同中的户籍条款当不为主给付义务无疑。
　　二手房买卖合同中的户籍条款是从给付义务还是附随义务呢？如前所述，能否独立诉请履行是两者判断的标准。在中国现行法律体系下，户籍的迁入和迁出均归公安机关管理，带有强烈的行政管理色彩；若当事人诉请法院要求强行迁移户口，则法院往往以不属于其受理范围为由而不予受理，换言之，对要求合同相对方就户籍的迁移问题为或不为一定的行为，买方并无诉权。由此可见二手房买卖中的户籍条款并非属于合同的从给付义务。
　　由于附随义务的不确定性，在处理具体个案的时候，往往需要进行利益衡量和合同解释，以确定合同双方是否负有以及负有何种附随义务。
　　在认定合同附随义务所应遵循的原则这一问题上，笔者认为应遵守下述几项原则：（1）当事人约定和法律规定优先的原则，有约定从约定，有法律明确规定的适用该规定；（2）诚信原则，诚信原则为附随义务的理论基础，以此认定附随义务自是应当；（3）兼顾交易习惯的原则，“交易习惯是诚信原则的具体化，……如有交易习惯，则不妨参考之”（4）利益横平原则，当某一附随义务“就权利人而言为急迫之需要，就义务人而言，仅为轻微之负担，则权衡双方利害关系，本于诚信原则，自应有产生此等附随义务之必要”。我国合同法司法解释（二）第二十六条也规定当遇到不可预见的客观情势上的重大变化，通过施加一方当事人一定附随义务，赋予不利一方请求法院变更解除合同的权利，以横平双方当事人的利益，以此更好的维护契约交易之实质正义。
　　探讨户籍条款的属性，不能仅仅是某个单一具体原则的使用，而是需要多个原则体系上相互依赖、合理参照。在二手房交易实践中，房产中介提供的格式合同中往往会有“……出卖人保证将该房屋上所有户口迁走”这一户籍条款，从该格式条款可以看出，在二手房买卖领域，户籍条款应为基于诚信原则而衍生出的交易习惯之一。若双方当事人在二手房买卖合同中将户籍条款明确予以约定，基于契约自由原则，则应直接适用该户籍条款；若双方当事人未予以明确约定，当发生纠纷之时，则根据利益横平原则，户籍迁移问题就房屋买受人而言实为必要，在实践中，许多当事人多为子女能够就读师资水平较好的学校而购买的学区房。若户籍迁移出现问题，则此目的似要打折扣；而就出卖人而言，户籍迁移问题依据我国《合同法》第六十条第二款之规定应为出卖人遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行的协助义务，仅对出卖人构成轻微负担。因此课以出卖方迁移户口的附随义务，亦能更好的实现实质正义。因户籍条款引发纠纷，权利人并无独立诉请。综上所述，合同户籍条款应认定为合同附随义务。

　　二、户籍条款附随义务违反的法律责任

　　（一）归责原则
　　二手房合同中，出卖人违反户籍迁移附随义务和违反给付义务一样，都将导致债务的不履行，应当承担法律责任。那么此附随义务之违反应适用哪种归责原则，是严格责任，还是过错责任？笔者认为，户籍迁移附随义务之违反应采过错责任作为归责原则为宜。理由基于以下几点：（1）附随义务以诚实信用原则为理论基石，诚信原则系道德价值的法律化，是隐含的价值标准，关注行为人的主观心理因素。过错责任归责原则，是指当事人违反合同规定的义务，不履行或者不适当履行合同时，应以过错作为确定其责任构成的主观要件。依据过错原则，只要出卖方在缔约前尽到了户籍状况告知义务而买受方在明知户籍迁移不可实现的情况下仍为买卖，或者出卖方已尽了完全的迁移户口协助义务，而因不可抗力或不可归责于出卖方的原因导致户籍条款无法实现，则即使因此对买受方造成损害也无需承担责任，而应视为正常的风险承担。（2）若对户籍迁移附随义务适用严格责任归责原则，无疑将增加出卖方的负担，使合同当事人因害怕承担约定之外的义务而不敢签订合同，阻碍了市场的有序运作，不利于二手房市场的繁荣。（3）我国《合同法》对违反契约附随义务的归责原则多采取过错责任的归责原则，如总则中第42条对缔约过失责任的规定、第119条对后合同义务中的附随义务的规定，分则中第265条规定的承揽人违反照管义务的赔偿责任等的相关规定进行归责时均采过错责任原则。户籍迁移附随义务亦应类推适用过错责任归责原则。
　　（二）法律责任
　　通说认为，合同中附随义务违反应该纳入合同义务违约来处理。我国合同法虽未对合同中附随义务违反的责任承担方式予以明确规定，笔者认为应比照适用合同法所规定的违约责任的承担方式。在二手房买卖中，违反户籍迁移附随义务主要应承担以下责任：
　　1.继续履行。继续履行强调的是未履行的合同义务或者履行合同义务不符合约定要继续履行，最大限度地保证合同目的圆满实现。户籍条款的实现，说到底是出卖人将出卖前依附于标的房屋上的户籍迁出，以保证买受人在取得房屋产权后可实现户籍迁移自由的状态。若出卖人因疏忽而未履行或殆于履行，则买受人可要求出卖人继续履行。值得注意的是，在户籍迁移附随义务中继续履行的适用范围较窄，由于户籍问题不属于人民法院受理范围，即使仍存在继续履行的可能，若出卖人不予履行，无法强制其履行。
　　2.损害赔偿。附随义务违反救济之目的，主要是为了“补偿”违约行为所造成的损失，损害赔偿是最常用的一种救济方式。若出卖人经合理催告仍不为户籍迁移而造成买受人实际损失的，则买受人得请求损害赔偿。损害赔偿额应该包括买受人所受损失和所失利益。由于附随义务的从属性，如果要求出卖人承担超过订立合同时所能预见的风险，显然违背了公平原则。因此，应适用我国《合同法》第一百一十三条可预见性规则，一般不能超过违反义务一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
　　3.解除合同。违反合同附随义务是否得解除合同？我国合同法对此并没有明确规定，学理上多持反对意见。笔者认为在通常情况下，违反户籍迁移附随义务不能导致房屋买卖合同的解除，但是不能一概而论。如果户籍迁移附随义务之违反已使合同目的不能实现，如买受人购买标的房屋近期将会拆迁，买受人考虑到经济利益而为买卖，但按拆迁政策经济补偿是以标的房屋户籍成员为赔偿，则在此情况下，买受人可以出卖人违反户籍条款附随义务为由而请求解除合同。当然，在行使解除合同的权利时，一定要慎重，不能一有违反户籍迁移附随义务的行为就动辄解除合同，只有在达到根本违约的程度才能援用。