浅析小产权房的危害及其解决的方法创新

　一、小产权房的概念和产生背景
　　（一）小产权房的概念
　　小产权房是相对于大产权房（土地使用证和房屋所有证由国家发放）而言，是指在农民集体土地上由农民、村委会、乡政府单独开发或与地产商联合开发且未缴纳土地出让金等费用而出售给城镇居民的住宅房屋，其产权证是由乡政府颁发，因此又被称为“乡产权房”。
　　（二）小产权房的产生背景
　　1、城乡二元土地结构是制度原因
　　《宪法》第10条规定：“。”《土地管理法》第8条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。”上述宪法和法律形成了我国城乡二元土地结构。在这种制度下，集体土地使用权的权能不完整，其所有权和处分权被“二元化”，没有流转、交易、开发和抵押等权利。因此，“两种产权、两个市场”的二元结构是小产权房得以产生和不断发展的制度原因。
　　2、房价高涨是现实原因
　　近几年我国房价居高不下，同时保障性住房数量有限以及购买条件的限制，使得中低收入者难以满足住房要求。小产权房因土地成本较低、未缴纳土地出让金以及节省各种税费，所以价格低廉，具有不可比拟的价格优势。不少居民为解决住房需求，将目光投向小产权房，因此其获得了生存空间。
　　3、政府职能部门监管缺失是外部原因
　　小产权房的管理因涉及国土资源、建设、规划、环保等部门，造成各职能部门管理不健全或者交叉管理，给民众造成了表面多部门管实则无人管理的印象，使群众产生和强化了法不责众的社会心理。同时，由于惩罚力度小以及地方政府出于对自身利益的考虑，小产权房市场不断发展繁荣。
　　4、征地补偿费较低是直接原因
　　国家通过征地来满足不断扩大的城市发展要求，但是在征地过程中，政府往往付给农民的补偿费较低。在我国土地征收利益分配格局上，失地农民所占比例最少，而且多数农民在征地后失去了收入来源、生活水平有所下降。小产权房的开发成本低，农民通过出售小产权房所获收益远比国家的补偿费要高，所以农民往往通过小产权方式将土地开发。
　　二、小产权房存在问题分析
　　（一）购房者的利益难以保障
　　鉴于小产权房的特殊法律属性即小产权房只取得土地使用权证，而不能取得房屋所有权证，因此，购房者对小产权房拥有居住、赠与、出租等权利。但是在面临拆迁或者征收时，由于没有合法的产权，居住者不能获得全面、完善的补偿，甚至得不到政府补偿。同时，若小产权房涉及诉讼，法院会以标的物违法而认定买卖合同无效，购房者的利益更难以保障。
　　（二）威胁国家粮食安全
　　国家实行严格的保护耕地的政策，并严格依照土地利用总体规划使用土地。而地方政府违法滥用土地，大规模开发小产权房会不断侵蚀关乎国家粮食安全的耕地，从而威胁我国耕地面积18亿亩的警戒线，国内粮食将不能满足需求，我国粮食安全会受到严重威胁。
　　（三）农民利益遭到侵害
　　土地对于农民而言，兼具经济和保障双重职能。表面看，农民是小产权房开发建设的受益主体，但是从长远看，却是各方利益博弈中的失败者。农民将土地用于小产权房的开发，短期内获得了较高受益，但是农民却失去了土地以及土地升值带来极差地租的机会。在农村社会保障制度尚未建立及完善的背景下，失地农民的生活保障问题从长远看将受到威胁。
　　（四）危害房地产市场健康发展
　　房地产开发成本中土地出让金及相关税费所占比例为50%，因小产权房未缴纳土地出让金并规避税费，所以价格低廉，因此，小产权房交易破坏了房地产市场公平交易的原则，构成了不正当竞争，不利于房地产市场健康有序发展。同时，小产权房私自开发和销售，不能受到国家有效监管，一定程度影响了国家对房地产市场的宏观调控。
　　三、解决小产权房的对策和建议
　　（一）区别对待小产权房
　　对待小产权房问题，应坚持“具体问题具体分析”的原则，如果不区分情况一概加以拆除，不利于社会稳定也会造成社会资源的浪费。具体而言，可分为两点：1.取缔型。对于建造在耕地和基本农田之上的小产权房，应当坚决拆除，对土地实行复垦，以恢复原有土地的用途，保护粮食安全；对于建造在违反土地利用总体规划和城市规划的土地之上的小产权房，应该坚决拆除，拆除费用应由开发单位承担，同时将购房款返还给购房者。2.治理型。对于符合土地利用总体规划以及城市规划的小产权房，可以采取补办相关手续、补缴土地出让金和税费等补救性措施，将小产权房纳入国家保障房体系，在解决小产权房问题同时，解决中低收入者的住房问题。对于设计和施工不符合标准的，可以在整改之后按上述办法处理。
　　（二）提高征地补偿标准
　　一定程度而言，现行农地征收很大程度是对农民利益的剥夺，表现为补偿不公平、补偿范围窄、补偿标准低，这种情况下，农民选择从事小产权房交易，实现土地利益最大化。因此，可以从完善集体土地征收制度方面解决小产权房问题，建立公正的土地征收补偿制度，适当拓宽补偿范围，同时应该提高补偿标准，保障农民的根本利益。
　　（三）完善城市住房保障制度
　　北京、上海大城市房价长期快速增长，远远超出了收入增长速度，住房成为人们生活中的大问题。与此同时，由于政府经济适用房、廉租房在数量和购买条件等方面存在诸多限制，始终满足不了住房需求，所以小产权房存在巨大的购买空间。因此，若减少小产权房的购买需求，就应该完善我国住房保障体系。
　　（四）建立城乡统一建设用地市场
　　在现有城乡二元土地结构之下，我们要解决小产权房产生的问题，必须完善相关土地的法律法规。同时，逐步建立起城乡统一的建设用地市场，保证农村集体用地与国有土地同样地位，在新市场中，要赋予农民知情、协商、谈判、建议等权利。还要积极探索新市场下的土地流转制度，通过市场分配的方式对土地价值进行评估，进而实现国有建设用地与集体建设用地的平等地位。
　　综上所述，小产权房问题严重，亟待解决，我们既不能一拆了之，也不能加以放任，需要国家从法律、社会、制度等方面加以解决，在保护群众利益的前提下，使损失降到最低，实现社会资源的有效配置。