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关于房地产开发项目管理的质量控制研究

发布时间:2017-09-07 14:50

1、开发项目准备阶段质量控制 

  在房地产开发的研究中,许多工作人员忽略了前期研究、策划与设计的质量管理阶段,都把焦点放在施工阶段。作为建设方,这种思维方式一旦定型,很难改变,特别是以项目成立的团队。但是,如果没有好的设计图纸与方案,建设工程很难保证项目的成功实施与最大效益化。所以,房地产开发项目前期准备工作非常重要。房地产开发项目的前期工作主要包含了可行研究报告、项目产品策划、建议书等。首先,健全项目质量管理责任制。项目负责人负责全权管理,亲自抓起项目质量工作。与此同时,项目质量经理要定期检查项目质量,一旦发现重大项目问题,立即向负责人汇报。另外,项目经理还要编制项目报告,确定市场定位,按质量规定计划。总之,项目中的各个经理、人员都要完成自己的质量责任,确保开发项目质量的有效实施。其次,建立合理的评审制度。评审制度是提高开发项目前期质量的重要保证。一般的房地产会采取德尔菲法,不进可以及时发现自身问题,做出不断调整,还吸取更多的专家与咨询公司的建议,使开发商最大优化。最后,要制定质量计划。质量计划是根据项目的特点,明确项目目标与成果,并充分了解与掌握的实施标准。质量计划要把权限、资源、职責合理分配,按步骤逐渐实施,形成一定的可操作性。 

  2、开发项目施工阶段质量控制 

  开发项目形成实体的过程就是施工,它不仅保证了项目的进程与落实,还确定了产品质量的合理化与科学化。房地产要提高开发项目的工程质量,就必须加强质量预防措施,确保施工阶段的质量控制的合理运行,并且可以适当增加施工成本,减少返工成本。举个例子,如果出现工业产品的配件更换,需要大量人力与财力重新检查。所以,工程项目施工质量控制必须狠抓狠打,确保稳定实施。笔者根据多年实践经验,主要从以下两个方面说明: 

  2.1明确质量目标与计划 

  投资人身为总负责人,不仅要制定项目开发战略和确定项目定位,还需要对项目的成本和进程都有一定的控制,确保处于相同优先级。另外,项目开发质量目标要保证一个正确的度,如果目标过高,可能会导致综合绩效较低,投资成本过大;如果目标过低,会失去市场竞争,对项目造成伤害。所以,负责人要进行质量费用与投入分析,确保项目成本一致性,降低事故成本费用,并且树立正确的项目寿命周期观念。明确质量目标后,要制定合理的质量管理计划。工作人员要制定出实现质量管理计划的方案,确保计划的实施与落实。另外,项目经理要负责团队的质量责任,具体到对项目质量责任、团队中的工作人员负责。一旦出现问题,项目经理还要对项目结果负责。所以,质量计划非常重要,确保项目可以实施与运行。另外,开发项目的质量与目标的成功,就是增加了项目用户、投资人等的信心。 

  2.2质量控制要求 

  项目开发的建设施工过程就是对质量的控制,质量控制就是对施工中的程序和过程中的偏差控制。一般来说,过程控制往往是对阶段性过程与计划成果进行比较,看是否一致,并且对比施工过程。这个时候,如果出现不一致的情况,施工人员需要找出执行中存在的偏差。还有一种是利用合同说明中的成品与半成品进行比较,找出一定范围内的偏差。在施工前,现场负责人要正确分配权限,使每个工作人员各司其职,不可出现占用他人岗位情况。与此同时,设定合理的奖罚制度,杜绝不合格产品的出现。另外,负责人需要把工程施工组织设计送到监管部门手中,进行报备审核。在项目开发中,遇到重点工序前,需要检查关键项目点,避免出现任何问题。并且坚持"三检"制度。在每一个工序结束后,需要由作业组班、施工员、监管工程师三次审核,才可以保证项目正常运行。项目开发中,一旦遇到质量事故,要找寻问题,坚持"三不放过"原则。做到事故原因不清不放过、防护措施不当不放过、事故者不放过。与此同时,公司要根据图纸会审对施工人员做出技术培训,并且不断推广新技术和新应用。另一方面,施工人员对一些关键部位形成专门负责团队,建立一个封闭信息网,形成灵敏的高效质量信息反馈系统。同时,现场质检员要对产品质量进行提取与处理,搜集可靠信息,做出相应决策,制定科学、合理的质量统计分析图表。 

  3、监管部门质量控制 

  在房地产项目开发中,一般都会选择项目监管单位对施工单位质量状况的监管与控制。并且加强承包人自检体系管理,强调事前把关控制,做好项目检验与现场质量验收等都是工程质量监管的目标。在监管单位的控制下,确保了项目开发合理进行,争取质量创优,杜绝一些施工质量事故出现。首先,监管部门要划分质量单元。为了保证施工的有效、稳定进行,监管人员必须明确划分出各质量单元,包含了工艺流程监管图、分项工程与工程部位三个部分。与此同时要配以相同的记录、实验表格,确保工序完整进行,杜绝一切质量失误现象。其次,健全质量组织体系。监理工程师要对所有环节进行掌控,建立完整的质量组织系统。承包人不仅需要自检三级质量保证体系,还要服从监理工程师对项目质量的管理工作,尤其是对各分级部门的质量与工地检测部分做好相关调整。最后,质量监理程序要有序进行。监理工程师在施工前,要对承包方做出详细说明与计划控制程序,所有人员要共同遵守,确保项目质量控制合理化。另外,监理工程师要对施工技术、方案、进程做出审批,并且做详细表格,列出需要的材料、机械与劳力。监理工程师还需要参与项目开发的全过程监管,对施工的工艺、方法进行有效质量控制,对一些违反施工技术的行为做指导和警告。 

  结语: 

  综上所诉,房地产开发项目管理的质量控制不仅是项目施工的理论依据,也融合项目管理的实践经验。随着项目管理质量控制的不断完善,使房地产项目施工更加具有合理性与科学性,也极大提高了开发项目的效益化。 

  参考文献: 

  [1]张百兵.房地产开发项目成本控制与管理[D].大连理工大学,2014. 

  [2]朱文军.战略视角下房地产开发项目质量成本管理研究[D].东北石油大学,2014.


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