第二章 上海阿波罗大厦有限公司公司外部环境分

论文摘要：第二章 上海阿波罗大厦有限公司公司外部环境分析-论文网
论文关键词：第二,上海,阿波罗,大厦,有限公司
　　2．1宏观经济分析
　　2．1.1经济环境
　　2007年以来，美国次贷危机引发全球金融风暴，使得全球金融体系几乎限于瘫痪，在世界各国政府联合推行各项财政计画及宽松货币政策的经济刺激措施作用下，2009年世界经济从急跌到起稳回升，开始由衰退走向复苏。根据相关单位预测2010年世界经济整体将实现恢复性的缓慢增长，估计全球经济增速在3～3.5%之间。其中，以中印为首的亚洲地区的步伐明显快于欧美发达经济体，成为推动世界经济复苏的主要动力。
　　2009年一季度，全球经济继续探底。美国第一季度GDP环比增长年率下降6.4%；日本GDP也因净出口和投资大幅萎缩；欧元区GDP更是大幅萎缩9.6%。2009年二季度，美国、日本、新兴经济体经济开始回升，工业生产、股市等主要经济指标也在逐步好转。进入三季度后，主要经济体回升明显，美国GDP上升了2.8%，日本经济明显回升，多数欧盟国家也出现复苏，世界经济基本上被确认见底回升。中国经济在2009年上半年仍保持较高增长，第三季度增长率超过8%，为世界瞩目。印度、巴西等国回升势头也较强劲。在金砖四国中，俄罗斯相对较弱，但5月份和6月份的工业生产指数均实现了正增长。第二季度韩国经济到底反弹，香港、新加坡和台湾经济均有所起稳并出现回暖迹象。
　　然而尽管世界经济正在缓慢复苏，但人们越来越认识到，国际金融危机影响的严重性和经济复苏的曲折性远远超过预期。在各国扩张性刺激政策效果逐渐减弱的同时，经济的自主增长动力还没有展现。主要发达国家失业率居高不下，消费者信心仍然低迷。世界各主要经济体复苏进程的不平衡，导致各国经济政策取向出现不同调，这使得全球经济复苏又添几分不确定性。而欧洲主权债务危机则不仅直接影响欧洲经济复苏的进程，更有可能会再次拖累世界经济。
　　对于商务中心行业而言，在中国以外地区影响较为深远，多数会面临客户提前退租解约情况。所幸，中国市场虽然在2009年间遭遇外资企业因母公司出现经营困难导致撤退情况，但各外资企业仍看好中国庞大的市场及经济复苏的能力，至2009年第四季度，客户已开始明显回拢。
　　2．1.2政治环境
　　2009年底至2010年初，住宅地产市场调控政策频出，由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，并且先后采取了土地、金融、税收等多种调控手段。包括“国十一条”规定二套房首付不得低于40%；“营业税征收减免2年改5年”5年以上普通住房免征营业税，非普通住宅差额征收；5年以内，普通住宅差额征收，非普通住宅全额征收。；“国四条”加大保障性住房的建设力度；鼓励居民购买自住房和改善性住房；稳定房地产的价格；打击捂盘惜售、占地不建、哄抬房价等行为；另外部分银行调整房贷七折优惠，个人房贷显收紧趋势。
　　针对房地产市场的调控政策在09年底集中释放，显示了政府给住宅地产市场降温的决心，调控政策的频出将会适当抑制住宅市场的投资热度。投资热点将随着住宅市场的降温逐渐转移到未来发展潜力较大的商业地产市场。大量商业地产的出现，会带动竞争，这将使得商务中心行业租赁写字楼的租赁成本降低，但租赁成本低廉的同时也相对会抢夺到商务中心的客户。
　　除此之外，2009年末在部分一线或二线城市已经开始提出住宅禁商的相关政策，这将会迫使在住宅办公的中小企业或商家进驻到写字楼。但并非全部的中小企业、商家都需要大面积的办公空间或能够承受写字楼所产生的高昂租金，这时商务中心就是一个相当好的选择。
　　2．1.3技术环境
　　商务中心行业在本质上是属于写字楼租赁的行业，所需要的科技技术含量不高，仅需要提供在住客户电话与网络系统。然而科技日新月异，讯息传播的模式、速度与容量不断的更新。客户所需要的等级越来越高。2009年年初，3G移动通讯技术开始在中国三大移动通讯公司开始推广，然距离世界3G技术WCDMA的第一个商业应用已经过了10年。而今4G技术标准也早已开发，进入技术成熟阶段，4G终端下载速度最高达到29Mbps，这个速度是目前3G网络速度的50倍。估计3-5年内会开始商业化运用。趋时，相信在中国3G通讯技术的运用也已经相对普及。在如此的时空背景之下，商务中心可以运用此技术大幅度的降低建设成本，提供符合需求的软件借此创造更新更优质的服务项目。
　　2．1.4社会、文化、人口地理环境
　　社会文化因素涉及该地区的消费倾向与消费习惯，这样的因素一般具有长期稳定性，在一定程度上来说，是企业难以改变的客观环境。中国经历改革开放三十年，大量从欧美各地学习效法各种新知识与观念。短短三十年经历了欧美工业革命二百多年的历程，加上舶来品的大量进口，在某种程度上，中国的消费倾向与消费习惯已经与国际社会接轨，甚至超越部分发达国家。但中国本身就拥有五千年的悠久文化，虽经历文化大革命的浩劫，至今各界也开始思考中国传统文化价值，希望结合古今中外，创造出另一种气象。
　　人口的增长意味著消费市场的增长。

目前全世界的人口已达到61亿，其中中国人口达到了13亿之多。而这样庞大的消费人口，加上改革开放三十年所带来的机会与成，造就出一批批的中产阶级，已使得中国成为目前最具发展潜力的消费市场之一，外企纷纷抢进中国希望分食这块大饼。而且中国幅员辽阔，加上中国政府为平衡贫富差距，有计划的运用当地特色资源发展各地方的省会城市，提升生活品质创造经济繁荣。虽然各地因地理位置与气候有所差异，导致不同的消费习惯与人文特质。但商业将本求利的本质是不变的，商务中心所提供的就是低廉的企业成本，这些都是发展商务中心行业的良好契机。
　　2．2商务中心行业环境分析
　　2．2.1商务中心的定义
　　到底什么是商务中心？商务中心是英文BusinessCenter的翻译，它提供的商业秘书专业服务起源于经济发达的国家和地区，为广大中小型企业和服务机构提供了灵活机动的操作平台。世界许多发达国家的商家，均已采用了这种低成本高效率的简单、快捷、经济实用的服务。在这几年经济高速发展的中国大城市如上海、北京…等，商务中心就如雨后春笋般的崛起，而这种由西方引入的新型办公概念，也已为国内的商家所接受。商务中心是一个对商家打包服务概念的代名词，从装修、办公家具，会议室、电话线、直至到前台接待、秘书服务等，商家无需再为照明、保险、清洁等再支付另外的费用。倘若客不在商中心公，但外依然可以使用商中心提供的地址和固定，商中心的秘可按客指令工作，答、留言告、信函和e-mail收。可以客提供投、照、、代理等业务。不仅如此，而对商家更具吸引力的是商家在签约前对租期长短可灵活控制，更便捷、更活，做到分租用。无疑为商家大大降低了企业扩张与缩减由办公面积变化所造成的损失。
　　商务中心的优势公房像比具有以下优势：
　　1.首期投入资金少－－无需装修，直接入驻，降低初期成本。
　　2.租期灵活－－租期长短可根据计划调整，控制企业风险。
　　3.设备完善－－办公家具、电话、会议室、咖啡厅一应俱全。
　　4.科技先进－－享受宽带高速接入，视频会议等。
　　5.超值服务－－享受写字楼的物业管理服务却无需支付物业管理费。
　　另外在商务中心的价格主要含括日常的租金、税收、办公家具、维护、空调、电费、清洁、保安、接待员以及电话应答服务等费用。除此之外，对会议室的使用以及一些贵重办公用品如复印机、投影仪、电话会议系统、视频会议系统…等，只要相应的支付少量的租赁费用即可使用，无需自行购买。对电话与宽带的使用，基本是按照电信公司的标准收费，在国际长途话费上设置可享有折扣。商务中心的价格高低主要取决于办公大楼本身的地点、外观、物业、内部装修等，当然办公面积的大小，窗户的大小，采光程度也是区分各套商务中心价格高低的标准。另外，租赁期限的长短对价格的影响也是非常大的。如果合同期在一年或一年以上的，将会享受部分折扣或是享有免费会室使用时间。
　　2．2.2商务中心行业的技术特徵
　　（一）商务中心行业经济规模和增长趋势
　　全亚洲的商务中心行业市场经济规模在150亿人民币左右，其中有三分之一超过50亿在中国。而据统计2009年中国商务中心行业产值仅有2.8亿人民币，只占中国市场的1/20左右。中国的商务中心受2008年金融风暴以及举办北京奥运会等影响，成长速度略微减缓，就上海商务中心同业工会的数据显示，中国商务中心的增长速度平均为20％，但在2008年第三季度至2009年第三季度成长率仅有10％，下降10个百分点。
　　（二）商务中心等级划分体系
　　商务中心的等级划分为A、B、C三个等级。评价的基础首要为地段，次为所在楼宇硬件，最后是服务品质。评价的标准是以国际甲级写字楼的评价标准为基础。国际甲级写字楼评价体系有2种，分别为WREA（世界地产研究院）所制定的5A标准评价体系以及中国房地产报的国际甲级写字楼6E标准。
　　5A标准评价体系：写字楼5A标准评价体系由WREA（世界地产研究院）制定，WREA认为达到5A标准的写字楼是企业比较理想的办公场所。5A分别为：
　　1.大楼品牌标准A级：写字楼是一个城市创造文化与财富的特定空间，写字楼的品牌形成，需要产品的差异化特征、商务文化特征、服务经营理念、地域标志性物业和城市历史记忆。从一定意义上说，处于"生产链条最高级"的写字楼的发展脉络，折射出了一个城市的发展历程和特性。因此，成为城市商务区地标性建筑的写字楼，其品牌要与城市有极大的关联性，对城市的未来发展具备重要的价值。因此，具备较大的区域影响力、能与城市品牌和谐统一的写字楼品牌将获得WREA授予的大楼品牌标准A级。
　　2.地理位置标准A级：地理位置是投资和购买写字楼的关键要素之一。只有区位在城市现有或潜在商务区、地段良好、具有较高投资价值的写字楼才能获得地理位置标准A级。
　　3.客户层次标准A级：客户层次指的是入驻写字楼的业主或租户层次。大多数写字楼客户都有择邻而居的心理，因此一个写字楼的客户层次通常是趋同的。

同时，客户层次的高低也直接影响了新的业主或租户的投资决策，因为较高的客户层次对他们的公司形象有较好的提升作用。
　　4.服务品质标准A级：服务品质一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上两者俱佳，WREA将认为其具备服务品质A级标准。
　　5.硬件设施标准A级：主要考核建筑设计和建筑功能的创新。以及其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等。在上述方面如果有两项以上不能达到优良，则不能获得硬件设施标准A级。
　　国际甲级写字楼6E标准：来源于《中国房地产报》的评价标准，达到6E标准的写字楼被认为是顶级写字楼（国际甲级写字楼）。
　　ialbusinesslocation（重要的商务区）写字楼的价值判断并不完全取决于写字楼产品本身，实际上来说，写字楼物业的区位和地段很大程度上决定了其价值。作为顶级写字楼而言，更强调其规模的伸展力及拓展性，作为顶级写字楼的客户，更加看重知名企业的群聚效应，这是形成商务气氛的基本条件。同时，规模伸展力及拓展性更表现在其所在商务区域产业链条的完整性上。因此，容纳顶级写字楼的商务区一定要足够大、足够成熟，这样才能最大限度满足顶级写字楼的用户对于产业链的要求。
　　tbuilding（有品位的建筑）有品位，是顶级写字楼的建筑语言。不但如此，顶级写字楼还要充当所在商务区标志性建筑的角色。更多时候，顶级写字楼的有品位是其之所以成为标志性建筑的有力支撑，这些写字楼多为国际建筑大师设计，能最大限度地彰显个性，彰显现代商业精神，并保证了顶级写字楼在一定时期内不会被新建筑潮流所淘汰。比如1931年建成的克莱斯勒大厦至今仍然被认为是纽约市装饰派艺术雍容华贵之最了不起的代表。深具设计魅力的顶级写字楼在传递设计师的设计思想的同时，也在间接传递入驻企业的品牌价值和价值取向。因此，很多在这样的写字楼里办公的企业通常会把这一特点作为其自身品牌价值的建筑载体，并深以为傲。
　　entfacilityandservice（超一流的硬件设施与服务）顶级写字楼的超一流硬件设施更多的是由一些可供量化的指标所支撑。并且，顶级写字楼必须满足的硬件要求还必须是当下写字楼市场最高标准的融合和提高，比如5A已经是顶级写字楼的基础指标之一。顶级写字楼的硬件要求其实非常庞杂，是由很多的细节充实起来，有一些已经根据时代的要求逐渐量化，比如电梯。在几年前，对电梯速度的要求是2m/s，今天，尽管有些顶级写字楼的电梯速度已经达到4m/s，但仍然不能满足要求，更多的是用等候时间进行衡量，比如北京的佳程广场，已经可以保证客户在按下按钮后的32秒之内进入电梯。另一个评价顶级标准的是写字楼的软环境，也就是物业管理水平，这也是当下大型企业选择办公场所的重要指标。
　　rdinarytenant（出众的客户）顶级写字楼的评判标准不仅仅在于单独的项目本身，其所容纳的客户也是极为重要的参考指标之一。世界知名企业好比顶级写字楼里的灵魂，使得写字楼的内在气质充盈并附满张力，并保证了顶级写字楼的地位与其入驻的企业地位是匹配的。一流的企业受顶级写字楼一流的品质所吸引，写字楼因企业的一流而具备顶级的内涵，这就如同硬币的两个面，形成了顶级写字楼由外而内再由内而外的品质诉求过程。一流企业非常关心自己的邻居是谁，有同质化的需求，希望同样重量级的企业能够在一起，以此来互相衬托彼此的实力和地位。
　　laceforbusiness（纯商务）与发达国家的写字楼不同，中国目前的写字楼非常倾向于商业与办公一体化，大部分上规模的写字楼都不约而同开发群楼引入商业经济，将写字楼做成一个综合体。随着商务区规模的不断扩大，功能的不断完善，建筑综合体的劣势逐渐显现出来。然群楼等设施看似方便，却存在商务人流和外来人流混杂的现象，会给写字楼的业主带来不便，在安全性方面也会增加更多的成本。而欧美等国际公司他们都要求纯粹的商务办公环境，纯粹的办公氛围。而办公之外的其他需求在顶级写字楼所处的大型商务区内已经完全可以实现。这也就是为什么顶级写字楼必须位于重要商务区（Essentialbusinesslocation）之内的原因。
　　ionofsale（非卖）评判顶级写字楼的最后一个指标是只租不售，意即统一的业权。这也是评判写字楼是否为顶级的重要指标。统一的业权不但意味着发展商的实力无需置疑，同时也保证了顶级写字楼软硬件一直维持在超一流的水平。同时，非持有型写字楼很难维持租金水平，而顶级写字楼的一个特点就是高租金。在有众多小业主的情况下，一个小业主的租金跳水，那么写字楼的整体形象和租金水平都会跟着下跌，这是跨国企业最不愿意看到的。一旦出现这样的情况，顶级写字楼的品质就无法维持高度统一，最后的结果是楼宇只留下一个徒有其表的顶级外观，内里却已沦为二流。

　　综合以上对甲级写字楼特征的总结，具体来说包括：
　　1.区位交通：房地产项目的开发首要考虑的要素就是地段，写字楼作为企业办公和塑造企业形象的载体，区位地段显得尤为重要，企业选择办公物业首先选择的也是区位地段，写字楼的价值判断并不完全取决于写字楼产品本身，实际上来说，写字楼物业的区位和地段很大程度上决定了其价值。所以，作为甲级写字楼的判断标准，应该是位置十分优越，一般居于城市商务中心或商业聚集区，交通十分便利，四通八达的交通、浓厚的商务气氛一定是其写字楼价值的重要支撑。
　　2.规模：评价写字楼的品质不能孤立的考虑项目本身，它与周边环境是一个分不开的整体，所以这里所说的规模，不仅是指建筑体积本身比较大，而且更强调其规模的伸展力及拓展性；因为写字楼客户企业，比较看重知名企业的群聚效应，这是形成商务气氛的基本条件，写字楼作为企业聚集办公的载体，项目本身的规模决定企业的聚集程度，重要的是项目与周边的其他建筑群共同组成区域商务环境，即项目周边必须要有强大的综合配套，形成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。一个写字楼如果没有相当大的建筑体量和规模化的配套设施，是难以称得上是甲级写字楼。
　　3.硬件设施：写字楼硬件方面分以下几个方面，主要是体现科技与创新。建筑类型：框架或钢结构，抗震在8级地震以上；办公空间：能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间；标准层高：室内净高2.6m以上；标准承重：楼板承重在2.5KN/m2以上；供电系统：双路供电，办公面的供电容量在80W/m2以上；空调系统：国际知名品牌中央空调系统，用户能根据自我要求调节室内温度、湿度，空调系统充具有分区域控制能力，新风量在30立方米/人/小时以上。电梯：国际知名品牌，每部电梯服务面积小于3900平方米/吨?台,候梯时间不超过30秒钟。停车位：每60~90平方米出租面积提供1个机动车位，并实现智能化高效管理。供水系统：24冷热水供应，并有中水处理系统；智能化系统：达到5A级标准；办公（OA）：预留OA电力负荷50VA/m2以上，办公室OA布线采用网络地板或地面线槽；通信（CA）：计算机网络通信系统到达所有的办公间，提供其他国际国内长途语音及数据通信条件；千兆入户，百兆到桌。楼宇（BA）：主要的机电设计由计算机管理，并监控其运行状况，实现管路的自动控制；消防（FA）：防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置；保安（SA）：保安重点部位（门厅、电梯等）设电视监控计算机，自动巡更。
　　4.装饰装修外立面：铝板、玻璃幕墙，局部为高档石材等材料。大堂：有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料电梯厅：采用高档装饰材料，地面应采用石材；应有不锈钢、大理石或木门套；走廊：高级带胶垫毯或用石材地面，高档吸音材料吊顶；卫生间：进口名牌洁具，高品质、低噪声，通长石材洗面台，设通长面镜、洗手液盒、电动干手机、手纸，高档防水防潮吊顶、洗面台、面镜部位提高照度，高级瓷砖或石材墙、地面，前室空间能有余度满足使用者理容要求；办公间：墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，刷高级乳胶漆，块状胶垫地毯地面；生态空间：一个高档的写字楼内应该有一些绿化生态空间布局，以增添写字楼内部景观。
　　5.商业配套甲级写字楼应该有齐全的商务配套、生活设施，如职工餐厅,同时配置适当规模的高档餐厅,还有能够提供多项服务的商务中心,多功能厅/会议室、邮局、银行、票务中心、小型商场、快递服务等；总之，一个称得上甲级写字楼的物业，其自身配套和周边商业设施应当能够满足入住企业日常办公和生活的基本需求。
　　6.软件服务写字楼软性服务体现在两个方面，一方面是高效全面的物业管理，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上，也是常规物业管理之外的增值服务部分。比如，将洗衣、送餐等酒店式服务，电话/卫星会议、商务活动策划、会议/会展服务、贵宾接送服务等。又如，一些新型写字楼不仅能够实现全天候空调供应，节假日无休，而且还在送餐、夜餐甚至代办员工月票等方面提供细微周到的服务。总之，评价一个写字楼物业是不是能够达到甲级写字楼标准，不仅要看产品本身，而且还有诸多非产品方面的影响因素，是一个综合评价的结果。
　　对写字楼评价标准的探讨目前，业界对衡量智能化水平的“5A写字楼”标准没有异议，而WREA（世界地产研究院）制定的“5A标准评价体系”影响甚微，最为广泛接受的是将写字楼划分为“甲乙丙”不同等级。然而由于目前国家和行业中并没有固定标准或成文的规定，对写字楼的等级标准进行明确约定，因此造成目前市场上对写字楼等级缺乏权威评定，也给客户选择写字楼产品造成一定困难。租金标准应该是衡量写字楼等级的重要指标。物业的硬件软件最后都要反映到终端用户上，所以租金和出租率对判定写字楼等级是最重要的。

　　商务中心的评价等级中，地段是第一要素，所在区域必须是成熟的商务区外，交通也必须十分发达，特别是针对地铁线路的要求。这样的一个要求与甲级写字楼所要求的良好区位交通符合。其次是楼宇硬件，这一部分商务中心与甲级写字楼略有不同。在硬件设备及外观上，甲级写字楼皆可以为商务中心的等级评比打上A等级，但是商务中心在这一评比上多加了独特性。只要楼宇具有其他独特性的条件，亦可以被评比为A级，如上海市有许多小洋房式的老旧住宅，非常具有老上海风味，装修改造后，比甲级写字楼更具有吸引力。最后是服务品质，在商务中心行业中服务品质是基本条件，商务中心所要提供给客户的服务就是除却客户内部经营以外的所有事项。例如，家具装修、IT＆T线路、代接电话、代订机票、代订饭店…等。而这些都仅只是基本，A级的商务中心，甚至可以协助客户招聘员工、外出翻译。当然这些服务都是需要收取一定费用的。
　　上海阿波罗大厦有限公司所属的四个商务中心目前皆属于B+等级。
　　（三）商务中心行业主要客户群
　　在如今的市场里已经有大量的企业选择了商务中心作为他们的办公场所，主要的客户群可分为以下几种类型：
　　1.许多新企业、但不一定是小企业，他们在还未能准确地对未来的目标做出详细的计划，只是在做一个市场分析与调查时，无疑灵活性很强的商务中心便是他们的最佳选择。
　　2.短期的计划工作要有短期的办公室，无疑这也是许多项目公司的选择。
　　3.在办公市场过热的市场情况下，很多企业都很难找到能控制在财务预算里而又合适的办公室，而商务中心则很适合这些客户过渡，在有限的预算下先行过渡，然后找寻适合自己的办公场所。
　　4.商务中心也是那些不想为装修、买办公家具等琐事而烦心的，想把全部精力投入到公司的核心生意上的商家们的理想选择。
　　2．2.3商务中心行业经济周期和生命周期
　　（一）商务中心行业经济周期
　　商务中心行业系属于房地产行业的一环，其经济周期与房地产行业相关，而房地产行业更是与宏观经济息息相关。房地产的经济周期是一个非常长期的周期，平均周期为18至20年。而且振幅非常大，涨跌可在90％以上。其对经济的影响巨大而且时间漫长，据统计有近40％的房产繁荣是以泡沫崩溃而告终，这个比例远比股票债券等金融市场还要高很多。
　　世界各国的经济发展进程表明，在经济总量增长过程中，不同时段的增长速度或增长率总是不一样的，有的快有的慢，有的高有的低，这样经济总量在时间序列上总会呈现波浪式上升或波浪式下降的波浪现象。这种具有不同表现特征的经济波动便会构成所谓的经济周期。房地产经济周期可以分为两个过程，即扩张过程和收缩过程。在这两个过程中又可分为四个阶段：复苏与增长阶段、繁荣阶段、危机与衰退阶段和萧条阶段。前两个阶段构成了房地产扩张过程，后两个阶段构成了房地产收缩过程。当扩张过程转为收缩过程时，房地产经济达到繁荣阶段的最高点，即波峰；当收缩过程转为扩张阶段过程时，房地产经济达到萧条阶段的最低点，即谷地。各阶段的主要特徵如下：
　　1.复苏与增长阶段在房地产周期波动过程中，承继萧条(波谷)而出现的复苏与增长阶段，一般会经历较长的时间。这一阶段的主要特征为：
　　（1）复苏阶段初期，房地产供给仍大于需求，购房者在满足自用的前提下进入市场，总体上看交易量不大，价格与租金水平处于较低位置，房价已经明显止跌企稳并开始缓慢上行。这一时期房地产投资量不大，房地产投机者也基本不存在。
　　（2）经过一段时间的恢复，特别是在宏观经济复苏的影响下，房地产的需求开始上升，房地产供求关系开始逐步改善，购房者逐渐增多，并带动期房的销售；房地产交易量有所增加，同时由于建筑成本的增加，房价有所上升，房地产开发投资逐渐增多。随后由于房地产需求趋旺，进一步刺激房价回升，交易量的增加也推动房地产开发的上升，市场加速复苏，少数房地产投机者开始入市寻找机会。
　　（3）在宏观经济加速复苏的刺激下，房地产市场进一步回升，人们对日益好转的房地产市场形势充满乐观情绪，金融机构和房地产投资机构加大对房地产的投资，并带动其他行业投资机构进入房地产领域。随着房地产投资者特别是炒家进一步涌入，各类房地产物业，尤其住宅价格上涨，租金飙升，同时房地产空置率大幅下降，房地产市场交易量快速上升，土地市场和三级市场开始活跃，物业开发与建设加速开展。伴随着房地产快速增长，与房地产业具有密切相关的建筑业、建材业等行业也快速发展，带资开发房地产项目的建筑企业数目明显增加，由此推动了房地产业的进一步扩张。
　　商务中心行业在此一阶段，出租率会因为宏观经济的好转而开始提升，但是租金的部份其涨幅会低于写字楼市场租赁市场。而由于房地产市场的好转，商务中心行业会开始加入许多新的竞争者。而无论是出租率、租金或总体数量，商务中心的增幅出现时间都会慢于整体房地市场的表现。
　　2.繁荣阶段继复苏与增长阶段后，房地产周期波动便进入持续时间相对较短的繁荣阶段，并达到周期循环的波峰。

这一阶段主要特征是：
　　（1）房地产开发企业对土地及物业的开发项目与建设数量进一步增大，其他行业的企业也因市场极度乐观和高额利润而进入房地产市场，且投资计划大多雄心勃勃。于是大量推出现房和期房，各级、各类市场交易数量激增。
　　（2）房地产价格越涨越高，旧房(三级)市场价格直逼新房(二级)市场价格，在房价上升过程中起带头拉动作用。
　　（3）房地产投机者与自用者均大量增加，人人欢欣鼓舞，市场一片乐观情绪，迅速形成并不断加大房地产泡沫。由于房地产投机者以更快速度增长，逐渐拉近与自用者人数的距离，并呈现出追赶后者的态势，结果导致房地产市场炒风日炽，炒楼行为越来越为市场所注目。在此压力下，社会关于限制炒楼行为的呼声也逐渐提高，政府开始出台一系列限制炒楼的政策措施，如提高银行利率、压缩投资规模、实行保值储蓄以及收紧银根等政策手段。
　　（4）随着房价高涨到市场无力负担程度，真正自用购房者大多被迫退出市场，而留下炒家的投机资金支撑旺市，形成有价无市的局面，房地产空置率开始增加。在这一时期，股市上的房地产概念股达到顶峰，房地产市场进入繁荣阶段的峰顶，房地产泡沫达到极限。
　　（5）随着政府出台的收缩政策开始发生作用，房地产投资与交易过程中开始出现因利率提高、运营费用增加及财务压力加大等原因导致的各种违约现象，新增房地产投资数量明显下降，房地产投资总量也开始出现回落。同时，以住宅为代表的各类物业销售市场达到饱和极限，销售难度明显加大，销售价格开始回调，房地产租赁市场交易量与租金水平也有所下降，房地产空置率现象进一步增加。在这一时期，房地产市场的全面乐观情绪逐渐被悲观情绪取代，房地产泡沫面临萎缩甚至破灭的危险。
　　商务中心行业到了此一阶段，初期租金及出租率仍会持续上涨。而商务中心的量体也仍会持续上升。但这些新的加入者，已经不是原来就在商务中心行业中的业者，而是写字楼的业主。到了中后期，市场写字楼的供应量大于需求，传统写字楼租金开始下跌。而商务中心面临传统写字楼的价格下降及新加入者的竞争的双重影响，为求稳定的出租率，也会开始降价求租。此时商务中心的出租率及租金开始下跌，但总量体仍在上升。
　　3.危机与衰退阶段当房地产价格高涨到把真正的用家排斥在市场之外，而仅靠投机资金支撑时，房地产周期也由盛转衰，预示着危机与衰退阶段的到来。这一阶段主要特征为：
　　（1）随着房地产紧缩政策效应的进一步显现，房地产市场在交易价格和交易数量两个方面都出现萎缩、衰退的趋势，房地产泡沫破灭的可能性增大。在房地产价格方面，虽然不同楼盘的楼价有升有降，但市场上房地产价格总体水平已经出现下调趋势，特别是现房价格基本停顿不前甚至有所回落，只有个别楼盘价格还在上涨，但上涨的速度明显放慢，大多数只比前一阶段微升。在交易数量方面，随着房地产交易价格停滞不前甚至有所下降，房地产交易数量明显减少，各类房地产物业的空置率进一步加剧，房地产市场日渐停滞萎缩，房地产市场的悲观情绪进一步加强。在政策层面和投资回报率下降、投资风险加大的多种因素影响下，房地产投资额明显下降，特别是新开工的房地产项目急剧减少，已投资建设的房地产项目风险加大。
　　（2）受一些突发性利空消息或事件影响，房地产价格开始急剧下挫，有价无市的现象被打破，房地产泡沫开始破灭。在购房自用者被高价排斥出市场、炒家因转手困难，而纷纷恐慌抛售的双重打击下，房地产价格出现暴跌。但暴跌的价格又势必阻止用家及炒家进入市场，从而又加剧了房地产价格的下跌速度和深度，房地产投资量大幅缩减。仍然处于开发建设的房地产项目转手、停建等现象，房地产交易在大幅度回调的低价格水平和低交易数量的基础上维持。
　　（3）由于房价大幅下降，交易数量锐减，房地产企业的利润大幅下调，投资风险增加，为争夺市场而追加的营运费用上涨，结果一些实力较差、抗风险能力较弱的开发商因资金债务等问题而宣告破产，房地产企业破产率也在逐渐增加。同时，由于房地产投资项目减少，使得房地产业就业水平下降，失业人数增加，并进而带动相关行业特别是建筑业失业人数增加。
　　房地产行业始带动经济成长的火车头，在房地产危机与衰退期阶段由于房地产的不景气，同时对宏观经济开始产生不良影响。此时商务中心行业受整体宏观经济影响，无论是租金、出租率或是量体都开始大幅度下降。
　　4.经过急速而痛苦的危机和衰退之后，房地产周期便进入了持续时间相对较长的萧条阶段。这一阶段主要特征是：
　　（1）房地产销售价格和租金水平继续维持沿着衰退期以来的跌势下降，大多只跌难升，个别楼盘价格甚至跌破物业原值或建造成本，其跌幅触目惊心，房地产泡沫完全破灭。
　　（2）伴随房价的大幅下跌，房地产交易量进一步减少，空置率居高不下成为市场的普遍现象。
　　（3）在价格暴跌和交易数量萎缩的双重打击下，房地产泡沫破灭，房地产纠纷大量出现，房地产商破产现象更为普遍，由此慢慢达到波谷位置。

首先，现有企业产品售价以及获利潜力的提高，将由于存在着能被用户方便接受的替代品而受到限制；其次，由于替代品生产者的侵入，使得现有企业必须提高产品质量、或者通过降低成本来降低售价、或者使其产品具有特色，否则其销量与利润增长的目标就有可能受挫；最后，源自替代品生产者的竞争强度，受产品买方转换成本高低的影响。总之，替代品价格越低、质量越好、用户转换成本越低，其所能产生的竞争压力就强；而这种来自替代品生产者的竞争压力的强度，可以具体通过考察替代品销售增长率、替代品厂家生产能力与盈利扩张情况来加以描述。奇货可居
　　商务中心是以提供客户便捷的办公环境为主，以性质而言最主要的替代品即为传统写字楼，但由于传统写字楼所面对的客户群体多为体量大，其所需求的办公面积较大与商务中心的客户群体不冲突。其次就是所谓的在家办公客户SOHO族，而针对此，中国各地方政府早在2004年开始以北京、上海、南京、杭州等一线城市出台了相关的"住宅禁商"法案，这一系列的法案规定凡房屋产权证上的用途明确为‘住宅’的，一律不得核发营业执照。这一措施无疑是消除了商务中心的替代品威胁，更是为商务中心带来无限的商机。而对这些SOHO族，商务中心亦提供1至2位的小型办公空间供其注册使用。众观现有写字楼租赁市场，尚没有可替代商务中心相类似服务的产品。
　　（五）行业内的竞争者
　　多数行业中的企业，彼此之间的利益都是紧密关连一起的，作为企业整体战略的各竞争战略，其目标都在于使得自己的企业获得相对于竞争对手的优势。所以在实施中就必定会产生冲突与对抗，这些冲突与对抗就形成了企业之间的竞争。企业之间的竞争通常表现在价格、广告、产品介绍、售后服务等方面，其竞争强度与许多因素有关。
　　一般来说，当出现如：
　　1.行业进入障碍较低，势均力敌竞争对手较多，竞争参与者范围广泛。
　　2.市场趋于成熟，产品需求增长缓慢。
　　3.竞争者企图采用降价等手段促销。
　　4.竞争者提供几乎相同的产品或服务，用户转换成本很低。
　　5.一个战略行动如果取得成功，其收入相当可观。
　　6.行业外部实力强大的公司在接收了行业中实力薄弱企业后，发起进攻性行动，结果使得刚被接收的企业成为市场的主要竞争者。
　　7.退出障碍较高，即退出竞争要比继续参与竞争代价更高。在这里，退出障碍主要受经济、战略、感情以及社会政治关系等方面考虑的影响，具体包括：资产的专用性、退出的固定费用、战略上的相互牵制、情绪上的难以接受、政府和社会的各种限制等。
　　这些都将意味着行业中现有企业之间竞争的加剧。
　　行业中的每一个企业都必须应付以上各种力量所构成的威胁，而且企业必面对行业中的每一个竞争者的举动。除非认为正面交锋有必要而且有益处，例如要求得到很大的市场份额，否则可以试著通过设置进入壁垒，包括差异化和转换成本来保护自己。当确定了企业本身的优势和劣势时，企业必须进行定位，以便因势利导，而不是被预料到的环境因素变化所损害，如产品生命周期、行业增长速度等等，然后保护自己并做好准备，以有效地对其它竞争著的举动做出反应。
　　中国商务中心行目前是处于增长期，尽管这两年来受到全球金融风暴及中国举办国际活动的影响，成长率由20％下滑至10％。但是从2009年第四季度开始，多商中心趁房租在尚未回涨之前大量开发分店，成长率以从10％开始回升至15％。加上外国企业长期看好中国市场，仍愿意进驻中国设点；国内亦因为政策支持许多创业商家，在为节约成本的情况下，商务中心成为首选。
　　适合商务中心设点的区域多数为商务成熟地带，而国际甲级写字楼数量有限，一旦商务中心进驻，多数签署5-6年以上长期合同。一旦该区域被其他中心进驻，该区市场份额马上被占有，且不易夺回。且商务中心的建设期短约2至3个月，产品与服务几乎相同，倘若在该区但不同写字楼分别有商务中心进驻，在地段与楼宇外观条件相当之下，能先抢得客源的一方将先利于不败之地，价格大战难以避免。
　　综合以上分析，供应商的议价能力较强，购买者的议价能力稍弱，而目前市场无显著的潜在进入者的威胁，也没有立即的替代品威胁。
　　2．3市场竞争对手分析
　　竞争对手分析主要通过对竞争对手的未来目标、前战略、和能力分析来定公司策略。上海阿波罗大厦有限公司目前主要竞争对手为：雷格斯（Regus）、德事（TEC）、艾碧克（APBC）、艾比森（AsianBizCtr）、世图宏服（Servcorp）、创机（OfficeGeneral）等。由于商务中心的资讯来源多数为企业内部资料不公开，以下所得来源主要以网站讯息、客户及中介。
　　2．3.1雷格斯（Regus）
　　雷格斯集团是全球最大的办公空间外包供应商，总公司位于卢森堡，MarkDixon为集团首席执行官，雷格斯集团网络覆盖75个国家450个城市，设有1000多家商务中心，也是全球唯一上市公司。全球员工2000名。根据2007年财报（2007年以后财报未公开）显示营业额已达6.8亿欧元
　　其广泛的产品和服务范围使个人或企业可随时随地以任何形式办公。内容包括全装全配服务式办公室，世界一流的商务支持服务，会议室与培训设施，以及最大的公共视频会议网络，每天都有20万客户使用雷格斯的服务。雷格斯还支持日益风靡的移动和居家办公潮流。无论是在家里还是在旅途中，都可享受雷格斯的服务，除了邮件和电话处理服务外还有诸如虚拟办公室，虚拟私人助理服务等可提供专业的商务地址树立良好的商务形象。雷格斯还在机场及其它商业枢纽处设立商务中心。
　　雷格斯的未来目标为凭藉其全球上千家商务中心网络，结合信息技术的创新，打造新型态的办公模式，使个人或企业可以随时随地、轻松容易且低成本的在各地专心致力于自身的核心业务。雷格斯目前的总体战略为扩张性战略，竞争战略为歧异化战略。集中资源加强开拓新点，扩大市场份额。
　　优势：
　　1.全球第一家上市商务中心
　　2.全球最大公共视频会议网络供应商
　　3.公司在商务中心领域市场份额第一共计1000家以上分中心，第二名不到百家
　　4.公司客户群庞大
　　劣势：
　　1.公司庞大，指挥系统繁杂缓慢
　　2.店大欺客，由于是全球商务中心行业老大，在租赁合同条款中所诸多不合理处唯客户诟病。