博弈论视角下房地产市场主体间的利益均衡研究

　　在房地产市场中，政府一方面扮演土地提供方的角色，同时也是市场规则的制定者与裁判员（由不同政府部门执行）。政府监管体制下的行为主体其实也是利益主体，为了探究房地产开发过程中市场失衡的根本原因，我们应当考虑这些行为主体的利益，并认为他们的选择是利益博弈的结果。本文的研究范围界定在制度层面中的政府监管机制。在结构安排上，首先运用一个博弈模型对政府监管进行理论分析，然后在对我国目前政府房地产开发管理体制和监管机制的现状进行思考的基础上，给出相应的分析结论和对策建议。

　　一、房地产开发商与政府之间的行为关系

　　在博弈论既有成果的基础上，我们集中对一个模型（房地产开发商和政府部门之间的完全信息静态博弈模型）进行多角度的分析，深入探究模型内部的机理。我们引入第一个博弈模型（见表1)。这个模型有两个理性的博弈方：房地产开发商和政府监督部门。在模型中，对于房地产开发商，我们假定：①它有两个纯策略一违法和守法（这里的违法是对房地产开发过程中的资料伪造、建设过程违规、招商过程商业欺诈、运营过程偷税等行为的总称）；②当它守法时，我们认为它是尽职尽责的，即合法建设、守法运营，得益为零；③当它违法时，如果监督部门监管，我们假定其违法行为一定会被检查出，房地产开发商得益为一P(P>0);®当它违法但监督部门放纵时，它会因其行为迎合了它所服务的利益集团的需求从而得益T(T>0)。

　　对于监督部门，我们也有四个假定：①它有两个纯策略一一监管和放纵，这里，监督部门之所以放纵，倒不都是因为它想偷懒，而是因为有时候在使房地产开发商相信其工作将受到监管时，自己选择放纵显然为上策；②当它监管时，我们也认为它得益为零；③当它放纵时，如果房地产开发商违法，它将由因其失职行为而受到国家严厉的惩罚，得益为一D(D>0)；④当它放纵而房地产开发商守法时，它将会因自己的准确判断而节省一部分人力和财力，得益为R(R>0)。双方对应于不同纯策略组合的支付矩阵如表1所示。

　　在表1中，对开发商而言，当政府选择放纵时，开发商应该选择违法（T>0);当政府选择监管时，开发商应该选择守法（0>-P)。对政府而言，当开发商选择违法时，政府应该选择监管（0>-D)；而当开发商选择守法时，政府却应该选择放纵（R>0)。

　　所以不难看出，这个模型不存在纯策略纳什均衡。同时，该博弈还存在一个显著的特征：各博弈方都极力想猜透对方的策略，而又不想让对方猜透自己的策略。因此即使存在混合策略纳什均衡，这种博弈的状态也不是我们希望看到的，我们希望设计一种制度，使得政府部门和开发商之间存在一种有益的纯策略纳什均衡。我们想知道在上述博弈的基础上，如何通过调整变量才能更好地达到下述三个理想目标：（1)同时提高博弈双方尽职工作的概率，也就是同时提高商业房地产开发商守法和政府监督部门监管的概率；（2)减少博弈双方设租、寻租的机会；（3)提高全社会的期望得益。下面就依次来分析各个理想目标。

　　二、博弈均衡目标的实现手段

　　1.同时提高双方尽职的概率。容易看出，同时提高房地产开发商守法和政府监督部门监管的概率，实际上就是增大双方同时出现在表1中右下角方框的概率。那么我们是否可以通过调整一些量来达到这个目的昵？如果能，那么如何调整？不难发现，我们只要把表1中政府监督部门监管时的得益提高到Y并使Y>R,就可以达到目的。这种情况对应的博弈模型如表2所示。

　　容易看出，这个模型有一个纯策略纳什均衡，就在房地产开发商选择守法和政府监督部门选择监管的时候，而且此时形成的这个均衡还是内生的，也就是各行为主体的预期达到了一致，每一方都知道对方的理性选择，也知道对方知道自己的理性选择。用制度经济学的语言来讲，就是这里诞生了一个稳定而有效的制度。这是一个很有意义的结论，它告诉我们，在这个模型的假设条件下，要使双方都尽职工作，对政府监督部门的这种通过"明补"方式的激励要足够大（因为Y必须要不小于R),以弥补其作为管理者的机会主义成本。至于对房地产开发商，则根本不用增加其额外的得益，因为模型本身对其内在的激励已经足够大。

　　2. 减少博弈一方寻租机会。Y•巴泽尔在其《产权的经济分析》一书中对"租"的含义进行了深刻的阐释，汪丁丁把其概括如下：由于信息成本，任何一项产权都不是完全界定了的。于是没有界定的权利把一部分有价值的资源留在了"公共领域"里，公共领域里全部资源的价值就叫做"租"。具体到这个模型，我们说，如果存在租，则它肯定出现在图1中左上角那个方框里，即只有博弈双方相互勾结，形成房地产开发商违法而政府监督部门放纵的局面时，才有"租"。在这里，我们假设政府监督部门属于风险极端厌恶型，即只有受贿的得益不小于被揭发而遭到的惩罚时，他才愿意勾结。显然，当T<D时，不存在"租"。当T>D时，理性的双方会考虑设租和寻租（因为这对双方来讲是一个"帕累托改进"），这时租金为（T—D),我们假定房地产开发商分到了M,政府监督部门分到剩余的（T—D—M)(其中M>0,T—D—M>0)。这时，整个博弈模型就变为如表3所示。

　　很明显，这个模型此时有了一个纯策略纳什均衡，而且恰好是在那个有租的方框。也就是说，_旦租金为正，理性的双方就会选择设租一寻租（因为双方的理性预期是一致的），从而内生成一个纳什均衡，这就形成了一个稳定的制度。现在，我们要考虑怎样才能减少博弈双方设租、寻租的机会。上面说过，当T<D时没有租，所以就更谈不上设租、寻租了。因此，T<D就是我们所要的约束条件。为了和前后理想目标的结论表述一致，再考虑到模型解释问题固有的局限性，我们更愿意把T<D这个约束条件不严密地表述为：T应足够小，D应足够大。

　　3.—种理想模型。综合表2和表3的情况，即假设同时存在开发商设租（T—D—M)，也存在政府采取监管措施所得到的额外收益Y时，我们建立一个模型，看看能否存在某一特定条件使得政府和开发商仍然能在政府监管和开发商守法这一点上达到纯策略纳什均衡。这时，整个博弈模型就变为如表4所示。

　　在表4的情况下，我们发现如果要使该模型在右下角的理想状态达到纯策略纳什均衡，必须同时满足两个条件。（1)Y>R。保证当开发商选择守法时，政府仍必然选择监管；（2)Y>T—D—M。保证当开发商设租的情况下，政府仍必然选择监管。当保证政府一定选择监管时，也就可以保证开发商自然的选择守法（因为0>-P)。这样一种足够数量的额外收益Y的制度安排，就保证了现实中即使在房地产商设租的情况下，仍能保证政府监管和开发商守法的最理想的结果。本文认为表4这一模型所表现的情况是和我国房地产行业发展现状比较吻合的情况，因此，这种额外收益Y的制度安排非常具有借鉴意义。

　　综合上述的博弈分析，我们可以得到房地产行业监管制度设计中一些重要的基本原则：（1)对开发商而言，要增加其违法的成本，使其违法成本大于违法收益，使其根本没有设租的可能性；(2)对政府而言，要增加监管的额外收益，使其既大于开发商守法时政府的收益，也要大于开发商违法时所设的租金，保证政府实施监管的内在动力。

　　三、房地产市场利益均衡博弈与政府监管机制分析

　　我国目前的政府房地产开发管理体制是专业分散、地方集中与分散相混合的混合型政府房地产开发体制，在这一体系中，政府各个部门分工明确，为了避免寻租的发生，专门设计了相当繁琐的一个长链条。房地产开发业务、房地产开发标准目前无法做到全国统一，相关标准规范短时期内难以得到推广。

　　房地产开发工作的审核、监管零星分布在中央、地方各级政府的规划、土地、市政、交通、水利、消防、工商等多个部门。从博弈论的观点来看，在这种体制下，各级房地产开发商会理性地选择提供满足地方政府要求的房地产开发，当地方政府要求房地产开发符合地方政府或部门领导的政绩要求时，房地产开发商会按地方政府或部门的意志提供低劣的房地产开发。因此，我们很自然地就会想到如何对这种违法行为进行监管？

　　两个关于监管机制设计的核心问题就摆在了我们面前：①谁来行使监管权？②怎样监督才有效？要使政府监督部门尽职工作，达到我们的理想目标，首先必须要保证其工作的稳定性，不能让他们有诸如工作太积极与尽职反而会遭精简机构、少拨经费之类的担忧，这就要求监督主体所在的职务必须有很大的不可替代性和非流动性；其次就是要增大其尽职工作时的奖励并减少不尽职工作时的得益，及时弥补其作为管理者的机会主义成本。

　　尽管政府积极的监管有利于市场的稳定、均衡，但我们深知，政府干预过度，即如果政府干预的范围和力度超过了弥补"市场失灵〃，或者超过了维持市场均衡发展的合理需要，其敢于方向一旦出现偏差，或者大量的限制性规章制度，都有可能造成政策工具搭配错误，或者是行政指令性手段过强，导致市场运行秩序混乱等。

　　如果监管部门能做到给自己合理、持续的激励，又有充沛的精力做好这项复杂的工作，那么由监管部门亲自行使监督权，这在理论上也是一个合理的想法。另外，政府监督部门还必须能代表全体房地产开发质量使用者的利益，具有丰富的房地产开发理论知识和实践经验。

　　四、政府政策治理层面的建议

　　政府监管的目的不在于约束企业发展，而在与可持续发展，可持续发展的前提是发展而不是停滞，为了社会与经济的可持续发展，我们必须合理利用资源、注重环境保护。随着我国的改革开放不断深入、人均GDP不断提高，我国房地产规模化、多样化、生态化的商业模式应运而生。不可否认，房地产行业出现的繁荣，为我国经济注入了强大的活力，为第三产业及相关行业的发展提供了更多的商机，但其所暴露的问题与不足也必须引起足够的重视，促进房地产的可持续发展具有极强的现实意义。一方面科学、全面的项目规划是决定房地产成败的决定性因素，另一方面要强调良好的政府服务功能。目前中国房地产的突出问题首先是宏观层面的经济管理问题，政府相关部门应在规划与布局方面遵循以下五个原则：

　　1. 纠正政绩导向，树立协调的发展观。房地产的总量一定要与市场需求相符，房地产的发展不能脱离当地市场的实际情况，任何一项重大规划行为的出台都需要详细的市场调研、论证，不能以个别主要负责人的意见为导向做出盲目的决策。政绩导向带来的结果就是房地产项目的短视，一届政府主要负责人的个人喜好，就会将一个地区的城市规划打乱，而最终的结果是由下一届政府埋单。

　　2. 以人为本，强调城市服务功能。房地产的发展要与居民生活便利性协调一致，切莫鼓吹引导房地产消费这一错误理念，要确保自然环境的生态和谐，房地产开发不能以大规模居民迁移为代价、不能以破坏城市绿地为代价。房地产规划更要考虑周围配套设施、交通协调等问题，城市经济与地产的平衡发展，就是房地产服务于广大公众。

　　3. 严惩腐败，重塑政府服务职能。科学规范的房地产项目需要政府多个部门的支持，政府应确保有关工商、税务、消防等职能机构提供合理的支持，应杜绝房地产项目开发过程中的违法、违纪事件发生，在有关规范的框架内，政府相关职能部门应为地产开发商提供必要的扶持。目前，我国房地产建设过程中，普遍存在着权力寻租。

　　4. 面对现实，适度考虑长远规划。长远规划的前提是尊重现实，任何一项房地产项目都不应盲目求全、求大，规划与开发的过程中，重点工作应是房地产项目应与当地经济发展水平相适应。

　　5. 完善法律，加大监管力度。政府不仅要转变观念，更多的是需要有法可依、有据可依，不能在问题发生后再去处理，更不能在发现问题后却发现无法可依、无法处理。必须做到房地产类法规及时更新，否则，只能带来一系列问题。