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浅论房地产泡沫存在的原因及对策建议

发布时间:2015-06-13 10:47

  近年来,我国房地产发展过热已经成为共识,房地产泡沫的出现,将会严重影响我国的经济发展。因此,对房地产泡沫的生成机理进行分析,才能更好的研究应对策略。

  房地产泡沫是指房地产实际价格严重脱离理论价值的现象。泡沫的存在是相对于房地产的理论价值来说的。房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间,大量的资金向房地产行业集聚,投机活动猖獗。而一旦泡沫破灭,不仅导致经济和社会结构的失衡而且还极易带来金融危机、生产和消费危机和政治和社会危机,要治理房地产泡沫首先要了解房地产泡沫的生成机理。

  1、房地产泡沫存在的原因分析

  从房地产泡沫的生成机理中不难看出,过度投机是导致房地产泡沫产生的最直接原因。另外,消费者的预期、非理性扩张、政策导向、结构性矛盾等因素则间接促进了泡沫的形成。

  1.1房地产泡沫存在的直接原因

  过度投机而导致的地价飞涨是房地产泡沫产生的最直接原因。作为市场经济中极为活跃的房地产市场,投机活动尤为严重。土地交易制度不健全,行业管理不完善,在一定程度上助长了投机活动,产生大量投机性泡沫。房地产开发商千方百计地“圈地”,进行土地储备,等到时机成熟,或将土地以高额的价格转让,或进行开发并疯狂炒作,导致地价、房价飞涨。房地产投资在一定程度上变成了圈地投机,投机的成分越多,泡沫形成得越快。同时由于土地资源是稀缺的、有限的,随着经济的发展和人口的增多,以及城市化进程步伐的加快,人们对土地不断增长的需求与土地稀缺之间的矛盾越来越突出。在这种情况下,有限的土地在反复转手交易的过程中,价格飞涨,严重脱离了其实际价值而产生地价泡沫,进而导致整个房地产业泡沫的形成。

  1.2房地产泡沫存在的间接原因

  1.2.1受消费者预期的影响

  消费者的预期实质上就是对价格的预期。由于房地产不同于一般商品,当价格上升时,人们预期今后价格还要上升,需求量增加,房地产持有人惜售,供给量反而减少。这样就进一步刺激了价格上升,促进了泡沫的产生。在泡沫破灭时,价格下跌,人们认为价格还要下跌,持有人纷纷抛售,反而增加了供应量,同时山于无人肯接手买入而需求量减少,这样就加剧了价格的下跌。

浅论房地产泡沫存在的原因及对策建议

  1.2.2政策因素的影响

  房地产业作为国民经济的主导性产业,对国民经济发展的促进作用是举足轻重的,因此,每个政府都会下大力气对该行业进行干预,我国也不例外。例如我国住房制度改革、土地使用制度改革,以及国家出台政策鼓励购房按揭、放宽银行信贷、建经济适用房等政策,都直接推动了我国房地产市场的高速增长。正是这种政策的导向使房地产开发过热,导致价格虚涨,空置率上升,助长了泡沫的形成。

  1.2.3房地产投资增长过快

  房地产投资的增长速度应该与城市化进程的步伐一致,如果一国的房地产投资的增长速度远远超过了城市化进程的速度,就容易造成市场供给与市场需求的严重不平衡,房屋闲置率高,房地产价格急剧下跌,产生泡沫。

  1.2.4银行信贷的非理性扩张

  由于房地产业是资金密集型行业,房地产开发必须拥有雄厚的资金。但随着房地产开发规模的不断扩大,开发商仅仅依靠自有资金是远远不够的,其开发资金主要来源就是银行贷款。一般来说,各国政府在对待房地产开发的贷款上都有一定的约束政策,但由于房地产的高回报,使许多银行在贷款的实际操作过程中,违反了有关规定,向开发商发放大量贷款,甚至不去验证其信用等级,大量的资金涌向房地产市场,又缺乏必要的风险控制意识和手段,从而使许多房地产开发商仅仅拥有少量的资金就可以从事项目开发,造成过度开发,而且各种投机行为愈演愈烈,不断堆积金融风险,给泡沫的产生埋下了隐患。

  1.2.5结构性矛盾

  经济适用房和豪宅的开发比例应该控制在一个合理的范围之内。如果开发商为追求高利润而纷纷投向豪宅的开发,一段时间内大面积、大户型的豪宅开发数量急剧上升而且闲置过多,经济适用房则出现供不应求的情况,这种结构性的矛盾一方面提高了商品房空置率,一方面使经济适用房的价格不断提高,两方面的作用极易导致房产泡沫:另外,这种结构性矛盾还包括高级写字楼的过度开发。

  2、对策建议

  政府应合理确定自己在房地产市场运行中的角色,着眼于建立市场运行规则和监督规则的执行,这是政府对房地产市场实施有效管理的关键。政府管理房地产市场的主要职能,是实施有效的宏观调控和按市场发育程度建立清晰完备的法制系统,保障房地产市场参与者的合法权益,使房地产市场的运作纳入法制的轨道。

  2.1大力培育二手房、租赁房市场,加大普通商品房的供给。

  积极培育二手房、租赁房市场,形成包括新建商品房、二手住房、租赁住房和廉租房的住房供给“梯度市场”;制定和实施住房建设规划,重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。

  2.2进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。

  完善房地产税收政策,开征土地财产税;适时、适度地调整房地产开发贷款与个人住房贷款的信贷政策,引导和调节房地产的供需;通过对土地市场的宏观调控,将土地供应控制在一个比较合理的规模;加强土地使用监管,打击土地投机行为。

  2.3整顿和规范房地产市场秩序。

  加强房地产领域的法制建设,规范房地产市场的运行,制约各种违规投机行为;改变土地供应方式,变土地供应“双轨制”为“一轨制”;完善土地招投标制度,在投标时不仅要考虑投标价格,还要考察开发商的资质、信誉和业绩水平。

  2.4建立房地产泡沫预警机制。建立科学合理的房地产泡沫预警系统,适时发出警告,引导市场向理性方向发展;完善房地产统计和信急披露制度,增强房地产市场信急透明度,全面、及时、准确地发布各种房产信息,引导民众进行科学合理的投资行为。

  3、结束语

  总之,房地产是泡沫的主要载体之一,房地产泡沫会给人们及社会带来很大的危害。我国房地产企业要在激烈的世界市场竞争中立于不败之地,使房地产业真正成为新的经济增长点,就要保持高度的理性。

  参考文献:

  [1]谢熠,肖丹.中国房地产泡沫成因与对策[J].知识经济,2010,(01):50-51.

  [2]谭文垦,胡建民,孙茂龙.国内外房地产泡沫测度研究进展[J].建筑经济,2010,(01):73-75.

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