基于房地产经济影响因素及发展策略对策的分析
房地产对GDP和国民经济都有很大的贡献。房地产在开发投资当中,会带动相关联的产业的发展,拉动消费。由于金融危机的影响,大量的资金涌入房市,导致房价快速的发展。许多消费者把大量资金用于买房投资,进一步刺激了房地产的发展。如何运用市场手段好国家政策维稳房地产,是当前需要解决的问题。
1、影响房地产经济的因素
1.1经济
房地产在开发的过程中受到经济的影响,其中包括宏观经济和其他经济的影响。经济变量和经济的参数是宏观经济影响房地产经济的主要形式。宏观经济变量和参数主要有经济增长率、国民收入与消费水平、物价与通货膨胀率、产业结构特征等。
1.2社会发展
随着社会经济的快速发展,人们的收入和生活水平都有所提高,直接对房地产经济产生了重要的影响。人们对住房的需求越来越大，对住房的功能、价值以及社区环境都有相应的要求,人们对住房的需求推动了房地产市场发展。
1.3货币政策
央行通过运用公开市场操作、再贴现、再贷款和法定存款准备金率等货币政策工具来改变货币供应量,这会改变商业银行的准备金和存款,进而影响其贷款供给能力。住房贷款与银行贷款之间有着直接的联系。当货币的供应量减小时,很难从银行里贷款,房价随之将下跌;当货币的供应量增加时,从银行中贷款的难度减小JI膀价会随之而上升。所以房价的高低,与国家所实施的货币政策有着直接的关系。场经济较发达的国外,住房消费信贷占整个房地产信贷总额70%左右,相比而言,而我国消费信贷占房地产贷款比例最大的银行还不到10%,仅占银行全部贷款总量的1%。
2、发展策略
2.1适度原则
房地产经济是国民经济的重要组成部分,其他行业的发展需要房地产行业提供最基本的物质保障,所以房地产经济的发展较为超前,但是并不等于房地产经济发展的速度越快越有利。房地产经济的发展不仅要符合其基本规律,而且要与其他行业的发展相应和,符合国民经济发展的要求并且推动国民经济又好又快的发展。总而言之,房地产经济的发展要遵循适度的原则。良好的国民经济增长率应有一个波动的范围,其最低点为我国居民的平均消费水平,最高点取决于我国的瓶颈产业的增长速度。国民经济的增长率只有在合理的范围之内,才能维护社会经济的稳定,真正的提高人们的生活水平。
2.2合理规划
房地产业不同于其他的行业,房地产行业需要征用大量的土地。如果当地的政府盲目的把土地转让给地产商从中获利,以此拉动当地的GDP,则会带来一系列的问题。房地产发展要与城市的规划结合在一起,盲目的扩建不符合城市发展的要求。房地产的开发项目有多种获利方式,主要有两大类,短期获利和长期获利。短期获利的方式是直接出售,一般为商品住房和小型商铺等;长期获利的有大型的商场、工厂的厂房、办公用楼等。而一些公共设施的本身并没有直接获利,例如公园、学校、金融市场等,这些都提升了城市的综合形象,吸引投资和客流前来投资或旅游。
2.3健全金融体系
为了使房地产经济稳步健康的发展,必须要对房地产的金融进行适当的调整,根据我国房地产金融飞发展状况要重点在贷款结构上下功夫,对贷款结构进行调整,加重消费贷款份额,强化风险防范意识[4]。必须研究和分析住房贷款的主要成分,使抵押贷款进入正规化,使房地产市场成为金融系统中重要组成部分,加强房地产和资本市场之间的联系,从而解决房地产资金的来源问题。
2.4依靠科技创新
科技是第一生产力。科技创新推动着国民经济又好又快的发展。房地产引入最新的科学技术,可以提高人们居住和办公的环境和条件,使城市变得更加的整齐有序,从而更加的美好。房地产业的发展需要科技的创新,只有不断的进行自我发展的突破,均使用最先进的技术、材料和能源上,才能在以最小的投资获得最大的效益。
2.5政府加强市场调控
政府部门要对房地产业进行一定的干预,对住房制度进行合理的改革,落实住房分配货币化政策。2013年2月20日出台的"国五条"虽然对炒房投机的现象进行了抑制,但对市场的刚性需求的影响不大,虽然使二手房的交易成本提高,但对一手房的影响却是相对较小。落实经济适用房的相关优惠政策,合理建设经济适用房,对经济适用房的价格进行严格的控制,使普通百姓真正的从中受益。政府有关部门要严格房地产的土地征用,加强土地管理,加大监管力度,对于违规进行房地产开发与交易的活动予以严厉的打击。对城市进行科学合理的规划,加强老城区的改造工作,完善城市基本设施建设,提高城市的总体功能。
结束语
房地产业并不是孤立存在的,其所涉及的方面非常的广,与之相关联的产业非常的多,对经济的发展起着重要的作用,并随着社会经济的发展,在国民经济中所占的地位越来越高,是提高人们生活水平的一个很重要的环节。我国的房地产业发展还存在这许多的问题,我们要用科学的眼光去分析这些存在的问题,合理利用科技技术,对其发展进行科学合理的规划。才能提高房地产的发展环境,从而使我国的房地产业又好又快的发展,才能真正的推动我国国民经济的发展,为人类的社会发展作出应有的贡献。
石学来
（天津市宝舐区房地产管理局）